Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

12 marca 2019

NR 206 (Marzec 2019)

Sposoby na sprzątanie i utrzymanie części wspólnych

0 222

Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych decyduje, aby utrzymanie czystości i porządku na terenie wspólnoty mieszkaniowej zlecić swoim mieszkańcom lub innym osobom fizycznym odpłatnie. Są to osoby zatrudnione, bezrobotne lub emeryci. Dotychczas stosowaliśmy umowy o dzieło. Proszę o odpowiedź, w jaki sposób zapłacić tym osobom, żeby nie generować kosztów dla wspólnoty oraz w jaki sposób przekonać mieszkańców wspólnoty, żeby zlecały tego typu usługi firmom zewnętrznym.

Sprzątanie nieruchomości wspólnej

Zacznijmy od podstawowej kwestii – żaden z właścicieli nie ma obowiązku sprzątać nieruchomości wspólnej. Nie można go obciążyć takimi obowiązkami. Na przykład sprzeczna z prawem, a przede wszystkim nieskuteczna, będzie uchwała, która zobowiązuje poszczególnych właścicieli do jakiejś formy dyżurów w zakresie sprzątania nieruchomości wspólnej. Owszem, właściciele mogą sami sprzątać teren nieruchomości wspólnej, kosić trawniki, sprzątać klatki schodowe, czy nawet dokonywać napraw i remontów, np. malowania klatki schodowej, napraw w budynku itd. Jednak takie działanie jest możliwe tylko i wyłącznie przy porozumieniu i akceptacji samych właścicieli na zasadach dobrowolności, coś w rodzaju „czynu społecznego”. Jeżeli jednak właściciele nie potrafią się porozumieć w tym zakresie między sobą, wówczas zarządowi nie pozostaje nic innego, jak zorganizować te prace w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zatem koszty związane ze sprzątaniem nieruchomości wspólnej są bezspornie częścią kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. Zgodnie z przepisami, jedynym miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej. Im większy lokal, tym większy udział i tym większe koszty. Ustawa o własności lokali nie daje właścicielom możliwości innego rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zasady ustalania wysokości zaliczek mogą się zmienić, o ile zmieniają się w stosunku do określonej kategorii właścicieli lokali, ale we wspólnocie mieszkaniowej mogą być tylko dwie kategorie właścicieli: właściciele lokali mieszkalnych i właściciele lokali użytkowych. Uchwała właścicieli może zatem ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Potwierdził to jako jedyny wyjątek od zasady Sąd Najwyższy w wyroku z 20 czerwca 1997 roku syg. akt: II CKN 226/97.

UWAGA!

Koszty związane ze sprzątaniem nieruchomości wspólnej są bezspornie częścią kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. 

Umowy ze wspólnotą mieszkaniową

Trzeba rozróżnić dwie sytuacje: gdy wspólnota mieszkaniowa czy inny podmiot zatrudnia osobę fizyczną, np. na podstawie umowy zlecenia, od sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa czy inny podmiot zawiera z innym podmiotem gospodarczym umowę np. umowę-zlecenia.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podpisuje umowę zlecenia z przedsiębiorcą, to nie interesują ją kwestie ZUS, zachowanie minimalnych stawek godzinowych za pracę, kwestie zachowania wymogów BHP. Dla wspólnoty mieszkaniowej ważne jest tylko, czy przedsiębiorca wykonuje obowiązki zgodnie z umową zawartą ze wspólnotą mieszkaniową. Rozliczenie między przedsiębiorcą a wspólnotą mieszkaniową następuje na podstawie faktury wystawionej przez podmiot gospodarczy zgodnie z umową.

UWAGA!

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podpisuje umowę zlecenia z przedsiębiorcą, to nie interesują ją kwestie ZUS, zachowanie minimalnych stawek godzinowych za pracę, kwestie zachowania wymogów BHP. Dla wspólnoty mieszkaniowej ważne jest tylko, czy przedsiębiorca wykonuje obowiązki zgodnie z umową zawartą ze wspólnotą mieszkaniową. Rozliczenie między przedsiębiorcą a wspólnotą mieszkaniową następuje na podstawie faktury wystawionej przez podmiot gospodarczy zgodnie z umową.

Problemy, takie jak: składki ZUS, stawki godzinowe, inne związane z zatrudnieniem (np. BHP) ­dotyczyłyby wspólnoty mieszkaniowej wówczas, gdyby zatrudniała osoby, czyli zamiast podpisać umowę z firmą sprzątającą, zawarłaby umowę z osobą nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wspólnoty mieszkaniowe tak nie postępują, gdyż bo byłoby to nieodpowiedzialne zachowanie. Wspólnota mieszkaniowa zatrudniająca osoby fizyczne, np. sprzątaczkę, czy to na podstawie umowy o pracę, czy to umowy-zlecenia stawałaby się normalnym pracodawcą ze wszystkimi biurokratycznymi konsekwencjami z tym związanymi, a nie jest rolą wspólnoty mieszkaniowej dawać zatrudnienie tylko zarządzać nieruchomością 
wspólną.

UWAGA!

W konsekwencji przy zarządzaniu nieruchomością wspólną wspólnota mieszkaniową posługuje się podmiotami gospodarczymi, np. firmą zarządzającą, firmą sprzątającą, kancelarią prawniczą czy firmą ochroniarską, a nie zatrudnia zarządcę, sprzątaczkę, prawnika, czy ochroniarza.

Zatrudnienie sprzątaczki

W przypadku umowy-zlecenia konieczna ­będzi...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy