Pretensje, zakłócanie porządku... Jak postępować z „trudnymi” lokatorami?

Prawidłowe zarządzanie

Niekiedy „trudność” relacji z niektórymi lokatorami czy członkami wspólnoty mieszkaniowej wynika z czynników niezależnych od osób zarządzających. Pewna roszczeniowość i przekonanie o własnej nieomylności potrafią generować niepotrzebne konflikty. W praktyce zarządzania nieruchomością wspólną warto mieć na względzie, czy dochodzi do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Problematyczne jest, że takie zasady nie zostały i nigdy nie zostaną skodyfikowane w formie jakiegoś zamkniętego katalogu. Warto zatem znać uwarunkowania prawne i techniczne nieruchomości.

Pomocne w określeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością jest orzecznictwo sądów. Wyróżnić można tutaj np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, w którym sąd wyjaśnił, że: „Głównym celem funkcjonowania wspólnot jest bowiem wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania tą nieruchomością. […] Zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy rozumieć jako obowiązek wspólnoty do racjonalnego gromadzenia, przechowywania i wydatkowania wszelkich funduszy i czynienia użytku ze wspólnego mienia (nieruchomości wspólnej). Głównym kryterium tej racjonalności powinny być względy ekonomiczne, lecz nie jest to jedyne kryterium ocenne”1.

Uciążliwi „lokatorzy” najemcy

W zależności od rodzaju stosunku prawnego, który łączy „trudnego” lokatora z zajmowanym przez niego lokalem mieszkalnym, inaczej kształtują się możliwości działania w stosunku do takiej osoby.

Odmiennie kształtować się będzie sytuacja prawna najemcy, który jest posiadaczem zależnym – stroną umowy z właścicielem (najczęściej) lokalu, a zupełnie inaczej, gdy ten lokator jest właścicielem lokalu, współwłaścicielem nieruchomości wspólnej – człon...