Organy Nadzoru Budowlanego a właściciel lub zarządca nieruchomości

Działając jako organ administracji publicznej, właściwy organ Nadzoru Budowlanego wydaje rozstrzygnięcia administracyjne – decyzje, które mają na celu doprowadzenie wszelkiego rodzaju naruszeń do stanu zgodnego z obowiązującym prawem.

Ponadto organy te kontrolują przebieg każdego procesu budowlanego od momentu rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę, po jego zakończenie i oddanie obiektu budowlanego do użytkowania. Natomiast rola egzekutora przepisów bardzo często nie jest przez strony postępowań administracyjnych do końca rozumiana i akceptowana. Sytuacje takie mają miejsce, gdy zobowiązany uchyla się od wykonania nałożonego prawem obowiązku lub celowo bagatelizuje przepisy ustawy Prawo budowlane. Podlega wówczas nie tylko przewidzianym w stosownych dyspozycjach ustawowych środkom przymusu, które realizowane są przy pomocy regulacji prawnych o egzekucji administracyjnej, ale również sankcjom karnym.

W tym miejscu powstaje pytanie, jaka grupa osób podlega kontroli organów Nadzoru Budowlanego pod kątem należytego wywiązywania się ze swoich zadań związanych z utrzymaniem obiektów oraz przeprowadzaniem w nich różnego rodzaju inwestycji. Co do zasady w przypadku obiektów budowlanych już użytkowanych wszelkie obowiązki spoczywają na właścicielach lub zarządcach, którzy w przypadku prowadzenia robót budowlanych są również inwestorami. Warto jednak podkreślić, iż nie każde czynności kontrolne przeprowadzane przez inspektorów Nadzoru Budowlanego wiążą się z nieprzyjemnościami i sankcjami względem podmiotów odpowiedzialnych. Część działań tych organów ma charakter prewencyjny lub ich celem jest rozeznanie się w sposobie działania właściwych osób.

W jaki sposób działają organy Nadzoru Budowlanego oraz czego, zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlane, mogą wymagać ich przedstawiciele (czyli inspektorzy) od właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych podczas dokonywania czynności kontrolnych? Pytania te niejednokrotnie zadają sobie osoby odpowiedzialne za obiekty budowlane lub inwestycje, które stają przed problemem właściwego przygotowania się do kontroli. Poniższe opracowanie stanowi próbę przybliżenia kompetencji i pracy inspektorów Nadzoru Budowlanego oraz wyjaśnienia, w jaki sposób organ ten działa w różnych sytuacjach w stosunku do podmiotów odpowiedzialnych.

Organy Nadzoru Budowlanego – struktura, zadania i kompetencje

Organy Nadzoru Budowlanego są jedną z najmłodszych państwowych jednostek inspekcyjnych. Zostały powołane do życia ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414), która zaczęła obowiązywać z dniem 1 stycznia 1995 r. Dyspozycjami powyższej ustawy administracja budowlana została podzielona na organy administracji ­architektoniczno-budowlanej oraz organy Nadzoru Budowlanego. W kolejnych nowelizacjach ustawy Prawo budowlane wprowadzano poprawki ingerujące w organizację struktur organów, ich kompetencje i zadania. Obecnie obowiązująca ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 z późn. zm.) w wytycznych art. 80 wprowadza następujący podział organów administracji budowlanej:

1. „1.Zadania administracji architektoniczno-budowlanej wykonują, z zastrzeżeniem ust. 4, następujące organy:
   1) starosta,
   2) wojewoda,
   3) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
2. Zadania nadzoru budowlanego wykonują, z zastrzeżeniem ust. 4, następujące organy:
   1) powiatowy inspektor nadzoru budowlanego,
   2) wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego jako kierownika wojewódzkiego nadzoru budowlanego wchodzącego w skład zespolonej administracji wojewódzkiej,
   3) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
   […]
3. Administrację architektoniczno-budowlaną i nadzór budowlany w dziedzinie górnictwa sprawują organy określone w odrębnych przepisach”.
    

Aby przybliżyć funkcjonowanie tego sektora administracji publicznej, na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego zamieszczono schemat przedstawiający zależności pomiędzy poszczególnymi jednostkami administracyjnymi w kontekście nadzoru instancyjnego oraz w ramach administracji zespolonej. Powiązania te zostały przedstawione w tabeli 1.

Tabela 1. Układ relacji pomiędzy Głównym Inspektorem Nadzoru Budowlanego a poszczególnymi organami administracji budowlanej

Jak już wspomniano, w opisywanym systemie funkcjonuje podział instancyjny. Z przedstawionego schematu wynika, że na szczeblu powiatowym działają powiatowi inspektorzy Nadzoru Budowlanego – PINB, na szczeblu wojewódzkim (jako druga instancja dla PINB oraz w niektórych przypadkach pierwsza instancja) działają wojewódzcy inspektorzy Nadzoru Budowlanego – WINB, a na szczeblu krajowym Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego – GINB (druga instancja dla WINB i w szczególnych przypadkach pierwsza instancja).
Poszczególni inspektorzy działają przy pomocy właściwych urzędów, co zostało przedstawione w odrębnych regulacjach ustawy Prawo budowlane. I tak:

• powiatowy inspektor Nadzoru Budowlanego – wykonuje swoje zadania przy pomocy powiatowego inspekt...