Lokal i jego części składowe
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jest to definicja kluczowa w ramach prawa nieruchomości, ponieważ stosuje się ją odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, a więc lokali użytkowych, i odwołuje się do niej również definicja lokalu mieszkalnego zawarta w ustawie z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.
Od lokalu należy odróżnić jego części składowe, którymi mogą być dodatkowe pomieszczenia, niekonieczne bezpośrednio do lokalu przylegające, a nawet niekoniecznie znajdujące się w tym samym budynku czy nawet w granicach nieruchomości gruntowej, w których znajduje się wyodrębniony lokal. Przepisy wskazują jedynie przykładowe wyliczenie tych części składowych lokalu, które obejmuje: piwnicę, strych, komórkę, garaż. Takie pomieszczenia w ustawie o własności lokali określa się „pomieszczeniami przynależnymi”.
Istnienie lub odłączenie takich pomieszczeń niekoniecznie dyskwalifikuje samodzielność lokalu. Pomieszczeniem pomocniczym jest pomieszczenie znajdujące się w obrębie lokalu, a pomieszczenie przynależne może, ale nie musi bezpośrednio przylegać do lokalu. Wystarczy, że zachowany zostanie związek funkcjonalny lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem.
Pomieszczenie przynależne z kolei wykazuje pewne cechy części składowej lokalu, ale również aspekty przemawiające za jego odrębnością. Przede wszystkim, jak wskazał Sąd Najwyższy, pomieszczenie przynależne może być odłączone od danego lokalu bez jego uszkodzenia lub istotnej zmiany lokalu ani pomieszczenia odłączanego. Pomieszczenie przynależne ma zatem charakter mieszany, częściowo stanowi określone Kodeksem cywilnym część składową oraz przynależność.
Niemniej pomieszczenie przynależne zawsze jest własnością tej samej osoby, która jest właścicielem lokalu.
Ogólną zasadą jest, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jak wskazano powyżej, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego ta ogólna zasada w odniesieniu do pomieszczeń przynależnych nie jest tak jednoznaczna. Dopuszczalne jest bowiem, aby na podstawie umowy między właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie lokali przez odłączanie ich części z jednego i przyłączanie do drugiego lokalu. Z czynnością taką musi być jednak powiązane odpowiednie przeniesienie udziału w nieruchomości wspólnej.
Podstawy ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu
W wyniku wyodrębnienia odrębnej własności lokali mieszkalnych powstaje wspólnota mieszkaniowa, zarządzana na podstawie ustawy o własności lokali lub przepisów o współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym. Jak wiadomo, kryterium tego rozróżnienia jest liczba wyodrębnionych lokali mieszkalnych – obecnie na podstawie Kodeksu cywilnego zarządzana jest wspólnota składająca się z nie więcej niż siedmiu lokali. Jednak procedowany jest projekt ustawy, który ma obniżyć graniczną liczbę lokali do trzech.
Należy mieć jednak na uwadze, że samo zaświadczenie o samodzielności lokalu nie stanowi aktu, który dokonuje jego wyodrębnienia. Stanowi jedynie dokument, który potwierdza, że takie wyodrębnienie będzie dopuszczalne. Powstanie odrębnej własności lokalu może nastąpić szczególnie w wyniku:
1) umowy nabywcy z właścicielem budynku,
2) jednostronnej czynności prawnej właściciela,
3) orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność.
Dwie pierwsze podstawy ustanowienia odrębnej własności lokalu wymagają dla swojej ważności formy aktu notarialnego.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać szczególnie:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
W tej samej umowie współwłaściciele mogą od razu określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną, zwłaszcza jeżeli ma on się odbywać w sposób odbiegający od ogólnych zasad wynikających z ustawy o własności lokali. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
Niezbędnym elementem wniosku wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności takiego lokalu jest załączenie zaświadczenia o samodzielności lokalu. To zaświadczenie o samodzielności lokalu jest podstawą wpisu. W razie nieprzedstawienia tego typu zaświadczenia notariusz powinien odmówić dokonania czynności, niemniej nawet dysponując takim wadliwym aktem notarialnym bez zaświadczenia sąd wieczystoksięgowy odmówi dokonania wpisu.
Związany z lokalem udział w nieruchomości wspólnej
Powstaje pytanie, jak wyodrębnienie samodzielnych lokali przekłada się na nieruchomość wspólną i zarządzanie nieruchomością wspólną. Jak wskazano, zasady tego zarządzania zależą od liczby wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Prawem związanym z odrębną własnością lokalu jest jednak udział w nieruchomości wspólnej. Dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali wskazuje różne sytuacje i różne sposoby ustalania wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej zależnie od procesu wyodrębniania lokali.
W wypadku sukcesywnego wyodrębniania kolejnych samodzielnych lokali podstawową zasadą jest, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wówczas udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych (w praktyce najczęściej właścicielem takim jest gmina lub deweloper) w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem właścicielowi lokalu mieszkalnego o powierzchni 50 m2 w nieruchomości składającej się z czterech innych lokali o tej samej powierzchni, bez pomieszczeń przynależnych, przypadać będzie udział w nieruchomości wspólnej wynoszący jedną piątą.
Udział w nieruchomości wspólnej przypadający na dany lokal będzie się również dzielił na współwłaścicieli tego lokalu proporcjonalnie do udziałów współwłaścicieli w prawie własności nieruchomości lokalowej. Gdyby więc nasz przykładowy lokal stanowił współwłasność trzech osób, to udział każdej z nich w nieruchomości wspólnej wynosiłby jedną piętnastą, a dla całego lokalu – trzy piętnaste.
Jeśli grunt stanowiący nieruchomość wspólną zabudowany był więcej niż jednym budynkiem, to do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej należy przyjąć sumę powierzchni lokalu w stosunku do wszystkich lokali znajdujących się w tym budynku. Wracając zatem do przykładu, jeżeli na nieruchomości znajdowałby się drugi budynek pięciolokalowy, to z jednym lokalem związany byłby udział w nieruchomości wspólnej wynoszący jedną dziesiątą. Niemniej biorąc pod uwagę wspomnianych trzech współwłaścicieli jednego z lokali, udziały dla jednego lokalu należałoby oznaczyć jako trzy trzydzieste.
Warto wskazać, że wadliwe oznaczenie udziału w nieruchomości wspólnej nie stanowi przyczyny nieważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Zamiast wadliwego zapisu, błędnie określającego udział w nieruchomości wspólnej, zastosowanie znajdą przepisy o ogólnych zasadach ich ustalania. Na podstawie przepisów będzie można wówczas wystąpić o korektę wpisu w księdze wieczystej.
Ustawa o własności lokali przewiduje odpowiednie procedury przy określaniu udziałów w nieruchomości wspólnej. Ogólna reguła, opisana powyżej, wyrażona w art. 3 ust. 3 ustawy, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Od powyższego przewidziano jednak wyjątek i możliwość umownego określenia udziałów w nieruchomości wspólnej. W sytuacji, kiedy jedną czynnością prawną właściciela lub wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali znajdujących się na wspólnym gruncie i we wszystkich budynkach, można w akcie dokonującym wyodrębnienia określić udział we współwłasności nieruchomości wspólnej odmiennie niż wynika to z ogólnych reguł ustawy.
Udział w pożytkach, kosztach zarządu i odpowiedzialność
Ustalone udziały w nieruchomości wspólnej przekładają się następnie na kwestie związane z bieżącym funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej.
Proporcjonalnie do przysługujących im udziałów właściciele poszczególnych lokali partycypują w ewentualnych pożytkach i innych przychodach przynoszonych przez nieruchomość wspólną, o ile nie zostaną one w całości zużyte na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tym samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Odpowiednio do wysokości udziałów członkowie wspólnoty mieszkaniowej ponoszą też odpowiedzialność za zaciągnięte przez wspólnotę zobowiązania.
Wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej ma też przełożenie na bieżące funkcjonowanie wspólnot i wprost przekłada się na siłę głosu oddanego przez danego współwłaściciela nad podejmowanymi przez wspólnotę uchwałami.
POLECAMY
