Prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem przepisów w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych – przykłady najczęściej prowadzonych postępowań administracyjnych

Zapraszamy również do przeczytania innego artykułu: Zasady podwyższania czynszu najmu lokali

Oczywiste jest, że każdy inwestor – czy będzie nim wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia lub właściciel odrębnego lokalu – powinien prowadzić roboty budowlane zgodnie z obowiązującym prawem. Niestety bardzo często się zdarza, iż w wyniku braku wiedzy lub chęci zaoszczędzenia czasu (ewentualnie pieniędzy) osoby odpowiedzialne za przeprowadzenie inwestycji budowlanej w swoich działaniach omijają obowiązujące prawo. W konsekwencji często dochodzi do konfliktów we wspólnocie oraz do interwencji organów nadzoru budowlanego.

Inspektorzy Nadzoru Budowlanego kontrolując budynki mieszkalne wielorodzinne, spotykają się z różnego rodzaju problemami związanymi z naruszeniami przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm. dalej Prawo Budowlane lub p.b.). W obrębie części wspólnych zdarzają się roboty budowlane realizowane bez przeprowadzenia stosownych procedur administracyjnych, bez nadzoru osób z odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi, natomiast w ramach wydzielonych lokali najczęściej nieodpowiednio wykonywane są drobne przebudowy zarówno w zakresie aranżacji pomieszczeń, jak i przeróbki lub montaże różnego rodzaju instalacji wewnętrznych. Część z tych inwestycji nie będzie miała większego wpływu na prawidłowe funkcjonowanie budynku, niektóre jednak będą za sobą niosły realne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia. Do takich przedsięwzięć budowlanych, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo użytkowania, będą należały przykładowo samowolne przeróbki wewnętrznej instalacji gazowej, wykuwanie otworów w ścianach nośnych czy podłączanie różnych urządzeń do przewodów kominowych na własną rękę.

Poniżej przedstawiono najczęściej wykrywane przez organy nadzoru budowlanego naruszenia przepisów przez inwestorów robót budowlanych w budynkach wielorodzinnych. Dla każdego przykładu omówiono w skrócie procedury administracyjne przewidziane dyspozycjami ustawy Prawo budowlane (po zmianach we wrześniu 2020 r.).

Przypadki samowoli budowlanej związane z zagospodarowaniem terenu nieruchomości, na której usytuowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny

Urządzenie otoczenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest niezwykle istotne z punktu widzenia jego eksploatacji. Odpowiednio zorganizowane miejsce gromadzenia odpadów, miejsca parkingowe, chodniki czy miejsce rekreacji – plac zabaw czy siłownia zewnętrzna – są niezwykle istotnymi elementami zagospodarowania terenu. Inwestycje wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie muszą być przemyślane oraz przeprowadzone w sposób zgodny z obowiązującym prawem, gdyż mają one znaczenie także dla nieruchomości sąsiednich.

Nieprawidłowości, które stwierdzają inspektorzy nadzoru budowlanego podczas kontroli otoczenia budynków mieszkalnych wielorodzinnych, będą zwykle dotyczyły niezgodnego z przepisami powstania obiektów budowlanych w otoczeniu obiektu np. montażu wiaty śmietnikowej zbyt blisko okien budynku, wybudowania garażu bez dokonania stosownego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej czy zlokalizowania miejsc parkingowych w granicy nieruchomości. W postępowaniach legalizacyjnych czy naprawczych w tym zakresie najczęściej będą stosowane przepisy:
a) art. 48 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane – w przypadku obiektu budowlanego wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ,
b) art. 50 ustawy Prawo budowlane – wykonanie robót budowlanych:

• bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub
• na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3 (obowiązku zgłoszenia budowy lub robót budowlanych na 21 dni przed ich rozpoczęciem), lub
• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Przykład postępowania legalizacyjnego

Wspólnota mieszkaniowa zadecydowała, że część nieruchomości, która sąsiaduje z terenem sklepu wielkopowierzchniowego, zostanie ogrodzona. Mając na uwadze, że sklep został wybudowany na niewielkim wzniesieniu – podjęto decyzję o wzniesieniu ogrodzenia o wysokości 2,5 m z betonowych prefabrykatów. Zlecono wybudowanie ogrodzenia wyspecjalizowanej firmie, jednak zarząd wspólnoty nie dokonał stosownego zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 21 ustawy Prawo budowlane). Podczas planowej kontroli użytkowania obiektu inspektorzy Nadzoru Budowlanego stwierdzili wzniesienie przedmiotowego ogrodzenia. Po analizie dokumentacji technicznej posiadanej przez zarząd wspólnoty oraz zbadaniu akt postępowań administracji architektoniczno-budowlanej ustalono, że ogrodzenie zostało wybudowane w warunkach samowoli budowlanej.
 

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszczął postępowanie administracyjne w sprawie nielegalnie wybudowanego ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m. Zastosował tryb przewidziany w art. 48. W pierwszej kolejności – zgodnie z art. 48 ust. 1 – wydał postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych (pomimo iż zostały zakończone ustawa przewiduje w art. 48 ust. 5 wydanie takiego postanowienia). W przedmiotowym postanowieniu poinformowano wspólnotę mieszkaniową jako inwestora o:

• możliwości złożenia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy, wniosku o legalizację ogrodzenia oraz prawie do wycofania wniosku o legalizację do dnia wydania decyzji o legalizacji (zgodnie z art. 48a Prawa budowlanego),
• konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego.

Wskazano, iż dla tego rodzaju inwestycji (tj. ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m), zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. b p.b. opłata legalizacyjna została ustalona w sposób sztywny, a będzie ona wynosiła 2500 zł. Zarząd wraz z członkami wspólnoty przeanalizował zaistniałą sytuację. Ustalono, że opłata legalizacyjna nie jest zbyt wygórowana w stosunku do nakładów poniesionych na budowę ogrodzenia i będą składać wniosek o legalizację. Członkowie zarządu wspólnoty dostarczyli do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego stosowny wniosek o legalizację.

Po otrzymaniu powyższego wniosku, na podstawie art. 48b ust. 1 Prawa budowlanego, organ Nadzoru Budowlanego postanowieniem nałożył na wspólnotę obowiązek dostarczenia stosownej dokumentacji (wymienionej w art. 48b ust. 3) w terminie 60 dni od daty doręczenia postanowienia. Wspólnota jako inwestor została zobligowana do przedłożenia:

• zaświadczenia burmistrza o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego,
• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projektu zagospodarowania działki lub terenu.
   

Zarząd wspólnoty dostarczył w wyznaczonym ter-minie niezbędną dokumentację legalizacyjną. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego sprawdził całość dokumentów legalizacyjnych, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi obowiązującymi w chwili zakończenia budowy i po stwierdzeniu kompletności dostarczonej dokumentacji, wydał postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej w wysokości 2500 zł.

Po otrzymaniu przedmiotowego postanowienia zarząd wspólnoty mieszkaniowej zlecił wykonanie przelewu na żądaną rzez organ kwotę. Po wniesieniu opłaty legalizacyjnej Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydal decyzję o legalizacji budowy ogrodzenia, zatwierdzając projekt zagospodarowania działki lub terenu i zawarł obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Oznaczało to, że wspólnota musiała zwrócić się do osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej o wydanie oceny technicznej w miejsce Dziennika budowy i wynająć geodetę do naniesienia przedmiotowego ogrodzenia na zasoby geodezyjne gminy.

Następnie powiadomiono sanepid i straż pożarną o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, jakim było ogrodzenie i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Po uzyskaniu od powyższych służb informacji o braku wniesienia sprzeciwu – wspólnota złożyła wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie ogrodzenia. Po dokonaniu kontroli obowiązkowej terenu budowy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie przedmiotowego ogrodzenia.

Przykład postępowania naprawczego

Wspólnota mieszkaniowa postanowiła zorganizować nowe miejsca parkingowe na terenie nieruchomości, ponieważ pojawił się problem z parkowaniem samochodów osobowych członków wspólnoty. Zdecydowano, że zostanie likwidowany jeden z chodników na rzecz miejsc postojowych dla ośmiu samochodów. Po wyrównaniu terenu, położeniu kostki betonowej i wydzieleniu wszystkich miejsc postojowych umożliwiono mieszkańcom budynku mieszkalnego wielorodzinnego parkowanie w nowym miejscu. Niestety, osoby mieszkające na parterze budynku zaczęły skarżyć się na hałas i nieprzyjemny zapach spalin. Stało się to szczególnie uciążliwe w porze letniej. Na zebraniu wspólnoty został poruszony ten problem, jednak nie doszło do porozumienia i zdesperowani użytkownicy lokali znajdujących się najbliżej nowopowstałych miejsc postojowych zwrócili się z wnioskiem do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zbadanie prawidłowości usytuowania przedmiotowej inwestycji.

Podczas czynności kontrolnych funkcjonariusze Nadzoru Budowlanego stwierdzili, że sporne miejsca postojowe zostały usytuowane w odległości od 3 do 6 m od okien usytuowanych na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Taka ich lokalizacja pozostawała w sprzeczności z regulacjami § 19 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 z późn. zm.), które dopuszczają sytuowanie miejsc postojowych w odległości nie mniejszej niż 7 m od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Tym samym konieczne było przeprowadzenie postępowania administra.
 

Całość zebranego materiału dowodowego nie pozostawiała wątpliwości, jaka powinna być decyzja organu nadzoru budowlanego. W tej sytuacji stwierdzono prowadzenie i zakończenie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w obowiązujących przepisach techniczno-budowlanych. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane nakazał rozbiórkę przedmiotowych miejsc parkingowych, gdyż w tym przypadku nie było możliwe doprowadzenie zaistniałej sytuacji do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami. Wspólnota mieszkaniowa zdecydowała się więc na przywrócenie chodnika i zlikwidowano przedmiotowe miejsca parkingowe.

Sytuacje prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem przepisów, gdzie inwestorem jest wspólnota mieszkaniowa

Sytuacje stanowiące naruszenie przepisów mogą mieć miejsce również wtedy, gdy roboty budowlane wykonywane są w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Przykładowo mogą być to:

• rozbudowa budynku bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę lub z wprowadzeniem istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego,
• remont elementów układu konstrukcyjnego budynku (np. więźby dachowej, ścian zewnętrznych czy nośnych, stropów itd.) lub prowadzenie robót termomodernizacyjnych budynku średniowysokiego bez dokonania zgłoszenia,
• wykonywanie robót elewacyjnych z naruszeniem przepisów np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie kolorystyki czy regulacji o ochronie gatunkowej zwierząt – podczas okresu lęgowego ptaków chronionych gniazdujących pod okapem budynku.

Po wykryciu takich naruszeń przez inspektorów Nadzoru Budowlanego, procedury administracyjne będą w części analogiczne do tych przedstawionych powyżej.

W zależności od zakresu inwestycji budowlanej, którą zdecydowała się przeprowadzić wspólnota mieszkaniowa, w razie naruszenia przepisów ustawy Prawo budowlane zastosowanie będą miały tryby przewidziane w:
a) art. 48 ust. 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy Prawo budowlane – budowa prowadzona lub zakończona bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, ewentualnie bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ,
b) art. 50 ustawy Prawo budowlane – wykonanie robót budowlanych:

• bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub
• na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3 (obowiązku zgłoszenia budowy lub robót budowlanych na 21 dni przed ich rozpoczęciem), lub
• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Przykład postępowania administracyjnego w przypadku prowadzenia budowy z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego

Czteropiętrowy budynek mieszkalny wielorodzinny nie posiadał dźwigu osobowego. Ponieważ osoby zamieszkujące w budynku – szczególnie osoby starsze – uskarżały się na ten fakt, po analizie funduszy zgromadzonych przez wspólnotę mieszkaniową zdecydowano o rozbudowie budynku o szyb windowy. Projekt budowlany przewidywał budowę szybu w konstrukcji stalowej z obudową wykonaną z laminowanych tafli szklanych, które byłyby mocowane punktowo do konstrukcji nośnej. Wspólnota mieszkaniowa uzyskała pozwolenie na budowę i przystąpiła do przygotowań do realizacji inwestycji. W międzyczasie uzyskała bardzo korzystną ofertę montażu szybu dla dźwigu osobowego z wykorzystaniem prefabrykowanych elementów żelbetowych. Po kalkulacji kosztów wspólnota mieszkaniowa zdecydowała się na skorzystanie z tańszej oferty. Zamówiony został odpowiedni dźwig osobowy i przystąpiono do realizacji budowy szybu windowego w technologii prefabrykowanej. Niestety projektant, który sporządził projekt wykonawczy dla nowej koncepcji szybu windowego, nie poinformował członków wspólnoty mieszkaniowej, że konieczne będzie uzyskanie decyzji zmieniającej dotychczasowe pozwolenie na budowę i zatwierdzającej nowy projekt budowlany. konieczność zmiany decyzji wynikała z faktu, że po wprowadzonej zmianie technologii robót i konstrukcji szybu windowego uległa zmianie powierzchnia zabudowy przedmiotowego szybu, tj. zwiększyła się o 8,5% w stosunku do projektowanej powierzchni.

Wspólnota mieszkaniowa powołała kierownika budowy, który wykrył powyższą sytuację i powiadomił o tym fakcie zarząd wspólnoty. Zarząd nie przyjął do wiadomości wyjaśnień kierownika budowy, który postanowił zrezygnować z pełnienia tej funkcji. Trwały już roboty budowlane związane z fundamentowaniem. Były kierownik poinformował o zaistniałej sytuacji organ Nadzoru Budowlanego.
Podczas kontroli budowy przewodniczący zarządu wspólnoty został ukarany mandatem za prowadzenie robót budowlanych bez nadzoru kierownika budowy. Wykonano też pomiar powierzchni zabudowy przedmiotowego szybu windowego. Stwierdzono, iż dokonano istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego, co na podstawie art. 36a ust. 5 pkt. 2 lit. a Prawa budowlanego zostało tak zakwalifikowane: Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%. Inspektorzy Nadzoru Budowlanego poinformowali członków wspólnoty o konieczności wstrzymania robót budowlanych prowadzonych w ramach przedmiotowej inwestycji.
 

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 4 wstrzymał prowadzenie budowy polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o szyb windowy. Następnie po analizie dowodów zgromadzonych w sprawie wydał decyzję w trybie art. 51 ust. 1 pkt 3 nakładającą na wspólnotę mieszkaniową obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych, w terminie 60 dni od daty doręczenie niniejszej decyzji. Wspólnota mieszkaniowa zleciła projektantowi, który sporządził projekt wykonawczy, opracowanie niezbędnej dokumentacji projektowej, celem przedłożenia w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Członek zarządu wspólnoty dostarczył do organu dokumentację projektową, niezbędną dla zakończenia postępowania administracyjnego i złożył wniosek o sprawdzenie tej dokumentacji. Po analizie powyższego projektu Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał – zgodnie z art. 51 ust. 4 – decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. W decyzji tej nałożył również obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Po otrzymaniu decyzji zezwalającej na wznowienie robót, wspólnota mieszkaniowa poinformowała pisemnie organ nadzoru budowlanego o powołaniu kolejnego kierownika budowy. Po zakończeniu przedmiotowego postępowania administracyjnego inwestycja rozbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego prowadzona była i została zakończona w sposób zgodny z obowiązującym prawem, tj. wydaniem stosownej decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Przykład postępowania naprawczego

W kamienicy z początku XX w. utworzyła się wspólnota mieszkaniowa. Budynek był w ciągu wielu lat poddawany różnego rodzaju remontom i modernizacjom. Podjęto także decyzję o wymianie stolarki okiennej na klatce schodowej. Były to stare, drewniane okna skrzynkowe, które generowały znaczne straty ciepła. Wyłoniony został wykonawca i zamówione zostały nowe okna.

W dniu rozpoczęcia montażu nowych okien do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wpłynął wniosek miejskiego konserwatora zabytków o zbadanie sprawy wymiany przedmiotowej stolarki okiennej, którą zaobserwowano na jednym z budynków. Służby konserwatorskie podnosiły, iż montaż nowych okien narusza zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż przedmiotowa kamienica znajduje się w powyższym planie w strefie objętej ochroną konserwatorską, dla której przewidziano zachowanie kształtów, powierzchni i podziałów stolarki okiennej oraz drzwiowej w budynkach znajdujących się w tej strefie.

Podczas czynności kontrolnych z udziałem członków wspólnoty mieszkaniowej i miejskiego konserwatora zabytków inspektorzy nadzoru budowlanego stwierdzili, że okna klatki schodowej zostały wymienione na okna bez podziałów, natomiast poprzednia stolarka okienna posiadała szprosy dzielące okno na cztery części. Zarząd wspólnoty podnosił, iż zadecydowano o montażu tego rodzaju stolarki okiennej ze względu na koszty – montaż okien bez podziałów był znacząco niższy niż okien dzielonych szprosami. Natomiast miejski konserwator zabytków wniósł do protokołu, iż kamienica znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej i wymiana na stolarkę okienną bez podziałów ma znaczący wpływ na obniżenie historycznych walorów tego budynku i pozbawia go cech charakterystycznych dla budynków powstających w tamtym czasie w tej dzielnicy miasta. Zaproponował, aby odtworzyć historyczny charakter stolarki okiennej poprzez wykorzystanie samoprzylepnych szprosów. Miały zostać one przyklejone w taki sposób, aby odwzorować pierwotny podział przeszklenia okien klatki schodowej.

Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem w trybie art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego wstrzymał prowadzenie robót polegających na wymianie stolarki okiennej w przedmiotowym budynku. Następnie – zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 2 – wydał decyzję, w której na wspólnotę mieszkaniową, jako inwestora, nałożył obowiązek wykonania określonych czynności, czyli przytwierdzenia samoprzylepnych szprosów w sposób odtwarzający historyczny podział zastosowany w oknach klatki schodowej budynku kamienicy, w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem i określając termin ich wykonania na ostatni dzień miesiąca kolejnego po wydaniu decyzji nakazowej.

Po upływie tego terminu powiatowy inspektor nadzoru budowlanego z udziałem miejskiego konserwatora zabytków przeprowadził kontrolę przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Stwierdzono, że czynności nakazane w decyzji organu Nadzoru Budowlanego zostały wykonane w sposób prawidłowy. Organ Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 51 ust. 3 pkt 1 wydał decyzję kończącą postępowanie administracyjne, stwierdzającą wykonanie nałożonego obowiązku.

Właściciele wydzielonych lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jako osoby odpowiedzialne za prowadzenie robót budowlanych w sposób niezgodny z przepisami

Gdy właściciel wydzielonego lokalu jest inwestorem robót budowlanych prowadzonych w sposób naruszający obowiązujące prawo, wspólnota mieszkaniowa w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przed organem nadzoru budowlanego będzie występowała w charakterze strony. Zobowiązanym do doprowadzenia zaistniałej sytuacji do stanu zgodnego z przepisami będzie natomiast inwestor.

W zależności od prowadzonych robót budowlanych czy innych działań w poszczególnych lokalach może dochodzić do różnych sytuacji. Mogą wystąpić nie tylko roboty budowlane prowadzone niezgodnie z prawem, ale także może dojść do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania w efekcie wykonanych prac, które same jako takie nie stanowiłyby przekroczenia przepisów.

W swojej praktyce przedstawiciele organu Nadzoru Budowlanego spotykają bardzo wiele naruszeń przepisów, które mają miejsce w obrębie wydzielonych lokali w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Są to ingerencje w przewody kominowe, prowadzenie robót budowlanych polegających na przebudowie, które w efekcie prowadzą do sytuacji naruszających przepisy techniczno-budowlane, montaż lub przeróbki instalacji wewnętrznych gazowych bez dokonania zgłoszenia. Mogą się zdarzyć nawet większe inwestycje polegające na budowie, a przykładem może być rozbudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego poprzez budowę tarasu dla użytkowników konkretnego lokalu, który nie jest tarasem naziemnym.
 

W większości tego typu postępowań administracyjnych prowadzonych przez organy Nadzoru Budowlanego będą wykorzystywane procedury przewidziane w art. 50 i art. 51 ustawy Prawo budowlane.

Przykład postępowania naprawczego – wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia

Nowi właściciele wyodrębnionego lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym postanowili wykonać nową aranżację pomieszczeń w mieszkaniu. Zaplanowali zmianę kierunku wejścia do jednego z pokojów. Bez dokonania urzędowych formalności zaczęli wykuwać otwór w ścianie. Niestety w mieszkaniu, które znajdowało bezpośrednio nad remontowanym lokalem, zaczęła pękać ściana i właściciele poinformowali o tym fakcie zarząd wspólnoty mieszkaniowej i powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W czasie czynności sprawdzających przeprowadzanych przez przedstawicieli organu okazało się, że nowy otwór powstawał w ścianie nośnej, stąd uszkodzenia pojawiające się w mieszkaniu znajdującym się bezpośrednio ponad kontrolowanym.

Inspektorzy Nadzoru Budowlanego wstrzymali roboty budowlane prowadzone bez stosownego zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego – zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane – postanowieniem potwierdził wstrzymanie prowadzonych robót w mieszkaniu i równocześnie – na podstawie art. 50 ust. 3 ustawy – nałożył obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, odpowiedniej ekspertyzy budowanej.

Właściciele lokalu dostarczyli żądaną ekspertyzę sporządzoną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, z której wynikało, że aby uszkodzenia w lokalu powyżej nie pogłębiały się, należy wykonać nadproże. Podczas rozprawy administracyjnej zarząd wspólnoty mieszkaniowej przedstawił stanowisko pozostałych członków wspólnoty, którzy zgodzili się z zaproponowanym w ekspertyzie rozwiązaniem. Mając na uwadze powyższe, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowanego wydał decyzję na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, w której nakazał wykonanie robót budowlanych polegających na montażu wskazanego w ekspertyzie nadproża, w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem i określając termin ich wykonania na ostatni dzień miesiąca kolejnego po dniu wydania niniejszej decyzji.

Inwestorzy przedłożyli w inspektoracie ocenę techniczną wykonanych robót polegających na montażu odpowiedniego nadproża, sporządzoną przez autora ekspertyzy budowlanej, z której wynikało, że otwór drzwiowy został odpowiednio zabezpieczony i nie stanowi zagrożenia dla stateczności ściany nośnej, w której został wykonany. Powyższe stwierdzenie zostało potwierdzone podczas kontroli inspektorów organu Nadzoru Budowlanego.

W związku z powyższym, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 51 ust. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane wydał decyzję stwierdzającą wykonanie obowiązku.

Przykład postępowania naprawczego – roboty budowlane z naruszeniem warunków technicznych

Po montażu wewnętrznej instalacji gazowej prowadzonej w przewodach miedzianych (zgodnie z dokonanym zgłoszeniem robót), właściciele mieszkania postanowili na własną rękę, bez konsultacji z osobą posiadającą stosowne uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, zasłonić nieestetyczne przewody zasłaniając je szczelną obudową z płyt kartonowo-gipsowych. Podczas kontroli okresowej stanu technicznego wewnętrznej instalacji gazu, specjalista wykonujący sprawdzenie instalacji wykrył tę nieprawidłowość i powiadomił o tym fakcie organ Nadzoru Budowlanego.

Podczas kontroli w mieszkaniu inspektorzy Nadzoru Budowlanego potwierdzili, że wewnętrzna instalacja gazowa wykonana z przewodów miedzianych została całkowicie zakryta. Takie działanie stanowi naruszenie §165 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż przewody wewnętrznej instalacji gazowej mogą zostać osłonięte jedynie nieuszczelnionymi ekranami.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał demontaż obudowy z płyt kartonowo-gipsowych w terminie do końca miesiąca, w którym została wydana decyzja, ze względu na możliwe zagrożenie zbierania się gazu pod przedmiotową obudową. Decyzja ta została wydana w oparciu o art. 51 ust. 1 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane nakazując wykonanie robót budowlanych w celu doprowadzenia zrealizowanej inwestycji budowlanej do stanu zgodnego z prawem. Właściciele lokalu nie zakończyli jeszcze robót wykończeniowych w lokalu i bez zbędnej zwłoki wykonali nakaz zawarty w przedmiotowej decyzji, o czym poinformowali organ nadzoru budowlanego. Funkcjonariusze inspektoratu potwierdzili wykonanie decyzji podczas kontroli lokalu. Mając na uwadze powyższe, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję zgodnie art. 51 ust. 3 pkt 1 stwierdzającą wykonanie nałożonego obowiązku.

Przykład postępowania naprawczego, dążącego po przywrócenia stanu poprzedniego

Właściciele lokalu mieszkalnego postanowili zlikwidować wewnętrzną instalację gazową gazu ziemnego. Zamontowali elektryczny przepływowy ogrzewacz wody i płytę indukcyjną w kuchni. Z czasem stwierdzili jednak, że dla oszczędności będą przygotowywać posiłki korzystając z kuchenki gazowej zasilanej gazem płynnym z butli gazowej. Podczas kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego wykonywanej raz na pięć lat inżynier budownictwa pojadający stosowne uprawnienia budowlane stwierdził, że doszło do naruszenia przepisów warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powiadomił o tym fakcie właściwego Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Inspektorzy organu przeprowadzili kontrolę przedmiotowego mieszkania i stwierdzili, że jego użytkownicy faktycznie wykorzystują kuchenkę gazową zasilaną gazem płynnym z ­butli (11 kg).

Takie działanie stanowi naruszenie przepisów § 157 ust. 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: Zabrania się stosowania w jednym budynku gazu płynnego i gazu z sieci gazowej. Mając na uwadze powyższe, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję w trybie art. 51 ust. 1 pkt 1 nakazującą doprowadzenie przedmiotowego lokalu mieszkalnego do stanu poprzedniego poprzez likwidację przedmiotowej wewnętrznej instalacji gazu płynnego. Decyzję tę właściciele lokalu mieszkalnego wykonali.
 

Przykład legalizacji niezgodnej z przepisami zmiany sposobu użytkowania

Właściciel lokalu użytkowego zlokalizowanego na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego w wyniku wypowiedzenia umowy najmu przez poprzedniego użytkownika – dwuosobową firmę prowadzącą biuro rachunkowe, postanowił zmienić sposób jego użytkowania na klub dziecięcy z salą zabaw, gdyż dostał korzystną ofertę od nowego potencjalnego najemcy. Klubik dziecięcy rozpoczął swoją działalność, jednak z inicjatywy konkurencji do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wpłynął wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania lokalu z biura rachunkowego na klub dziecięcy z salą zabaw.

Inspektorzy Nadzoru Budowlanego przeprowadzili kontrolę przedmiotowego lokalu i stwierdzili, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Ustalili to na podstawie art. 71 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części będzie podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń oraz podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W tej sytuacji niewątpliwie doszło do zmiany warunków higieniczno-sanitarnych (które są zdecydowanie inne dla biura rachunkowego niż dla klubiku dziecięcego z salą zabaw) oraz zmiany warunków pracy (zdecydowanie większa liczba pracowników – opiekunów dzieci). W celu zmiany sposobu użytkowania inwestor, czyli właściciel lokalu powinien dokonać stosownego zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej. Podczas kontroli inspektorzy Nadzoru Budowlanego stwierdzili, że zmiana sposobu użytkowania nastąpiła bez skutecznego zgłoszenia tej zmiany właściwemu organowi. Tym samym protokołem zostało wstrzymane użytkowanie saloniku.
 

Postanowieniem wydanym w trybie art. 71 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy Prawo budowlane powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wstrzymał eksploatację przedmiotowego lokalu i na jego właściciela nałożył obowiązek dostarczenia w terminie dwóch miesięcy od dnia dostarczenia postanowienia dokumentacji, która stanowiłaby załączniki do legalnego wniosku dotyczącego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, czyli:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

Właściciel lokalu dostarczył do inspektoratu nadzoru budowlanego wymaganą do legalizacji dokumentację i złożył wniosek o jej sprawdzenie. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przeanalizował przedłożoną dokumentację, stwierdził jej prawidłowość oraz kompletność i wydał postanowienie w trybie art. 71 ust. 2 i 3 postanowienie, w którym ustalił wysokość opłaty legalizacyjnej. Opłata ta została wyliczona zgodnie z ustawowym wzorem:

OpLu = 10 (s × k × w)

gdzie:
OpLu – opłata legalizacyjna przy samowolnej zmianie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
s – stawka opłaty wynosząca 500 zł,
k – współczynnik kategorii obiektu budowlanego (na podstawie załącznika do ustawy Prawo budowlane),
w – współczynnik wielkości obiektu budowlanego (na podstawie załącznika do ustawy Prawo budowlane).

Kluby dziecięce należą do kategorii IX – budynki kultury, nauki i oświaty, takie jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, kluby dziecięce, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych. Dla tej kategorii k = 4 oraz w = 1 
(kubatura poniżej 2500 m3). Opłata legalizacyjna za samowolną zmianę sposobu użytkowania biura rachunkowego na klubik dziecięcy z salą zabaw będzie wynosiła:
OpLu = 10 (500 × 4 × 1) zł = 20 000 zł.
Zobowiązany uiścił opłatę legalizacyjną, aby móc jak najszybciej uruchomić działalność klubiku. W związku z dostarczeniem żądanej dokumentacji oraz uiszczeniem opłaty legalizacyjnej organ Nadzoru Budowlanego umorzył postępowanie w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania. Tym samym klubik dziecięcy z salą zabaw mógł wznowić swoją działalność.

Podsumowanie

Wszystkie wyżej opisane sytuacje dosyć często mają miejsce w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i wszystkie organy Nadzoru Budowlanego funkcjonujące w Polsce prowadziły podobne postępowania.
 

Postępowania wszczynane w trybie art. 48 bądź art. 50 i 51 ustawy Prawo budowlane w skonstruowane są w taki sposób, że w pierwszej kolejności badana jest zgodność robót budowlanych z obowiązującym prawem miejscowym i przepisami o charakterze techniczno-budowlanym. Jeśli jest możliwa legalizacja lub przeprowadzenie postępowania naprawczego, to organ Nadzoru Budowlanego jest zobowiązany do umożliwienia inwestorowi doprowadzenia zaistniałej sytuacji do stanu zgodnego z prawem. Jedynie naruszenia przepisów, które są nieusuwalne, skutkują wydaniem nakazu rozbiórki lub doprowadzenia do stanu poprzedniego. Warto podkreślić, iż wszystkie konsekwencje postępowań administracyjnych tego rodzaju dotykają w pierwszej kolejności inwestora, bez względu na to, czy jest nim wspólnota mieszkaniowa, czy osoba będąca właścicielem wyodrębnionego lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Wiedza na temat konsekwencji podejmowania decyzji związanych z prowadzeniem różnego rodzaju inwestycji budowlanych czy to w obrębie otoczenia budynku, czy w części wspólnych lub też w wyodrębnionym lokalu, niewątpliwie może przyczynić się do zminimalizowania ryzyka przykrych reperkusji związanych z prowadzeniem robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów. Tym samym doświadczenia osób, które tego rodzaju postępowania prowadziły bądź uczestniczyły w nich w charakterze strony, mogą być cennymi wskazówkami dla przyszłych potencjalnych inwestorów. Zgromadzona w ten sposób wiedza powinna zostać wykorzystana na zebraniach członków wspólnoty mieszkaniowej czy do analizy planowanego indywidualnego przedsięwzięcia budowlanego w budynku będącego we władaniu wspólnoty.

Bibliografia:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.).
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 z późn. zm.).