Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej w zakresie ochrony przeciwpożarowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym

Chciałbyś dowiedzieć się więcej? Koniecznie przeczytaj artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?

Wszelkie najistotniejsze aspekty dotyczące ochrony przeciwpożarowej zostały ogólnie przedstawione w ustawie z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 869), a w stosunku do użytkowanych budynków doprecyzowane w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (t.j. Dz. U. z 2010 r., poz. 109 z późn. zm.). W tych dwóch aktach normatywnych wskazane zostały podstawowe zasady zarządzania użytkowanym już budynkiem pod kątem ochrony przeciwpożarowej. Co istotne, należy pamiętać, iż pewne zasady dotyczące tej problematyki wprowadza także ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.).

Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej wynikające z regulacji ustawy o ochronie przeciwpożarowej i rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów

W ustawie o ochronie przeciwpożarowej w rozdziale 2 pt. „Zapobieganie pożarowi, klęsce żywiołowej lub innemu miejscowemu zagrożeniu” w art. 3 wymieniono osoby odpowiedzialne za zabezpieczenie budynku przed pożarem. W ust. 1 pkt 3 ustawa wskazuje, iż osoba fizyczna, osoba prawna, organizacja lub instytucja korzystające ze środowiska, budynku, obiektu lub terenu są obowiązane zabezpieczyć je przed zagrożeniem pożarowym lub innym miejscowym zagrożeniem, co w związku z ust. 2 oznacza, iż właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, a także podmioty, o których mowa w ust. 1, ponoszą odpowiedzialność za naruszenie przepisów przeciwpożarowych, w trybie i na zasadach określonych w innych przepisach.
 

W art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej dokładnie określono to, jaki będzie obszar powinności właściciela budynku, obiektu budowlanego lub terenu oraz wymieniono osoby wykonujące czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej.

Zgodnie z zapisami ustawy – właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu (czyli w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego zazwyczaj wspólnota mieszkaniowa), w celu zapewnienia stosownej ochrony przeciwpożarowe, jest obowiązany:

1. przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych,
2. wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice,
3. zapewnić konserwację oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie,
4. zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji,
5. przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej,
6. zapoznać pracowników z przepisami przeciwpożarowymi,
7. ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.

Należy podkreślić, iż na podstawie art. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej odpowiedzialność za realizację wskazanych wyżej obowiązków, o których mowa w punktach od 1 do 7, przejmuje – w całości lub w części – ich zarządca lub użytkownik. Podstawą będzie zawarta umowa cywilnoprawna ustanawiająca zarząd lub zakres użytkowania oraz określająca w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu zobowiązanie co do obowiązków i zadań powierzonych. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, wówczas odpowiedzialność za właściwe wywiązywanie się z obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej odpowiedzialnym podmiotem zwykle jest zarząd wspólnoty lub powołany stosowną uchwałą zarządca nieruchomości.
 

Kolejną bardzo ważną kwestią dotyczącą zabezpieczenia przeciwpożarowego budynku jest wyznaczenie osób za to odpowiedzialnych. Ustawa wskazuje, iż czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej mogą wykonywać osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje.
 

Wyraźnie określone w przepisach zostało, że osoby wykonujące czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, polegające na zapobieganiu powstawaniu i rozprzestrzenianiu się pożaru, niezatrudnione w jednostkach ochrony przeciwpożarowej są obowiązane posiadać tytuł zawodowy inżynier pożarnictwa albo tytuł zawodowy inżynier i dyplom ukończenia studiów w Szkole Głównej Służby Pożarniczej w zakresie inżynierii bezpieczeństwa w specjalności inżynieria bezpieczeństwa pożarowego wydany do dnia 30 września 2019 r. lub studiów na kierunku inżynieria bezpieczeństwa w zakresie bezpieczeństwa pożarowego wydany po dniu 30 września 2019 roku.

Z kolei osoby niezatrudnione w jednostkach ochrony przeciwpożarowej, wykonujące czynności wyłącznie w zakresie, który został określony w punktach od 1 do 7, powinny posiadać co najmniej wykształcenie średnie lub średnie branżowe i uprawnienia inspektora ochrony przeciwpożarowej lub kwalifikacje do wykonywania zawodu technik pożarnictwa.
 

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów stanowi dopełnienie wyżej wyszczególnionych wymogów ustawowych. Zgodnie z jego § 3 (punkty od 1 do 4), aby zapewnić właściwą ochronę przed pożarem, inwestor powinien zadbać, aby urządzenia przeciwpożarowe w obiekcie zostały wykonane zgodnie z projektem uzgodnionym przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Należy również pamiętać, iż po zakończeniu robót budowlanych związanych z wzniesieniem budynku warunkiem dopuszczenia do ich użytkowania jest przeprowadzenie odpowiednich dla danego urządzenia prób i badań, potwierdzających prawidłowość jego działania. 
Po pozytywnym oddaniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego do użytkowania podmiot odpowiedzialny (wspólnota mieszkaniowa, zarządca) ma obowiązek zapewnienia stosownych kontroli i sprawdzeń, przy czym przeglądy techniczne i czynności konserwacyjne powinny być przeprowadzane w okresach ustalonych przez producenta, nie rzadziej jednak niż raz w roku. Urządzenia przeciwpożarowe oraz gaśnice przenośne i przewoźne powinny być poddawane sprawdzeniom technicznym i czynnościom konserwacyjnym, zgodnie z zasadami i w sposób określony w Polskich Normach dotyczących urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic, a także w dokumentacji techniczno-ruchowej oraz w instrukcjach obsługi, opracowanych przez ich producentów. Natomiast węże stanowiące wyposażenie hydrantów wewnętrznych, jeżeli je zastosowano, powinny być raz na 5 lat poddawane próbie ciśnieniowej na maksymalne ciśnienie robocze, zgodnie z Polską Normą dotyczącą konserwacji hydrantów wewnętrznych.

W rozdziale drugim przywołanego rozporządzenia zostały szczegółowo wymienione obowiązki właścicieli lub zarządów obiektów budowlanych pod względem ochrony przeciwpożarowych. W treści przepisu § 4 ust. 2 zostały dokładnie wskazane (w punktach od 1 do 5)
zasady, którymi powinni w tym zakresie kierować się właściciele, zarządcy lub użytkownicy budynków oraz placów składowych i wiat. Do obowiązków wyżej wspomnianych osób odpowiedzialnych należą:

1. utrzymanie urządzeń przeciwpożarowych oraz gaśnic w stanie pełnej sprawności technicznej i funkcjonalnej,
2. wyposażenie obiektów w przeciwpożarowe wyłączniki prądu zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi,
3. umieszczenie w widocznych miejscach instrukcji postępowania na wypadek pożaru wraz z wykazem telefonów alarmowych,
4. oznakowanie znakami zgodnymi z Polskimi Normami:

• dróg i wyjść ewakuacyjnych z wyłączeniem budynków mieszkalnych oraz pomieszczeń, w których zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi są wymagane co najmniej 2 wyjścia ewakuacyjne, w sposób zapewniający dostarczenie informacji niezbędnych do ewakuacji,
• miejsc usytuowania urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic oraz miejsc usytuowania elementów sterujących urządzeniami przeciwpożarowymi,
• miejsca usytuowania nasady umożliwiającej zasilanie instalacji wodociągowej przeciwpożarowej, kurków głównych instalacji gazowej oraz materiałów niebezpiecznych pożarowo,
• pomieszczeń i terenów z materiałami niebezpiecznymi pożarowo,
• drabin ewakuacyjnych, rękawów ratowniczych, pojemników z maskami ucieczkowymi, miejsc zbiórki do ewakuacji, miejsc lokalizacji kluczy do wyjść ewakuacyjnych,
• dźwigów dla straży pożarnej oraz przeciwpożarowych zbiorników wodnych, zbiorników technologicznych stanowiących uzupełniające źródło wody do celów przeciwpożarowych, punktów poboru wody, stanowisk czerpania wody,
• drzwi przeciwpożarowych oraz dróg pożarowych,
• miejsc zaklasyfikowanych jako strefy zagrożenia wybuchem,

5. umieszczenie, przy wjazdach do garaży zamkniętych z podłogą znajdującą się poniżej poziomu terenu, czytelnej informacji o dopuszczeniu lub niedopuszczeniu parkowania w tych garażach samochodów zasilanych gazem płynnym propan-butan, o których mowa w przepisach techniczno-budowlanych.

W § 5 rozporządzenia w sposób niebudzący wątpliwości zostało podkreślone, iż to właściciele lub zarządcy terenów utrzymują znajdujące się na nich drogi pożarowe w stanie umożliwiającym wykorzystanie tych dróg przez pojazdy jednostek ochrony przeciwpożarowej, zgodnie z przepisami dotyczącymi przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.
 

Jednym z kluczowych przepisów w zakresie ochrony przeciwpożarowej w aspekcie zarządzania nieruchomością jest treść § 6 rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Paragraf ten zawiera wytyczne do opracowania i uaktualniania instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. Zgodnie z dyspozycjami przywołanej normy rozporządzenia – właściciele, zarządcy lub użytkownicy obiektów bądź ich części stanowiących odrębne strefy pożarowe, przeznaczonych do wykonywania funkcji użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego, produkcyjnych, magazynowych oraz inwentarskich, zapewniają i wdrażają instrukcję bezpieczeństwa pożarowego. Zwolnieniu od sporządzania takiej instrukcji podlegają podmioty odpowiedzialne za obiekty lub ich części, jeżeli nie występuje w nich strefa zagrożenia wybuchem, a ponadto kubatura brutto budynku lub jego części stanowiącej odrębną strefę pożarową nie przekracza 1000 m3, przy czym dla budynków inwentarskich, gdy ich kubatura brutto nie przekracza 1500 m3 oraz dla obiektów, gdzie powierzchnia strefy pożarowej obiektu innego niż budynek nie przekracza 1000 m2. Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego powinna być także poddawana okresowej aktualizacji, co najmniej raz na 2 lata, a także po takich zmianach sposobu użytkowania obiektu lub procesu technologicznego, które wpływają na zmianę warunków ochrony przeciwpożarowej.
 

Prawidłowo opracowana instrukcja bezpieczeństwa pożarowego powinna zawierać:

• warunki ochrony przeciwpożarowej, wynikające z przeznaczenia, sposobu użytkowania, prowadzonego procesu technologicznego, magazynowania (składowania) i warunków technicznych obiektu, w tym zagrożenia wybuchem;
• określenie wyposażenia w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice oraz sposoby poddawania ich przeglądom technicznym i czynnościom konserwacyjnym;
• sposoby postępowania na wypadek pożaru i innego zagrożenia;
• sposoby zabezpieczenia prac niebezpiecznych pod względem pożarowym, jeżeli takie prace są przewidywane;
• warunki i organizację ewakuacji ludzi oraz praktyczne sposoby ich sprawdzania;
• sposoby zapoznania użytkowników obiektu, w tym zatrudnionych pracowników, z przepisami przeciwpożarowymi oraz treścią przedmiotowej instrukcji;
• zadania i obowiązki w zakresie ochrony przeciwpożarowej dla osób będących ich stałymi użytkownikami;
• plany obiektów, obejmujące także ich usytuowanie oraz terenu przyległego, z uwzględnieniem graficznych danych dotyczących w szczególności:

• powierzchni, wysokości i liczby kondygnacji budynku oraz odległości od obiektów sąsiadujących,
• parametrów pożarowych występujących substancji palnych,
• występującej gęstości obciążenia ogniowego w strefie pożarowej lub w strefach pożarowych,
• kategorii zagrożenia ludzi, przewidywanej liczby osób na każdej kondygnacji i w poszczególnych pomieszczeniach,
• lokalizacji pomieszczeń i przestrzeni zewnętrznych zaklasyfikowanych jako strefy zagrożenia wybuchem, a także podziału obiektu na strefy pożarowe,
• warunków ewakuacji, ze wskazaniem kierunków i wyjść ewakuacyjnych,
• miejsc usytuowania urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic, kurków głównych instalacji gazowej, materiałów niebezpiecznych pożarowo oraz miejsc usytuowania elementów sterujących urządzeniami przeciwpożarowymi,
• wskazania dojść do dźwigów dla ekip ratowniczych,
• hydrantów zewnętrznych oraz innych źródeł wody do celów przeciwpożarowych,
• dróg pożarowych i innych dróg dojazdowych, z zaznaczeniem wjazdów na teren ogrodzony;

• wskazanie osób lub podmiotów opracowujących instrukcję.

Sporządzona zgodnie z powyższymi wskazówkami dokumentacja powinna być archiwizowana w sposób zapewniający możliwość ich natychmiastowego wykorzystania na potrzeby prowadzenia działań ratowniczych i być przechowywana w miejscach dostępnych dla strażackich ekip ratowniczych.

Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy obiektu budowlanego wynikające z przepisów ustawy Prawo budowlane pod kątem ochrony przeciwpożarowej

Wszystkie czynności i przedsięwzięcia zmierzające do zachowania bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego pod kątem wyeliminowania zagrożeń związanych z możliwym wystąpieniem pożaru, są także obowiązkiem osób odpowiedzialnych wynikającym z regulacji ustawy Prawo budowlane. Regulacje art. 61 pkt 2 ustawy wskazują, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Z analizy powyższych dyspozycji wynika, iż osoby dbające o obiekt (w tym także o budynek mieszkalny wielorodzinny) powinny również zabezpieczyć ten budynek przed działaniem pożaru. Jeśli jednak dojdzie do pożaru, wówczas na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 4 koniecznością będzie zorganizowanie okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów w zakresie bezpiecznego użytkowania obiektu. Protokół sprawdzenia powinien być sporządzony przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi w stosownej specjalności. Dokument ten powinien zawierać co najmniej:

• datę przeprowadzenia kontroli,
• imię i nazwisko, a także numer uprawnień budowlanych wraz ze specjalnością, w której zostały wydane, osoby przeprowadzającej kontrolę oraz jej podpis,
• imię i nazwisko albo nazwę właściciela lub zarządcy użytkowanego obiektu budowlanego,
• określenie kontrolowanego obiektu budowlanego umożliwiające jego identyfikację,
• zakres kontroli oraz ewentualne jego okoliczności (np. po pożarze lub po wystąpieniu incydentu mogącego doprowadzić do pożaru)
• ustalenia dokonane w zakresie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, jeżeli zostały stwierdzone,
• zalecenia, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości, które będą określały czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości oraz termin ich usunięcia,
• metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów,
• zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach poprzednich kontroli.

Co najważniejsze, jeśli podczas wykonywania okresowych kontroli stanu technicznego budynku i jego wyposażenia instalacyjnego oraz otoczenia, wynikających z ustawy Prawo budowlane lub w sytuacji jak wyżej opisana, specjalista dokonujący sprawdzenia obiektu stwierdzi występowanie niebezpieczeństwa, ma obowiązek zgłosić tę sytuację do właściwego organu nadzoru budowlanego. Wynika to wprost z regulacji art. 70 ustawy Prawo budowlane. Przepis ten także nakłada na właściciela, zarządcę bądź użytkownika obiektu obowiązek szybkiego zareagowania na niebezpieczeństwo oraz usunięcie stwierdzonych braków lub nieprawidłowości, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności pożar czy wybuch (w kontekście zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego). W takiej sytuacji podmiot odpowiedzialny powinien w trybie natychmiastowym podjąć wszelkie niezbędne czynności mające na celu wyeliminowanie tego zagrożenia.

Podsumowanie

Bez względu na to, które dyspozycje ustawowe będą analizowane – ustawy o ochronie przeciwpożarowej czy ustawy Prawo budowlane, stosowanie regulacji w nich zawartych będzie prowadziło wprost do zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego. Stosowanie tych przepisów będzie obowiązkiem osób odpowiedzialnych, czyli właściciela – wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy czy użytkowników poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W razie stwierdzenia zaniedbań i rażących błędów w zakresie ich realizacji należy spodziewać się reakcji właściwych organów – Państwowej Straży Pożarnej lub Nadzoru Budowlanego. Egzekwowanie tych obowiązków będzie oznaczało prowadzenie stosownych postępowań na podstawie odpowiednich przepisów o charakterze nakazowym oraz karnym. Tego rodzaju działania podjęte przez wyżej wymienione podmioty administracji publicznej będą miały jeden wspólny mianownik – zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz jego otoczenia.

Bibliografia:

• Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 869).
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (t.j. Dz. U. z 2010 r., poz. 109 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.).