Paraliż decyzyjny we wspólnotach mieszkaniowych

Tymczasem sprawnie działająca wspólnota mieszkaniowa stanowi atut danej nieruchomości. Niejednokrotnie takie informacje można znaleźć również w ogłoszeniach dotyczących oferowanej na sprzedaż nieruchomości, a więc również sprzedający postrzegają sprawnie zarządzaną wspólnotę jako atut. W jaki zatem sposób możemy podjąć próbę ożywienia naszej wspólnoty mieszkaniowej, z jakimi problemami spotykamy się najczęściej i jakie rozwiązania można wprowadzić, aby zapewnić sprawniejsze jej funkcjonowanie?

Problem współpracy kilku wspólnot mieszkaniowych

Podobnie jak w przypadku samodzielnych właścicieli nieruchomości, niejednokrotnie zdarza się, że problemem w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych jest osiągnięcie porozumienia z sąsiadem. W szczególności w przypadku dwóch sąsiadujących ze sobą wspólnot mieszkaniowych osiągnięcie porozumienia z uwagi na znaczną liczbę zaangażowanych osób może nastręczać pewnych trudności. Przeważnie problem dotyczy wspólnot mieszkaniowych, które mają wspólną infrastrukturę związaną z ich funkcjonowaniem. Dotyczy to takich elementów, jak np. drogi wewnętrzne, alejki, place zabaw czy parkingi. Problem rodzi się w sytuacji, kiedy nieruchomości i znajdujące się na nich obiekty nie stanowią nieruchomości wspólnej, nie przynależą do żadnej ze wspólnot, a zamiast tego posiadają bardzo wielu współwłaścicieli i zarządzane są tym samym na podstawie ogólnych reguł zarządzania współwłasnością określoną w przepisach Kodeksu cywilnego.

Przy tak znacznej liczbie współwłaścicieli i często bardzo rozdrobnionej strukturze udziałów podjęcie decyzji dotyczącej tych elementów wspólnych staje się problematyczne. Zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie cywilnym, dokonanie czynności zwykłego zarządu wymaga zgody co najmniej połowy współwłaścicieli. W odniesieniu natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, co w praktyce często okazuje się niemożliwe do uzyskania. Sprawy nie ułatwia fakt, że katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ma charakter otwarty, a klasyfikacja danej czynności uzależniona jest od jej charakteru. Nierzadkim zjawiskiem obrazującym ten problem jest np. remont chodnika doprowadzony jedynie do granicy działki.

Rozwiązaniem w tym zakresie może być podjęcie działań, które pozwolą na przekazanie części kompetencji w tym zakresie przez członków wspólnoty do zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej oraz podjęcie próby zawarcia choćby ramowego porozumienia regulującego zasady współpracy pomiędzy sąsiadującymi wspólnotami. Treść porozumienia pomiędzy wspólnotami miałaby pewnie charakter ramowy określający ogólne zasady współpracy, jednak już wypracowanie procedur wymiana informacji i koordynacja działań w odniesieniu do nieruchomości wspólnych może przynieść pewne korzyści. Większym problemem praktycznym jest jednak tytułowy paraliż decyzyjny, kiedy np. na wykonanie szlabanu na wjeździe na teren osiedla (składającego się z wielu wspólnot mieszkaniowych) zgodę wyrazić muszą wszyscy współwłaściciele, a więc w skrajnym przypadku kilkaset osób. Do rozważenia pozostaje przekazanie części kompetencji w ręce zarządu wspólnoty lub zarządcy, aby na podstawie udzielonych przez współwłaścicieli pełnomocnictw mógł on w ich imieniu podejmować działania związane z prawidłowym gospodarowaniem przedmiotem ich współwłasności. Przekazując takie kompetencje w ręce zarządu czy zarządcy, warto jednak w umowie, dołączanej do tej określającej zasady sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, określić zasady nadzoru nad działaniami podejmowanymi w tym zakresie. Niejednokrotnie będą one generowały koszty związane np. z partycypacją w kosztach konserwacji wspólnych dla osiedla urządzeń czy w kosztach utrzymania wspólnych dróg wewnętrznych czy terenów zielonych. Pełnomocnictwa powinny być w miarę możliwości szczegółowe, wskazujące zakres czynności, jakie pełnomocnik umocowany jest podjąć w imieniu reprezentowanego współwłaściciela. Można pokusić się też o określenie w treści pełnomocnictw kwotowego ograniczenia rocznej wysokości zobowiązań, które może zaciągać w imieniu mocodawcy. Wspólne działania podmiotów zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi wchodzącymi w skład osiedla i uzyskanie umocowania przez zarządcę/zarządców do reprezentowania ponad 50% mieszkańców powinny znacząco ułatwić podejmowanie czynności z zakresu zwykłego zarządu, a w tych naprawdę ważnych sprawach przekraczających ten zwykły zakres, o ile tak wskażemy w pełnomocnictwie, umożliwią wystąpienie do sądu o zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, której nie udało się uzyskać wobec sprzeciwu części lub nawet jednego z mieszkańców.