Ochrona DFG to nowość na polskim rynku. Przepisy dotyczące ochrony DFG zostały wprowadzone ustawą o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, (tzw. nowa ustawa deweloperska) i weszły w życie 1 lipca 2022 roku. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obejmuje ochroną nabywców domów i mieszkań z rynku pierwotnego kupowanych na podstawie umowy deweloperskiej. Dotyczy to inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku (pozostałe mogą być oferowane na starych zasadach jeszcze przez 2 lata, tj. do 30 czerwca 2024 roku włącznie). Informacji o tym, czy dany lokal podlega ochronie DFG, należy szukać w prospekcie informacyjnym otrzymanym od dewelopera.
REKLAMA
Warto zadać sobie pytanie, co w praktyce oznacza ochrona DFG. W jakich sytuacjach nabywca będzie mógł z niej skorzystać, tj. zawnioskować o zwrot wpłaconych pieniędzy z Funduszu?
Nie tylko upadłość dewelopera
Jeśli deweloper, który prowadzi inwestycję, ogłosi upadłość, a jego klienci ani nie odzyskają wpłaconych pieniędzy, ani nie otrzymają kluczy do wymarzonej nieruchomości, to mogą zawnioskować o zwrot środków z DFG. Należy podkreślić, że upadłość dewelopera nie zawsze musi oznaczać, że inwestycja nie zostanie ukończona. Może ją kontynuować inny podmiot, np. syndyk i w rezultacie nabywcy, którzy zawarli umowy z upadłym deweloperem, będą mogli uzyskać klucze do swoich mieszkań. Oczywiście jeśli syndyk lub zarządca odstąpi od umowy z klientem, będzie on mógł liczyć na zwrot wszystkich wpłaconych środków.
Z drugiej strony, warto też wspomnieć, że nawet dobra kondycja finansowa dewelopera nie zawsze gwarantuje ukończenie inwestycji. Mogą się pojawić inne problemy, np. cofnięcie pozwolenia na budowę, a co za tym idzie – niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia własności na nabywcę we wskazanym w umowie terminie. W takiej sytuacji nabywcy również są chronieni, dzięki DFG mają gwarantowany zwrot 100% wpłaconych pieniędzy.
Wspomniane problemy dewelopera to tylko jedna z okoliczności, w których można liczyć na zwrot z DFG. Fundusz zabezpiecza wpłaty nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) także na wypadek upadłości banku, w którym prowadzony jest ten rachunek. Co do zasady, środki osób fizycznych zgromadzonych w bankach podlegają ochronie Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Jednak gwarancja BFG dotyczy tylko kwoty o równowartości 100 tys. euro na wszystkie środki klienta w danym banku (włącznie z prywatnymi rachunkami i lokatami). Jeśli wartość zgromadzonych na rachunku powierniczym środków przekroczyła kwotę gwarantowaną przez BFG, różnicę pokryje właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Prawo nabywcy do odstąpienia od umowy
Warto podkreślić, że nowa ustawa deweloperska wskazuje szereg okoliczności, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i uzyskać zwrot wszystkich wpłaconych środków. Jeśli środki zostaną już wypłacone przez bank na rzecz dewelopera, do dokonania zwrotu zobowiązany jest deweloper, który ma na to 30 dni. Jeśli jednak nabywca nie uzyska w tym czasie wszystkich wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy pieniędzy, może wystąpić o zwrot z DFG.
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy w następujących sytuacjach:
- Deweloper nie przekazał nabywcy prospektu informacyjnego – obowiązkowego dokumentu, który musi otrzymać każdy klient przed zakupem domu lub mieszkania.
- W umowie deweloperskiej znalazły się informacje, które nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym.
- W prospekcie informacyjnym znalazły się informacje, które nie są zgodne ze stanem faktycznym albo prawnym w dniu zawarcia umowy.
W tych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia, a zwrot środków następuje bezpośrednio z MRP.
- W prospekcie informacyjnym, na podstawie którego podpisano umowę deweloperską, nie zawarto danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.
- W umowie deweloperskiej brakuje określonych w ustawie elementów – ich katalog znajdziemy w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej.
- Deweloper nie przeniósł na nabywcę własności lokalu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej.
W takim przypadku nabywca, zanim złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy, musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin. Jeśli po upływie tego czasu deweloper nie przeniesie własności, to nabywca ma prawo odstąpić od umowy i otrzymać pełny zwrot wpłaconych środków.
- Deweloper nie założył nowego mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) w innym banku po tym, jak dotychczasowy bank rozwiązał z nim umowę o prowadzenie takiego rachunku - prowadzenie MRP jest bowiem obowiązkiem dewelopera.
Jeśli deweloper nie przedstawi dotychczasowemu bankowi oświadczenia z nowego banku o założonym rachunku powierniczym, to bank, który wypowiedział umowę, zwraca zgromadzone na MRP środki klientom w ciągu 60 dni. Po otrzymaniu tych środków nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i domagać się zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy (włącznie z tymi, które zostały już przekazane przez bank deweloperowi, jeśli do tego doszło).
- Deweloper musiał zmienić bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy z powodu upadłości dotychczasowego banku i nie poinformował nabywcy o tej zmianie.
W takim przypadku nabywca może odstąpić od umowy w terminie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o upadłości.
- Deweloper ustanowił hipotekę na nieruchomości (np. na rzecz banku) i brak jest zgody wierzyciela hipotecznego (tego banku) na przeniesienie na nabywcę własności mieszkania bez hipoteki.
Nabywca ma wówczas prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 60 dni od dnia jej zawarcia.
- Dom lub mieszkanie posiada wadę istotną, a deweloper jej nie usunął.
Istnienie wady istotnej należy wpisać do protokołu odbioru. Deweloper może ją uznać (wówczas ma obowiązek ją usunąć) bądź odmówić jej uznania (wówczas nabywca może zlecić rzeczoznawcy budowlanemu wykonanie opinii, a w przypadku potwierdzenia przez niego istnienia wady istotnej – może odstąpić od umowy).
System DFG – zwrot środków bez wychodzenia z domu
Umowa pomiędzy nabywcą a deweloperem może dodatkowo przewidywać inne przypadki, kiedy nabywca może odstąpić od umowy (umowne prawo odstąpienia). Należy jednak pamiętać, że w przypadku umownego prawa odstąpienia ochrona DFG nie zadziała. Dotyczy ona tylko przypadków wskazanych w ustawie.
– Warto podkreślić, że w razie konieczności złożenia wniosku o zwrot środków z DFG nabywcy będą mogli to zrobić w 100% zdalnie, bez wychodzenia z domu. Będzie to możliwe dzięki zbudowanemu przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny systemowi informatycznemu DFG, który umożliwia również gromadzenie danych na temat inwestycji deweloperskich, zawartych umów i wpłat nabywców – mówi Damian Ziąber z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.
