Złożoność rozwiązań konstrukcyjnych oraz skala obiektu mają bezpośredni wpływ na podatność poszczególnych elementów na oddziaływania destrukcyjne, te wynikające zarówno z eksploatacji, jak i z działania czynników środowiskowych. Szczególnie newralgiczne są te komponenty budynku, które znajdują się w ciągłej ekspozycji na zmienne i agresywne warunki atmosferyczne – dotyczy to m.in. pokryć dachowych, konstrukcji dachów, balkonów oraz tarasów.
Doświadczenia osób odpowiedzialnych za bieżące utrzymanie techniczne obiektów mieszkalnych jednoznacznie wskazują, że to właśnie elementy zewnętrzne, narażone na opady, wiatr, promieniowanie UV oraz cykliczne zmiany temperatur, wykazują najszybszy stopień zużycia. Tym samym konieczność zapewnienia odpowiednich środków finansowych na ich okresowe przeglądy, konserwacje i naprawy powinna być stałym elementem planowania budżetowego każdej wspólnoty mieszkaniowej lub każdego zarządcy nieruchomości.
W przypadku nowo wybudowanych budynków, które zostały niedawno przekazane do użytkowania, wspólnota mieszkaniowa ma prawo oczekiwać, że w okresie gwarancyjnym nie będą występować istotne usterki, a ewentualne interwencje naprawcze będą wynikały raczej z naturalnych warunków eksploatacyjnych niż błędów projektowych bądź wykonawczych. Jednakże praktyka wykazuje, że już w początkowej fazie użytkowania mogą ujawnić się mankamenty techniczne wynikające z nieprawidłowego opracowania detali projektowych, niewłaściwej konfiguracji warstw wykończeniowych lub niskiej jakości wykonawstwa. W takich przypadkach wspólnota mieszkaniowa może dochodzić swoich praw względem dewelopera w ramach gwarancji lub rękojmi. W sytuacji, gdy polubowne rozwiązanie sporu okaże się niemożliwe, jedyną drogą pozostaje dochodzenie roszczeń w postępowaniu cywilnym przed właściwym sądem.
Dach, taras, balkon a destrukcyjne działanie czynników zewnętrznych – odpowiedzialność za ich utrzymanie w należytym stanie technicznym
W kontekście eksploatacji obiektów budowlanych najbardziej podatne na degradację wskutek oddziaływania czynników środowiskowych są zewnętrzne komponenty konstrukcji. Ekstremalne temperatury (zarówno dodatnie, jak i ujemne), opady atmosferyczne (deszcz, śnieg) oraz działanie wiatru powodują systematyczne pogorszenie właściwości fizykochemicznych materiałów budowlanych, a co za tym idzie – spadek trwałości użytkowej poszczególnych elementów.
Szczególnym obciążeniom eksploatacyjnym podlegają:
- pokrycia i konstrukcje dachowe,
- elementy wysunięte poza zasadniczą bryłę obiektu, takie jak balkony i tarasy, które z uwagi na swoją ekspozycję przestrzenną stanowią krytyczne punkty w kontekście trwałości i szczelności powłok zewnętrznych.
Dach pełni zasadniczą funkcję ochronną – jego zadaniem jest zabezpieczenie wnętrza budynku przed wpływem warunków atmosferycznych oraz przenoszenie obciążeń zewnętrznych, takich jak śnieg czy wiatr, na układ nośny konstrukcji. Balkon, w ujęciu technicznym, stanowi element konstrukcyjny wysunięty poza lico elewacji, będący przedłużeniem kondygnacji wewnętrznej. Jego funkcja może być zarówno użytkowa, jak i estetyczna – jako element kształtujący rytm i charakter fasady budynku. Z kolei taras definiowany jest jako użytkowa powierzchnia pozioma, zlokalizowana na stropie, kondygnacji pośredniej lub bezpośrednio na gruncie, stanowiąca funkcjonalne przedłużenie strefy mieszkalnej. W przypadku tarasów wyniesionych standardem jest ich zabezpieczenie przez zastosowanie balustrad ochronnych zgodnie z obowiązującymi normami bezpieczeństwa (z wyłączeniem tarasów gruntowych, które mogą być otwarte).
Uwzględniając powyższe uwarunkowania techniczne oraz eksploatacyjne, właściwe projektowanie, wykonawstwo i utrzymanie tych elementów powinno być traktowane jako priorytetowe zadanie zarządcy lub właściciela obiektu budowlanego.
W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych szczególnego nadzoru oraz systematycznego monitorowania stanu technicznego wymagają elementy konstrukcyjno-architektoniczne podlegające stałemu oddziaływaniu niekorzystnych czynników środowiskowych. Należą do nich przede wszystkim dachy, balkony oraz tarasy, które – ze względu na swoją lokalizację oraz pełnione funkcje użytkowe i konstrukcyjne – są najbardziej narażone na przyspieszoną degradację materiałową.
Elementy te pełnią kluczowe funkcje ochronne, użytkowe oraz estetyczne. Dach stanowi zasadnicze przekrycie obiektu budowlanego, którego celem jest ochrona wnętrza budynku przed wpływami atmosferycznymi. Z kolei balkony i tarasy, jako elementy wystające poza lico elewacji lub usytuowane na stropodachu czy gruncie, są powierzchniami użytkowymi stanowiącymi integralną część architektury budynku, a jednocześnie wyjątkowo podatnymi na uszkodzenia związane z wnikaniem wilgoci, korozją elementów stalowych, odspajaniem warstw posadzkowych czy erozją hydroizolacji.
W świetle art. 61 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2025 r., poz. 418) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany do jego utrzymania w sposób:
- zapewniający zgodność z przeznaczeniem obiektu,
- uwzględniający wymagania w zakresie ochrony środowiska,
- gwarantujący zachowanie odpowiedniego stanu technicznego i estetycznego,
- wykluczający pogorszenie właściwości użytkowych i parametrów eksploatacyjnych budynku.
Ponadto, zgodnie z tym przepisem, właściciel lub zarządca powinien podejmować środki zapobiegawcze mające na celu zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego w przypadku wystąpienia zagrożeń zewnętrznych – zarówno wynikających z sił natury (np. intensywne opady, silne wiatry, powodzie, wyładowania atmosferyczne, osuwiska ziemi), jak i działalności człowieka (np. pożary, wstrząsy sejsmiczne, uderzenia mechaniczne).
W odniesieniu do budynków wielorodzinnych, w których funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, obowiązki wynikające z przepisów Prawa budowlanego są przenoszone na ogół właścicieli – jako zbiorowy właściciel nieruchomości wspólnej. W tym kontekście kluczowe znaczenie ma art. 3 pkt 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.), który definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Zgodnie z tym przepisem do części wspólnych zalicza się szczególnie:
- elementy konstrukcyjne budynku, takie jak fundamenty, stropy, ściany i słupy nośne, konstrukcje dachowe,
- powierzchnie komunikacji ogólnej (klatki schodowe, korytarze, bramy, dźwigi osobowe),
- piony instalacyjne oraz przyłącza do punktów pomiarowych (instalacje wodne, kanalizacyjne, gazowe i elektryczne).
W związku z powyższym odpowiedzialność za utrzymanie, remonty, konserwację i ewentualne modernizacje tych elementów spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej jako podmiocie zarządzającym nieruchomością wspólną. Działania te powinny być realizowane zgodnie z uchwałami właścicieli lokali, a także na podstawie rocznych planów gospodarczych wspólnoty.
W praktyce eksploatacji nieruchomości wspólnej powstaje istotne zagadnienie prawne dotyczące odpowiedzialności za stan techniczny balkonów i tarasów przylegających do lokali mieszkalnych. Zasadne jest zatem pytanie: czy obowiązek utrzymania tych elementów w należytym stanie technicznym obciąża właściciela danego lokalu, czy raczej wspólnotę mieszkaniową, biorąc pod uwagę, że są one nieodłącznym składnikiem elewacji budynku?
Odpowiedź na to pytanie nie znajduje się bezpośrednio w treści obowiązujących przepisów ustawowych, jednak została wypracowana w konsekwentnej linii orzeczniczej sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego. Orzeczenia te, stanowiące wykładnię prawa w omawianym zakresie, jednoznacznie wskazują, jak należy kwalifikować obowiązki remontowe oraz odpowiedzialność za techniczny stan balkonów i tarasów w kontekście przepisów ustawy o własności lokali. Poniżej przytoczono wybrane rozstrzygnięcia judykatury, które precyzyjnie określają sposób postępowania w przypadku konieczności wykonania prac remontowo-naprawczych w obrębie tych elementów konstrukcyjnych budynku:
- Uchwała Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt: III CZP 10/08, LEX nr 348085): „[…] Należy jednak zważyć, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia »balkon«, a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem »balkonu« jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową […]”.
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. (sygn. akt: I ACa 17/18, LEX nr 2535394):
„[…] Podkreślenia wymaga, że w orzecznictwie reprezentowane jest także stanowisko, które podzielił Sąd I instancji w niniejszej sprawie, a mianowicie, iż jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. Stanowisko takie zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13 wskazując, iż balkony, składające się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji. Wskazał rzeczywiście także przy tym, że nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r. w sprawie I A Ca 763/13, LEX nr 1430884).
Mając na uwadze powyższe, należy powtórzyć za Sądem I instancji, że nie ulega wątpliwości, iż części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Należy także zgodzić się z poglądem reprezentowanym przez Sąd Apelacyjny w Łodzi w powołanym wyżej wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r., że dbałość o wygląd zewnętrzny całej nieruchomości, na który to wygląd składają się m.in. daszki, balkony czy też kolor ścian, należy do zakresu obowiązków wspólnoty, nie zaś poszczególnych lokatorów. Nie do zaakceptowania byłaby bowiem rzeczywiście sytuacja, w której uprawnieni do lokali zabezpieczaliby odpowiednie części budynku w sposób przez siebie wybrany (np. przez zabezpieczanie w wybrany przez siebie sposób izolacji wodnej czy okładanie tynkiem widocznej na zewnątrz części balkonu odpowiadającym im tylko kolorem albo by każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu). Odnosząc powyższe do poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych dotyczących treści uchwały, należy stwierdzić, co zresztą nie było kwestionowane w sprawie, że prace wskazane w zaskarżonych uchwałach dotyczyły stanu balkonów, za wyjątkiem ich części wewnętrznej, tj. podłogi (kafelki), a zatem w efekcie dotyczyły stanu zewnętrznego budynku, wpływając zarówno na jego estetykę, jak i funkcjonalność.
Z uwagi na powyższe, Sąd Apelacyjny uznał, że argumenty pozwanych, iż koszty remontu balkonów, także w zakresie, w jakim dotyczą balkonów poza ich częściami wewnętrznymi, powinny obciążać wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, z którymi związane są remontowane balkony, nie są zasadne. Stanowczego podkreślenia bowiem wymaga okoliczność, że trafnie Sąd Okręgowy uznał, iż balkony – w zakresie opisanym uchwałami – są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji budynku oraz stan techniczny budynku i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08), a zatem na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l. wydatki na remonty i bieżącą konserwację balkonów jako stanowiących część nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. Zasady uiszczania kosztów związanych z rzeczą wspólną określa zaś art. 12 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
W świetle dotychczas poczynionych rozważań, koszty remontu rzeczy wspólnej (a za takowe uznała je wspólnota, podejmując uchwałę) winny być ponoszone przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych według ich udziału w częściach wspólnych nieruchomości – niezależnie od zakresu korzystania z nich, a nawet niezależnie od tego czy ich lokale wyposażone są w balkony […]”.
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r. (sygn. akt: II OSK 1925/15, LEX nr 2289854): „[…] Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, który w tej sprawie Sąd orzekający podziela, iż prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali – obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie. Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08 (opubl. Biuletyn SN 2008/3/6), w której stwierdzono: »właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową«. W związku z tym, że tarasy pełnią podobną funkcję jak balkony, przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych, wyrażoną w tej uchwale tezę należy analogicznie odnieść do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, iż pod pojęciem »balkonu« jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. W niniejszej sprawie przedmiotowe tarasy stanowią jednocześnie stropodach. A płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan ponosi odpowiedzialność Wspólnota Mieszkaniowa. Jest to element architektoniczny konstrukcji tarasu trwale połączony z bryłą budynku i nie jest od niej oddylatowany […]”.
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 21 grudnia 2016 r. (sygn. akt: II SA/Gl 839/16, LEX nr 2187759): „[…] linia orzecznicza sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych, przyjmująca, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki, a więc i odpowiedzialność, za utrzymanie w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, nie może mieć zastosowania w realiach niniejszej sprawy, ponieważ przedmiotowy taras z racji swej konstrukcji i położenia nie posiada cech »balkonu«, o którym mowa w tych orzeczeniach.Poza tym, zakwalifikowanie konkretnego elementu budynku jako części wspólnej nieruchomości, niesłużącej wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu lub zakwalifikowanie go jako wyłącznej części danego lokalu mieszkalnego, uzależnione może być od różnych okoliczności, między innymi od koncepcji architektonicznej budynku i jego konstrukcji i w każdym przypadku wymaga indywidualnej oceny. W niniejszej sprawie, sporny taras, położony jest na piętrze budynku i ze względu na różnice wielkości poszczególnych kondygnacji ewidentnie w tym miejscu pełni również rolę dachu (stropu) budynku, na co trafnie wskazał skarżący stwierdzając, że taras nad częścią parteru budynku jest stropodachem, który spełnia rolę dachu i jednocześnie wykorzystywany jest jako taras. Zgodzić się należy ze skarżącym, że przy takiej konstrukcji budynku, taras ten nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr […], nie jest bowiem balkonem, ani inną częścią budynku fizycznie wyodrębnioną od pozostałych jego części, lecz jest elementem składowym konstrukcji budynku, niezbędnym do jego właściwego użytkowania i stanowi wraz z budynkiem całość techniczno-użytkową. Odwołać się tu również należy do art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), który stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. […]. W tej sytuacji skarżący może odpowiadać jedynie za stan techniczny podłogi znajdującej się na tarasie, a z której wyłącznie korzysta, tj. wierzchniej warstwy tarasu (płytek), od czego zresztą się nie uchyla, jednakże zabezpieczenie przeciwwilgociowe oraz prawidłowe odprowadzenie wody dotyczy już stropodachu i w tym zakresie odpowiedzialność spoczywa na właścicielach budynku, a nie, jak przyjął organ, tylko na jednym ze współwłaścicieli. Przyjęte stanowisko znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych, gdzie wskazuje się, iż w sytuacji, gdy taras pełni jednocześnie rolę dachu budynku, można stwierdzić, że to jest jego podstawowa funkcja, a funkcja tarasu jest funkcją wtórną. W takiej sytuacji fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli, jaką pełni, tj. stropodachu. Stąd też występujące wady, uszkodzenia czy zniszczenia tarasu mające wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2014 r. sygn. akt: II OSK 2403/12 oraz wyrok SA w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. akt: I ACa 484/13, wyrok SA w Katowicach z dnia 4 marca 2015 r. sygn. akt: VI ACa 743/14) […]”.
Na podstawie powołanego orzecznictwa należy zaznaczyć, że obowiązek utrzymania w należytym stanie technicznym elementów wykończeniowych oraz nawierzchniowych balkonów i tarasów, z zastrzeżeniem nienaruszania integralności estetycznej elewacji budynku, spoczywa na właścicielu lokalu, do którego dany balkon lub taras przynależy. Z kolei elementy konstrukcyjne tych części budynku, szczególnie ich ustroje nośne, stanowią integralną część nieruchomości wspólnej i jako takie pozostają we właściwości wspólnoty mieszkaniowej, która zobowiązana jest do ich konserwacji i ewentualnej naprawy.
Wykrycie potencjalnych nieprawidłowości
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest do przeprowadzania – co najmniej raz w roku – okresowej kontroli stanu technicznego elementów budynku, budowli lub instalacji, które są szczególnie narażone na szkodliwy wpływ czynników atmosferycznych lub oddziaływanie eksploatacyjne wynikające z normalnego użytkowania obiektu. Do takich elementów niewątpliwie należą dachy, tarasy oraz balkony, z uwagi na ich bezpośrednią ekspozycję na zmienne warunki środowiskowe, takie jak opady, wiatr, zmiany temperatury czy promieniowanie UV.
Uszczegółowienie zakresu tej kontroli zostało zawarte w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836 ze zm.). Akt ten szczegółowo określa zakres kontroli, która jest realizowana na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a. Regulują to wytyczne zawarte w § 5 ust. 2 rozporządzenia: „[…] szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:
- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
- pokryć dachowych,
- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku”.
W powołanym powyżej przepisie jednoznacznie wskazano, że w ramach okresowej kontroli technicznej należy objąć szczegółową oceną m.in. balustrady, loggie, balkony, elementy systemu odwodnienia, obróbki blacharskie – które stanowią integralne części dachu, tarasu lub balkonu – jak również samo pokrycie dachowe, w celu wykrycia potencjalnych uszkodzeń, zużycia materiałowego lub innych nieprawidłowości wpływających na stan techniczny obiektu.
Zgodnie z art. 62 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane okresowe kontrole stanu technicznego obiektów budowlanych, w zakresie elementów konstrukcyjnych narażonych na działanie czynników zewnętrznych, powinny być przeprowadzane przez osoby posiadające stosowne uprawnienia budowlane, odpowiadające specjalności wymaganej do oceny danego zakresu robót. W przypadku kontroli stanu technicznego dachów, balkonów, tarasów i loggii – czyli elementów istotnych z punktu widzenia konstrukcji nośnej i bezpieczeństwa użytkowania – wymagane są uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.
Osoba dokonująca sprawdzenia zobowiązana jest do sporządzenia pisemnego protokołu pokontrolnego. Dokument ten powinien zawierać całościową ocenę techniczną stanu badanego elementu budynku, wykaz stwierdzonych nieprawidłowości, a także jednoznaczne zalecenia dotyczące niezbędnych działań naprawczych. Zalecenia te muszą uwzględniać zarówno zakres robót budowlanych niezbędnych do przywrócenia odpowiedniego stanu technicznego, jak i określenie bezwzględnego terminu ich wykonania.
W odniesieniu do balkonów, loggii i tarasów szczególną uwagę należy zwrócić na punkty styku tych elementów z konstrukcją główną budynku, a więc na miejsca połączeń z płytami stropowymi, wieńcami czy ze ścianami zewnętrznymi. Miejsca te są szczególnie narażone na intensywne działanie wody opadowej, śniegu, lodu i skrajnych temperatur, które mogą prowadzić do stopniowej degradacji materiałów budowlanych, korozji stali zbrojeniowej oraz powstawania nieszczelności. Nie należy lekceważyć nawet pozornie drobnych uszkodzeń, takich jak odspojenia i pęknięcia wyprawy tynkarskiej, odspajanie płytek ceramicznych czy mikrorysy w wylewkach. Tego rodzaju zjawiska mogą bowiem świadczyć o postępującej korozji materiałów konstrukcyjnych, co w dłuższej perspektywie może prowadzić do utraty nośności elementów balkonowych. Zjawiska te mogą również powodować zagrożenia dla użytkowników – w odniesieniu zarówno do utraty stabilności konstrukcyjnej, jak i do niebezpieczeństwa potknięcia lub odpadnięcia luźnych fragmentów okładzin i tynków.
Pokrycie dachowe, stanowiące zewnętrzną warstwę dachu, pełni kluczową funkcję ochronną przed oddziaływaniem czynników atmosferycznych. Należy do podstawowych elementów zabezpieczających konstrukcję budynku i może być wykonane z różnych materiałów, takich jak membrany bitumiczne (papy), dachówki ceramiczne, blachy profilowane, tworzywa sztuczne czy membrany PVC. W okresie zimowym, ze względu na występowanie niskich temperatur, intensywnych opadów śniegu oraz zjawisk zlodzenia, powierzchnia pokrycia poddawana jest szczególnie intensywnym obciążeniom mechanicznym i termicznym.
Uszkodzenia pokrycia mogą jednak wynikać nie tylko z procesów eksploatacyjnych i środowiskowych. Istotnym zagrożeniem są również błędy popełniane podczas mechanicznego odśnieżania dachów. Użycie nieodpowiednich narzędzi oraz brak odpowiedniego nadzoru technicznego podczas usuwania śniegu może prowadzić do naruszenia ciągłości warstw hydroizolacyjnych, zarysowań, deformacji lub mechanicznego przemieszczenia pokrycia. Skutki takich działań mogą być widoczne podczas kontroli technicznej w postaci ubytków, spękań, zmarszczeń lub lokalnych nieszczelności. Usunięcie tego typu defektów powinno nastąpić niezwłocznie, ponieważ nieszczelności w pokryciu prowadzą do przedostawania się wody do wnętrza budynku, co może skutkować zawilgoceniem izolacji, degradacją elementów nośnych oraz uszkodzeniem wykończenia wnętrz.
Prawidłowe odwodnienie powierzchni dachowych oraz poziomych elementów zewnętrznych, takich jak balkony i tarasy, zapewniają systemy orynnowania – szczególnie rynny dachowe, rury spustowe oraz wpusty odwadniające. Ich sprawność zależy bezpośrednio od drożności oraz szczelności systemu. Nagromadzenie zanieczyszczeń organicznych (liści, gałęzi), gniazd ptaków, piasku lub innych materiałów może znacznie utrudniać odpływ wody, co w okresie zimowym sprzyja powstawaniu zatorów lodowych, oblodzeń oraz nawisów sopli. Tego typu zjawiska generują dodatkowe obciążenia na konstrukcję dachu lub balkonów, a także zwiększają ryzyko przecieków. W ramach okresowych przeglądów technicznych szczególny nacisk powinien być położony na ocenę stanu drożności orynnowania, a także jego szczelności, odporności na korozję i prawidłowego montażu. Systemy rynnowe powinny być mocowane zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, przy zastosowaniu odpowiednich materiałów i zabezpieczeń antykorozyjnych.
Obróbki blacharskie, pełniące funkcję ochronno-wykończeniową, instalowane są w strefach newralgicznych – takich jak obrzeża dachów, krawędzie balkonów oraz miejsc styku tarasów z elewacją. Ich zadaniem jest zabezpieczenie przed infiltracją wody opadowej i jej kapilarnym podciąganiem w głąb struktury budynku. W wyniku działania ekstremalnych warunków pogodowych, takich jak zalegający śnieg, lód oraz powtarzające się cykle zamarzania i rozmarzania, może dochodzić do deformacji, odspajania, korozji lub całkowitego oderwania elementów obróbek. Skutkiem tego są nieszczelności prowadzące do migracji wody, zawilgocenia przegród i uszkodzenia warstw wodochronnych oraz termoizolacyjnych. Tym samym nieprawidłowości w obrębie obróbek blacharskich, systemu rynien czy pokrycia dachowego powinny być usuwane bezzwłocznie, w ramach bieżącej konserwacji technicznej. Zapewnienie ciągłości ochrony przeciwwodnej jest warunkiem utrzymania budynku w należytym stanie technicznym i zapobiega długofalowym skutkom w postaci degradacji strukturalnej i kosztownych napraw.
Do szczególnie narażonych na intensywne oddziaływanie czynników atmosferycznych elementów konstrukcyjnych budynków należą także głowice kominowe, których lokalizacja – powyżej linii połaci dachowej – powoduje ich znaczną ekspozycję na destrukcyjne wpływy środowiska zewnętrznego. Z uwagi na usytuowanie poza zasadniczą bryłą budynku są one bezpośrednio narażone na silne działanie wiatru, opadów atmosferycznych, cyklicznych zmian temperatury, a także oddziaływań mechanicznych, wynikających np. z zamarzania i rozmarzania wody. W ramach okresowej kontroli technicznej, zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego, należy przeprowadzić ocenę stanu powierzchni głowic kominowych, ze szczególnym uwzględnieniem obecności rys, spękań, ubytków tynku, a także możliwych zarysowań lub korozji elementów metalowych – w przypadku kominów stalowych. Dodatkowo należy zwrócić uwagę na ewentualne deformacje blacharskich elementów osłonowych oraz mocowań, które mogą wskazywać na przeciążenia lub utratę stabilności. Wystąpienie takich uszkodzeń może prowadzić do wtórnych szkód – przykładowo fragmenty odpadającego tynku czy elementów okładzinowych mogą spowodować mechaniczne uszkodzenia pokrycia dachowego, prowadząc do jego rozszczelnienia i dalszej degradacji warstw izolacyjnych. W związku z powyższym szybka interwencja naprawcza w zakresie elementów kominowych jest nie tylko działaniem konserwacyjnym, ale przede wszystkim środkiem zapobiegającym eskalacji uszkodzeń w obrębie całego dachu.
W trakcie wykonywania kontroli okresowych stanu technicznego możliwe jest również ujawnienie symptomów świadczących o błędach projektowych bądź wykonawczych dotyczących podstawowych elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak płyty balkonowe, wsporniki tarasów czy konstrukcje dachowe. Wady te mogą objawiać się w formie nadmiernych ugięć, zarysowań, lokalnej utraty sztywności czy niestabilności geometrycznej elementów. W sytuacjach tego typu konieczne staje się sporządzenie szczegółowej oceny technicznej lub ekspertyzy budowlanej w celu określenia zakresu degradacji i przyczyn powstałych defektów oraz zaprojektowania adekwatnych działań naprawczych lub wzmacniających. Działania te są niezbędne w celu przywrócenia wymaganego poziomu bezpieczeństwa konstrukcyjnego i funkcjonalnego obiektu budowlanego.
Usuwanie wad w ramach gwarancji i rękojmi
W przypadku stwierdzenia występowania wad lub usterek w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, które wynikają z błędów popełnionych na etapie projektowania lub realizacji inwestycji deweloperskiej, wspólnota mieszkaniowa jako podmiot zarządzający nieruchomością wspólną jest uprawniona do dochodzenia roszczeń względem dewelopera – na podstawie przepisów regulujących instytucję rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, jak również na podstawie udzielonej gwarancji jakości, o ile taka została ustanowiona.
Zgodnie z art. 556 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) sprzedawca ponosi odpowiedzialność względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana (w tym również nieruchomość) wykazuje wadę fizyczną lub prawną. Odpowiedzialność ta ma charakter ustawowy i niezależny od winy sprzedawcy. W przypadku nieruchomości termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wynosi pięć lat od dnia jej wydania (na podstawie art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego).
W ramach realizacji uprawnień z tytułu rękojmi kupujący – a w przypadku nieruchomości wspólnej: wspólnota mieszkaniowa reprezentująca właścicieli lokali – może domagać się, zgodnie z art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego, usunięcia stwierdzonych wad lub wymiany elementów obiektu budowlanego, które zostały wykonane wadliwie. Obowiązkiem sprzedawcy (dewelopera) jest dokonanie czynności naprawczych bez zbędnej zwłoki oraz bez nadmiernych niedogodności dla uprawnionego.
W odniesieniu do roszczeń opartych na instytucji gwarancji jakości konieczne jest uprzednie stwierdzenie, czy deweloper lub wykonawca złożył stosowne oświadczenie gwarancyjne, które wyznacza zakres obowiązków gwaranta oraz katalog uprawnień kupującego (na podstawie art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego). W praktyce zapisy gwarancyjne są zamieszczane w treści umowy deweloperskiej bądź w odrębnych dokumentach gwarancyjnych. Okres gwarancyjny ustalany jest swobodnie przez strony, przy czym standardem rynkowym są gwarancje dwu- lub trzyletnie w odniesieniu do robót wykończeniowych i izolacyjnych oraz dziesięcioletnie dla elementów konstrukcyjnych.
Zgodnie z wytycznymi art. 580 § 2 Kodeksu cywilnego w razie ujawnienia wady objętej gwarancją gwarant obowiązany jest do jej usunięcia w terminie wskazanym w oświadczeniu gwarancyjnym, a w przypadku jego braku – niezwłocznie, jednak nie później niż w ciągu 14 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Bieg tego terminu w przypadku nieruchomości liczy się od momentu uznania roszczenia przez dewelopera lub wykonawcę.
W przypadku zgłoszenia wady przez wspólnotę mieszkaniową zasadne jest powołanie komisji odbiorczej lub technicznej z udziałem przedstawicieli zarządu wspólnoty, dewelopera, ewentualnie wykonawcy oraz – jeżeli wada została ujawniona w toku przeglądu okresowego – osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane, która przeprowadziła kontrolę techniczną. Celem działania komisji jest dokonanie oceny charakteru, przyczyn i skutków wady, a także sformułowanie ustaleń dotyczących sposobu jej usunięcia, terminów wykonania robót naprawczych oraz zakresu odpowiedzialności. Protokół z czynności komisji powinien być sporządzony w formie pisemnej, gdyż może stanowić istotny środek dowodowy w przypadku sporu sądowego. Należy mieć na uwadze, że odmowa uznania roszczenia przez dewelopera – przykładowo w przypadku stwierdzenia, że przyczyną uszkodzenia były siły wyższe (np. intensywne zjawiska pogodowe) lub działania użytkowników – nie pozbawia wspólnoty prawa do dochodzenia roszczeń w postępowaniu sądowym.
Warto również zaznaczyć, że udzielenie gwarancji nie wyłącza odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Stanowi o tym art. 579 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi niezależnie od roszczeń przysługujących mu z tytułu gwarancji. Jednocześnie, na podstawie regulacji art. 581 § 1 Kodeksu cywilnego, w przypadku skorzystania z gwarancji bieg terminu do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu na czas trwania procedury gwarancyjnej, a wznawia się z dniem odmowy lub bezskutecznego upływu terminu na wykonanie obowiązków gwaranta.
Z powyższego wynika, że wspólnota mieszkaniowa – jako nabywca lokali i administrator nieruchomości wspólnej – dysponuje dwiema równoległymi podstawami dochodzenia roszczeń w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w wykonaniu budynku: rękojmią oraz gwarancją. Wybór trybu zależy od konkretnych okoliczności, w tym treści zawartych umów oraz rodzaju i daty ujawnienia wady. W razie wątpliwości co do zasadności lub terminu dochodzenia roszczeń rekomendowane jest zasięgnięcie indywidualnej porady prawnej w celu właściwego zabezpieczenia interesów wspólnoty.
Naprawa wad w okresie pogwarancyjnym oraz gdy upłynął okres rękojmi
W przypadku stwierdzenia usterek technicznych w obiekcie budowlanym po upływie ustawowych terminów odpowiedzialności z tytułu rękojmi (określonych w art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz wygaśnięciu obowiązywania ewentualnych gwarancji jakości, obowiązek usunięcia ujawnionych wad spoczywa na podmiocie odpowiedzialnym za bieżące utrzymanie nieruchomości – tj. właścicielu lub zarządcy budynku.
W sytuacji, gdy nieprawidłowości dotyczą elementów nieruchomości wspólnej, przykładowo pokrycia dachowego, obowiązek organizacji i sfinansowania prac remontowych obciąża wspólnotę mieszkaniową, działającą jako zarządca części wspólnych. Z kolei gdy zalecenia pokontrolne odnoszą się do elementów przynależnych do lokali wyodrębnionych – takich jak balkony będące przedmiotem prawa wyłącznego użytkowania – odpowiedzialność za realizację prac spoczywa na właścicielach tych lokali.
Obowiązek przeprowadzenia czynności naprawczych wynika szczególnie z zapisów § 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z jego postanowieniami wyniki kontroli okresowej stanu technicznego budynku, w tym uwagi i zalecenia osoby dokonującej przeglądu, powinny zostać uwzględnione w zestawieniu koniecznych robót remontowych.
Sporządzający przedmiotowe zestawienie zobowiązany jest do sklasyfikowania robót zgodnie z ich zakresem i charakterem technicznym na trzy podstawowe kategorie:
- roboty konserwacyjne – obejmujące działania mające na celu bieżące utrzymanie elementów budynku w sprawności technicznej i użytkowej,
- naprawy bieżące – polegające na wykonywaniu okresowych remontów eksploatacyjnych, których celem jest zapobieganie postępującemu zużyciu technicznemu,
- naprawy główne – wymagające wymiany co najmniej jednego z istotnych elementów konstrukcyjnych lub technicznych obiektu.
W związku z powyższym, na podstawie opracowanego zestawienia należy sporządzić plan robót remontowych. Dokument ten powinien zawierać harmonogram rzeczowo-finansowy robót budowlanych, uwzględniający priorytety określone przez osobę dokonującą przeglądu – zgodnie z pilnością oraz potencjalnym wpływem wad na bezpieczeństwo użytkowania budynku. Warto przy tym zaznaczyć, że roboty konserwacyjne – z uwagi na ich charakter i stosunkowo niski koszt – mogą być realizowane w trybie bieżącym, bez konieczności ich uwzględnienia w długoterminowym planie remontowym.
Realizacja prac naprawczych powinna następować z zachowaniem zasad sztuki budowlanej oraz zgodnie z aktualną wiedzą techniczną. W przypadku robót o większym stopniu skomplikowania technicznego zasadne może być sporządzenie dodatkowej dokumentacji projektowej oraz zapewnienie nadzoru inwestorskiego lub autorskiego, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.
Po zakończeniu robót należy przeprowadzić formalny odbiór techniczny, którego wyniki powinny zostać potwierdzone protokołem. Dokument ten stanowi integralną część dokumentacji techniczno-eksploatacyjnej obiektu budowlanego i powinien być przechowywany przez zarządcę nieruchomości w celu zapewnienia ciągłości dokumentacyjnej obiektu.
Podsumowanie
Szczególnie narażone na zużycie elementy budynku, takie jak dach, balkony i tarasy, wymagają regularnej konserwacji i kontroli ze względu na ich ekspozycję na szkodliwe czynniki atmosferyczne. Mimo starań wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli lokali te części budynku mogą ulegać uszkodzeniom. W takich sytuacjach konieczna jest szybka reakcja odpowiedzialnych podmiotów.
W przypadku nowych budynków warto sprawdzić możliwość wykorzystania gwarancji. Gwarancja jest umową, która zobowiązuje producenta lub wykonawcę do naprawy bądź wymiany wadliwych elementów budynku w określonym czasie. Jeśli gwarancja jest nadal ważna, wspólnota mieszkaniowa lub właściciel lokalu może zgłosić uszkodzenie i oczekiwać naprawy bez dodatkowych kosztów.
Jeśli minął okres gwarancyjny, należy ustalić, czy upłynął okres pięciu lat, aby skorzystać z przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi. Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne sprzedanej rzeczy. W przypadku budynku rękojmia może obejmować wady konstrukcyjne, które ujawniły się w ciągu pięciu lat od odbioru budynku. Jeśli wada ujawniła się w tym okresie, wspólnota mieszkaniowa lub właściciel lokalu może żądać naprawy lub wymiany wadliwych elementów.
W starszych budynkach konieczne jest określenie, czy element wymagający naprawy jest częścią wspólną nieruchomości, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa, czy też jest częścią wydzielonego lokalu mieszkalnego lub użytkowego, za którego stan techniczny odpowiada właściciel lokalu. Bez względu na to, kto jest odpowiedzialny za naprawę, należy kierować się wytycznymi i zaleceniami protokołu pokontrolnego przeglądu stanu technicznego. Protokół ten zawiera szczegółowe informacje o stanie technicznym budynku, w tym o wszelkich uszkodzeniach i brakach. Na podstawie tego protokołu można określić zakres i koszt niezbędnych napraw i konserwacji.
Terminowe usuwanie wad i braków w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jest kluczowe dla zapewnienia komfortu i bezpieczeństwa eksploatacji. Regularne przeglądy stanu technicznego pozwalają na wczesne wykrycie uszkodzeń i zapobieganie ich pogłębianiu się. Dzięki temu można uniknąć większych kosztów remontowych w przyszłości. Ponadto warto podkreślić, że terminowe usuwanie wad i braków pozwala na zachowanie wartości nieruchomości. Budynek, który jest w dobrym stanie technicznym, jest bardziej atrakcyjny dla potencjalnych nabywców i wynajmujących. To z kolei może przekładać się na wyższe ceny sprzedaży i wynajmu.
Co istotne, terminowe usuwanie wad i braków może mieć pozytywny wpływ na relacje między osobami korzystającymi z obiektu. Budynek, który jest w dobrym stanie technicznym, jest bardziej komfortowy i bezpieczny dla wszystkich mieszkańców. To z kolei może przyczyniać się do lepszej atmosfery i współpracy między nimi.
Podsumowując, regularna konserwacja i kontrola najbardziej narażonych na zużycie elementów budynku, takich jak dach, balkony i tarasy, jest kluczowa dla zapewnienia komfortu i bezpieczeństwa eksploatacji, zachowania wartości nieruchomości oraz dobrych relacji między jego użytkownikami.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2025 r., poz. 418).
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.).
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).
- Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836 ze zm.).
- Uchwała Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt: III CZP 10/08, LEX nr 348085).
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. (sygn. akt: I ACa 17/18, LEX nr 2535394).
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r. (sygn. akt: II OSK 1925/15, LEX nr 2289854).
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 21 grudnia 2016 r. (sygn. akt: II SA/Gl 839/16, LEX nr 2187759).
