Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp

8 października 2021

Usterka zasobnika wody a roszczenie do dewelopera o zwrot kosztów usunięcia usterki

0 20

Wspólnota ma usterkę zasobnika wody, który był na gwarancji producenta przez dwa lata. Większość mieszkańców odebrała swoje lokale ponad dwa lata przed rzeczoną usterką. Natomiast około powiedzmy 10% odebrało lokale przed upływem dwóch lat licząc od dnia usterki. Czy wspólnota może w tym momencie skutecznie rościć do dewelopera o zwrot kosztów usunięcia usterki?

Co radzi ekspert?

Części wspólne nieruchomości są, podobnie jak sam lokal mieszkalny, objęte pięcioletnią rękojmią na nieruchomości, a dwuletnią na ruchomości (np. klimatyzacja). Terminy te liczone są zaś od momentu przekazania kluczy do mieszkania kupującemu. Stąd też, w odniesieniu co tych właścicieli lokali, co do których nie upłynął jeszcze termin rękojmi co do ruchomości (objętych przy tym gwarancją producenta), mogą oni wystąpić do producenta w przypadku stwierdzenia usterki zamontowanego elementu na częściach wspólnych, z odpowiednimi roszczeniami wynikającymi z udzielonej gwarancji. Dochodzenie stosownych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową wymaga jednak cesji uprawnień. Co zaś istotne, dochodzeniu podlegać będą jedynie roszczenia ustalone proporcjonalnie do udziału tych kupujących, którzy dokonali cesji nieprzedawnionych roszczeń. Obowiązki gwaranta mogą w szczególności polegać zaś na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług.

POLECAMY

Pamiętać przy tym należy, że gwarancja producenta to dobrowolne oświadczenia gwaranta, w którym określone są zobowiązania gwaranta, gdyby towar okazał się wybrakowany lub niezgodny z opisem. Reklamację na podstawie gwarancji producenta kupujący może złożyć tylko wtedy, gdy producent na dany towar wystawił gwarancję. Gwarancja producenta jest uregulowana w art. 577-582 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”). Z kolei, rękojmia za wady (gwarancja sprzedawcy) to ochrona prawna kupującego, w razie gdyby towar był niezgodny z umową. Rękojmia za wady jest uregulowana w art. 556-576 KC. Sprzedawca jest zatem odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC.

W razie zatem wystąpienia wady nieruchomości, jej nabywcy przysługuje również uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych. Swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady kupujący realizuje zaś poprzez zgłoszenie wady sprzedawcy. Stosownie przy tym do art. 568 §2 KC, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jednakże, jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem – odpowiednio 5 lat, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu, o ile chodzi o wady nieruchomości.

O tym, z którego roszczenia skorzysta kupujący, a więc z gwarancji producenta lub rękojmi za wady sprzedawcy, zależy od kupującego. Jednocześnie, kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji (art. 579 §1 KC). Jednocześnie, wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Jednakże, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.

Przypisy