Techniczne aspekty utrzymania balkonów, tarasów i dachów w budynkach wspólnot mieszkaniowych

Złożoność rozwiązań konstrukcyjnych oraz skala obiektu mają bezpośredni wpływ na podatność poszczególnych elementów na oddziaływania destrukcyjne, te wynikające zarówno z eksploatacji, jak i z działania czynników środowiskowych. Szczególnie newralgiczne są te komponenty budynku, które znajdują się w ciągłej ekspozycji na zmienne i agresywne warunki atmosferyczne – dotyczy to m.in. pokryć dachowych, konstrukcji dachów, balkonów oraz tarasów.
Doświadczenia osób odpowiedzialnych za bieżące utrzymanie techniczne obiektów mieszkalnych jednoznacznie wskazują, że to właśnie elementy zewnętrzne, narażone na opady, wiatr, promieniowanie UV oraz cykliczne zmiany temperatur, wykazują najszybszy stopień zużycia. Tym samym konieczność zapewnienia odpowiednich środków finansowych na ich okresowe przeglądy, konserwacje i naprawy powinna być stałym elementem planowania budżetowego każdej wspólnoty mieszkaniowej lub każdego zarządcy nieruchomości.
W przypadku nowo wybudowanych budynków, które zostały niedawno przekazane do użytkowania, wspólnota mieszkaniowa ma prawo oczekiwać, że w okresie gwarancyjnym nie będą występować istotne usterki, a ewentualne interwencje naprawcze będą wynikały raczej z naturalnych warunków eksploatacyjnych niż błędów projektowych bądź wykonawczych. Jednakże praktyka wykazuje, że już w początkowej fazie użytkowania mogą ujawnić się mankamenty techniczne wynikające z nieprawidłowego opracowania detali projektowych, niewłaściwej konfiguracji warstw wykończeniowych lub niskiej jakości wykonawstwa. W takich przypadkach wspólnota mieszkaniowa może dochodzić swoich praw względem dewelopera w ramach gwarancji lub rękojmi. W sytuacji, gdy polubowne rozwiązanie sporu okaże się niemożliwe, jedyną drogą pozostaje dochodzenie roszczeń w postępowaniu cywilnym przed właściwym sądem.

Dach, taras, balkon a destrukcyjne działanie czynników zewnętrznych – odpowiedzialność za ich utrzymanie w należytym stanie technicznym

W kontekście eksploatacji obiektów budowlanych najbardziej podatne na degradację wskutek oddziaływania czynników środowiskowych są zewnętrzne komponenty konstrukcji. Ekstremalne temperatury (zarówno dodatnie, jak i ujemne), opady atmosferyczne (deszcz, śnieg) oraz działanie wiatru powodują systematyczne pogorszenie właściwości fizykochemicznych materiałów budowlanych, a co za tym idzie – spadek trwałości użytkowej poszczególnych elementów.
Szczególnym obciążeniom eksploatacyjnym podlegają:

• pokrycia i konstrukcje dachowe,
• elementy wysunięte poza zasadniczą bryłę obiektu, takie jak balkony i tarasy, które z uwagi na swoją ekspozycję przestrzenną stanowią krytyczne punkty w kontekście trwałości i szczelności powłok zewnętrznych.
   

Dach pełni zasadniczą funkcję ochronną – jego zadaniem jest zabezpieczenie wnętrza budynku przed wpływem warunków atmosferycznych oraz przenoszenie obciążeń zewnętrznych, takich jak śnieg czy wiatr, na układ nośny konstrukcji. Balkon, w ujęciu technicznym, stanowi element konstrukcyjny wysunięty poza lico elewacji, będący przedłużeniem kondygnacji wewnętrznej. Jego funkcja może być zarówno użytkowa, jak i estetyczna – jako element kształtujący rytm i charakter fasady budynku. Z kolei taras definiowany jest jako użytkowa powierzchnia pozioma, zlokalizowana na stropie, kondygnacji pośredniej lub bezpośrednio na gruncie, stanowiąca funkcjonalne przedłużenie strefy mieszkalnej. W przypadku tarasów wyniesionych standardem jest ich zabezpieczenie przez zastosowanie balustrad ochronnych zgodnie z obowiązującymi normami bezpieczeństwa (z wyłączeniem tarasów gruntowych, które mogą być otwarte).
Uwzględniając powyższe uwarunkowania techniczne oraz eksploatacyjne, właściwe projektowanie, wykonawstwo i utrzymanie tych elementów powinno być traktowane jako priorytetowe zadanie zarządcy lub właściciela obiektu budowlanego.
W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych szczególnego nadzoru oraz systematycznego monitorowania stanu technicznego wymagają elementy konstrukcyjno-architektoniczne podlegające stałemu oddziaływaniu niekorzystnych czynników środowiskowych. Należą do nich przede wszystkim dachy, balkony oraz tarasy, które – ze względu na swoją lokalizację oraz pełnione funkcje użytkowe i konstrukcyjne – są najbardziej narażone na przyspieszoną degradację materiałową.
Elementy te pełnią kluczowe funkcje ochronne, użytkowe oraz estetyczne. Dach stanowi zasadnicze przekrycie obiektu budowlanego, którego celem jest ochrona wnętrza budynku przed wpływami atmosferycznymi. Z kolei balkony i tarasy, jako elementy wystające poza lico elewacji lub usytuowane na stropodachu czy gruncie, są powierzchniami użytkowymi stanowiącymi integralną część architektury budynku, a jednocześnie wyjątkowo podatnymi na uszkodzenia związane z wnikaniem wilgoci, korozją elementów stalowych, odspajaniem warstw posadzkowych czy erozją hydroizolacji.
W świetle art. 61 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2025 r., poz. 418) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany do jego utrzymania w sposób:

• zapewniający zgodność z przeznaczeniem obiektu,
• uwzględniający wymagania w zakresie ochrony środowiska,
• gwarantujący zachowanie odpowiedniego stanu technicznego i estetycznego,
• wykluczający pogorszenie właściwości użytkowych i parametrów eksploatacyjnych budynku.
   

Ponadto, zgodnie z tym przepisem, właściciel lub zarządca powinien podejmować środki zapobiegawcze mające na celu zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego w przypadku wystąpienia zagrożeń zewnętrznych – zarówno wynikających z sił natury (np. intensywne opady, silne wiatry, powodzie, wyładowania atmosferyczne, osuwiska ziemi), jak i działalności człowieka (np. pożary, wstrząsy sejsmiczne, uderzenia me...