Dołącz do czytelników
Brak wyników

Polecamy

29 października 2020

Nowe przepisy z zakresu samowoli budowlanych

0 603

Temat samowoli budowlanych był przedmiotem zainteresowania ustawodawcy już od jakiegoś czasu. Kolejne projekty ustaw zmierzały do tego, aby ułatwić proces ich legalizacji, stworzyć możliwość doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z prawem, przy możliwie najmniejszym obciążeniu finansowym dla inwestorów. Proponowano, aby nie zawsze konieczność legalizacji wiązała się z dotkliwie wysoką opłatą legalizacyjną, ponieważ to głównie ona odstraszała inwestorów i właścicieli nieruchomości od prowadzenia tego rodzaju postępowań.

POLECAMY

Uchwalona w styczniu nowelizacja ustawy Prawo Budowlane wprowadza w życie reformę procesu legalizacji samowoli budowlanych. Dla starszych obiektów możliwe będzie nawet bezkosztowe przeprowadzenie tej procedury. Prymat ma tutaj doprowadzenie do zgodności z prawem, a nie karanie osób odpowiedzialnych. Możemy wręcz mówić o pewnego rodzaju abolicji w tym zakresie.

UWAGA! Uchwalona w styczniu nowelizacja ustawy Prawo Budowlane wprowadza w życie reformę procesu legalizacji samowoli budowlanych.

Pozytywnie należy ocenić pewne usystematyzowanie i doprecyzowanie przepisów w zakresie legalizacji. Niezmiennie zgodnie z ustawą możemy wymienić kilka rodzajów samowoli, które wymagają interwencji organów Nadzoru Budowlanego. O samowoli możemy bowiem mówić w przypadku:

  • prowadzenia robót bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych,
  • prowadzenia robót budowlanych pomimo sprzeciwu wniesionego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej do dokonanego zgłoszenia,
  • istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub dokonanego zgłoszenia,
  • przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego bez pozwolenia na użytkowanie lub bez formalnego zgłoszenia zakończenia robót budowlanych.

Samowolne prowadzenie budowy

W dwóch pierwszych przypadkach organ Nadzoru Budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy. Na postanowienie takie przysługuje zażalenie. Jeżeli jednak budowa stwarza zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi, postanowienie nakazywać będzie też zabezpieczenie obiektu oraz usunięcie stwierdzonego stanu zagrożenia.

W postanowieniu organ zobowiązany jest pouczyć o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu lub jego części oraz związanej z nim opłaty legalizacyjnej i zasadach jej obliczania. Wniosek taki może złożyć inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego w terminie 30 dni od otrzymania postanowienia o wstrzymaniu budowy i do dnia wydania decyzji o legalizacji może on zostać wycofany – przykładowo, jeżeli stwierdzimy, że nie chcemy ponosić opłaty legalizacyjnej. Jeżeli złożyliśmy zażalenie na postanowienie – termin 30 dni biegnie od dnia, kiedy postanowienie stało się ostateczne, tj. dnia wydania rozstrzygnięcia przez organ II instancji.

Niejako w odpowiedzi na wniosek o legalizację organ kolejnym postanowieniem zobowiąże do przedłożenia dokumentów niezbędnych do oceny czy obiekt o takich parametrach może zostać wybudowany na naszej nieruchomości. Zgodnie z ustawą, dokumenty określa się mianem „dokumentów legalizacyjnych”. Termin na przedłożenie takich dokumentów nie może być krótszy niż 60 dni od dnia doręczenia postanowienia. Rodzaj dokumentów legalizacyjnych, które należy przedłożyć, uzależniony jest od rodzaju zamierzenia podlegającego legalizacji. W przypadku większości obiektów, do realizacji których niezbędne jest pozwolenie na budowę lub wolnostojących domów jednorodzinnych, sieci oraz stacji transformatorowych, konieczne jest przedłożenie:

  1. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  2. trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- -budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych,
  3. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  4. dwóch egzemplarzy projektu technicznego.

UWAGA! W odpowiedzi na wniosek o legalizację organ kolejnym postanowieniem zobowiąże do przedłożenia dokumentów niezbędnych do oceny czy obiekt o takich parametrach może zostać wybudowany na naszej nieruchomości.

Jak widać po powyższym zestawie, nawet dość długi 60-dniowy termin może nie być wystarczający dla przygotowania dokumentacji projektowej oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania). Stąd też w dotychczasowej praktyce najczęściej w momencie doręczenia postanowienia wnosi się o zawieszenie postępowania, aby w spokoju skompletować dokumenty legalizacyjne. Nowe przepisy nie zawierają regulacji, która uniemożliwiłaby taki sposób działania.

Dla pozostałych obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę tylko zgłoszenia, powyższy zestaw dokumentów legalizacyjnych jest mniej rozbudowany. Zamiast projektów wskazanych w punkcie 2 i 4 powyżej, wchodzących w skład dokumentacji projektowej, należy przedłożyć jedynie projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Po przedłożeniu dokumentów w postępowaniu legalizacyjnym organ weryfikuje ich kompletność, w tym kompletność projektu budowlanego oraz zgodność projektu zagospodarowania z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Ewentualnie stwierdzone braki wnioskodawca zobowiązany jest uzupełnić w terminie wyznaczonym przez organ. Następnie konieczne jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej, która stanowi warunek wydania decyzji o legalizacji, w której organ:

  • zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  • zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

W decyzji takiej, podobnie jak teraz, na inwestora nałożony będzie obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – zgodnie z logiką, że w zaistniałych okolicznościach sposób realizacji inwestycji wymaga weryfikacji. Niewydanie decyzji o legalizacji na skutek braku wniosku, jego cofnięcia, nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych, nieusunięcia nieprawidłowości w tych dokumentach lub nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej skutkować będzie wydaniem decyzji o rozbiórce.

WAŻNE! Niewydanie decyzji o legalizacji na skutek braku wniosku, jego cofnięcia, nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych, nieusunięcia nieprawidłowości w tych dokumentach lub nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej skutkować będzie wydaniem decyzji o rozbiórce.

Opłaty legalizacyjne

Znacznemu uproszczeniu uległy przepisy z zakresu opłaty legalizacyjnej, różnicowanej w zależności od tego, czy doszło do realizacji bez pozwolenia na budowę, czy bez zgłoszenia. W przypadku najistotniejszej z samowoli, a więc realizacji obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub wolnostojących domów jednorodzinnych, sieci i stacji transformatorowych, opłata legalizacyjna liczona jest na starych zasadach i stanowi działanie w oparciu o wskazane w załączniku do ustawy Prawo budowlane cechy obiektu budowlanego. Opłata to iloczyn stawki opłaty powiększonej pięćdziesięciokrotnie (a więc 25 000 zł) i współczynnika kategorii obiektu (k) oraz jego wielkości (w). Minimalna opłata legalizacyjna wynosi tym samym 25 000 złotych, a maksymalna 937 500 złotych (np. hotel, galeria handlowa lub stacja paliw o powierzchni powyżej 10 000 m2).

W przypadku pozostałych obiektów wymagających zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych, z wyjątkiem:

  • zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich,
  • obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin,
  • stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000,
  • boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji,
  • ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m,
  • obiektów małej architektury w miejscach publicznych – opłata legalizacyjna wynosi 5000 zł. Dla obiektów wskazanych powyżej opłata wynosi natomiast 2500 zł, podobna opłata będzie wymierzona za instalowanie bez zgłoszenia urządzeń antenowych i radiokomunikacyjnych o wysokości powyżej 3 metrów lub krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego.

Legalizacja starych obiektów  budowlanych

Zgodnie z zapowiedziami, zmiana przepisów zmierza w istocie do doprowadzenia obiektów budowlanych do stanu zgodności z prawem i w tym celu wprowadza się odrębną ścieżkę legalizacji obiektów, które zrealizowane zostały bez pozwolenia lub zgłoszenia, a od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Prowadzone jest wówczas tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Dotyczy ono oczywiście obiektów, co do których nie wydano postanowienia o wstrzymaniu budowy, o którym mowa była wcześniej.

UWAGA! Wprowadza się odrębną ścieżkę legalizacji obiektów, które zrealizowane zostały bez pozwolenia lub zgłoszenia, a od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Postępowanie takie prowadzi się na żądanie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, również takiego, który z mocy art. 103 ust. 2 nie podpadałby pod aktualnie obowiązującą ustawę. Podobnie jak w klasycznym postępowaniu legalizacyjnym, organ zobowiąże inwestora do przedłożenia w terminie nie krótszym niż 60 dni, dokumentów legalizacyjnych, które będą jednak składały się z innego rodzaju opracowań,  takich jak:

  1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
  3. ekspertyza techniczna, sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
    • nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
    • pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W takim postępowaniu sprawdzana jest kompletność dokumentów i wyniki ekspertyzy.

Inne rodzaje samowoli budowlanej

Również inne przypadki realizacji przedsięwzięcia niezgodnie z ustawą Prawo budowlane stanowią samowolę budowlaną. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

  1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia, a zatem robót innych niż budowa obiektu, lub
  2. w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub
  3. na podstawie nieprawidłowego zgłoszenia, lub
  4. w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach – wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych i zobowiąże do przedstawienia inwentaryzacji robót budowlanych lub odpowiednich ocen bądź ekspertyz. Niezastosowanie się do takiego postanowienia skutkować będzie nakazem rozbiórki. Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje:
    • zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo
    •  nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo
    •  w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę – nakłada, określając termin, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektów zamiennych, uwzględniającego wprowadzone zmiany oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Samowolne przystąpienie do użytkowania

Odrębną kategorią samowoli przewidzianych ustawą jest samowolne przystąpienie do użytkowania obiektu lub jego części bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub formalnego zgłoszenia zakończenia budowy. W takim przypadku organ Nadzoru Budowlanego poucza inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Nie jest zatem jak dotychczas wszczynane postępowanie dotyczące samowoli.

UWAGA! Odrębną kategorią samowoli przewidzianych ustawą jest samowolne przystąpienie do użytkowania obiektu lub jego części bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub formalnego zgłoszenia zakończenia budowy.

Pouczenie zostaje odnotowane wpisem w protokole kontroli, a w przypadku nieobecności inwestora lub właściciela – doręczane na piśmie. W wyniku pouczenia organ Nadzoru Budowlanego, po upływie 60 dni sprawdza, czy obiekt jest nadal użytkowany w warunkach samowoli. W przypadku utrzymywania się stanu niezgodnego z prawem i niezaprzestania użytkowania, organ – w drodze postanowienia – wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary stosuje się odpowiednio wspomniane przepisy o obliczaniu opłaty legalizacyjnej, z tą różnicą, że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu, zatem kara wynosić będzie od 5000 zł dla najmniejszych obiektów do 187 500 złotych.

Jeżeli po upływie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wymierzeniu kary organ Nadzoru Budowlanego ponownie stwierdzi, że obiekt budowlany (lub jego część) jest nadal użytkowany nielegalnie – ponownie wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego w drodze postanowienia. Kara obliczana jest analogicznie, przy czym stawka ulega pięciokrotnemu podwyższeniu (od 2500 zł do 93 750 zł). Taka kara może być nakładana wielokrotnie, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedniego postanowienia.

Ustawa Prawo wodne

Warto wspomnieć również, że jako samowola traktowana będzie też realizacja urządzenia wodnego, w tym np. pomostu, zrealizowana bez wymaganej zgody wodnoprawnej, to jest pozwolenia lub zgłoszenia wodnoprawnego. Konstrukcja przepisów ustawy Prawo wodne w tym zakresie jest zbliżona do rozwiązań ustawy Prawo budowlane, gdzie dla określonych przedsięwzięć wymagane jest pozwolenie, a dla innych wystarczające jest zgłoszenie wodnoprawne.

W przypadku stwierdzenia, że do realizacji zamierzenia doszło bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, organ Wód Polskich, podobnie jak nadzór budowlany, w pierwszej kolejności umożliwia właścicielowi przeprowadzenie legalizacji.

Adresat postanowień i decyzji legalizacyjnych

Omawiane powyżej obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, nakłada się na inwestora, a jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Podmioty te ponoszą również koszty związane z wykonaniem nałożonych na nie obowiązków. W przypadku współwłasności, adresatem decyzji i osobami ponoszącymi związane z tym koszty będą wszyscy współwłaściciele.

UWAGA! Obowiązki w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, nakłada się na inwestora, a jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Postępowania w zakresie samowoli budowlanych wszczynane są, co do zasady, z urzędu, jednak w praktyce często inicjowane są przez zawiadomienia o nieprawidłowościach, czasem anonimowe, przesyłane do organów nadzoru budowlanego. Jakkolwiek według przepisów przewiduje się, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może wystąpić do organu Nadzoru Budowlanego jedynie z wnioskiem o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

Uporządkowano zatem i złagodzono przepisy z zakresu różnego rodzaju samowoli budowlanych. Zastanawiający w tym zakresie jest jednak brak zmiany przepisów w zakresie samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Takie samowole, w obliczu problemów z lokalami przeznaczanymi na najmy krótkoterminowe lub przekształcaniu ich w minihostele czy hotele, stanowią istotnym problem dla właścicieli lokali i zarządców nieruchomości mieszkaniowych wielolokalowych.

Przypisy