Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp

25 października 2021

NR 232 (Październik 2021)

Zabezpieczenie na wypadek wadliwej realizacji umowy – kara umowna

0 767

Przy konstruowaniu wszelkiego rodzaju kontraktów związanych z branżą budowlaną lub rynkiem nieruchomości, począwszy od skomplikowanych kontraktów budowlanych, przez transakcje nieruchomościowe, a kończąc na prostych umowach najmu, warto każdorazowo w odniesieniu do kluczowych postanowień umowy i szczególnie istotnych świadczeń, zadawać sobie pytanie: jakie konsekwencje przewidujemy w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania zapisów naszej umowy?

W odniesieniu do klauzul, które dla danej strony są szczególnie istotne, warto zastanowić się i wprost w treści umowy opisać tak zwaną sankcję za naruszenie, niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie. Kodeks cywilny wprowadza tutaj termin nienależytego wykonania umowy.

W szczególności przy ustalaniu treści zawieranej umowy interesować nas powinny takie zobowiązania, które w razie niewykonania lub wadliwego wykonania grożą powstaniem istotnej dla nas niedogodności lub prowadzić będą do powstania po naszej stronie jednej z form szkody majątkowej (strata, utracona korzyść, wydatek – czysta strata finansowa).

POLECAMY

Dla takich szczególnie istotnych postanowień umownych wprowadza się różnego rodzaju zabezpieczenia, które uruchamiane są w przypadku, kiedy kontrahent nie wywiąże się ze swoich zobowiązań przewidzianych umową. Niekiedy takie zabezpieczenia będą wynikać z przepisów powszechnie obowiązujących, a inne przysługują wyłącznie w razie odpowiednich zapisów 
umowy.

Zabezpieczenia umowne

W branży nieruchomości wskazać można przykładowo na zabezpieczenie wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, którym jest zadatek. Jeżeli zobowiązany nie zawrze z nami przyrzeczonej umowy np. sprzedaży to, zależnie od strony odpowiedzialnej za niezawarcie umowy, zadatek przepadnie lub należny będzie jego zwrot w podwójnej wysokości.
 

Uwaga

W odniesieniu do umów najmu lokali podstawowym i powszechnie funkcjonującym w branży zabezpieczeniem należytego wykonania umowy jest pobierana od najemcy kaucja.

W odniesieniu do umów najmu lokali podstawowym i powszechnie funkcjonującym w branży zabezpieczeniem należytego wykonania umowy jest pobierana od najemcy kaucja. Stosownie do najczęstszych zapisów umów najmu służy ona pokryciu roszczeń, w naszym przykładzie wynajmującego i stanowi zabezpieczenie, warunkowe zaspokojenie mogących powstać w przyszłości ewentualnych roszczeń wynajmującego związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy najmu.

Na rynku, pomimo nadal silnej pozycji właścicieli lokali, w szczególności mieszkalnych, wykształcił się pewien standard, którym jest pobieranie kaucji stanowiącej równowartość jednego czynszu najmu. Zatem często dochodzić może do sytuacji, kiedy pobierana kaucja nie pokryje pełnej wartości ewentualnego roszczenia odszkodowawczego. Z uwagi na rynkowe uwarunkowania będzie to zatem zabezpieczenie w pewnym ograniczonym zakresie.

Na tym tle warto mieć na uwadze często stosowany w kontraktach mechanizm, który stanowi pewną formę zabezpieczenia przed niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy, a stanowi dość nieskomplikowany mechanizm określania sankcji za taki stan rzeczy – odszkodowania umownego, a raczej jak się to określa kary umownej.

Kara umowna

Trzymając się nakreślonego powyżej przykładu, w kontraktach dotyczących najmu lokali karę umowną najczęściej spotkać możemy przy obowiązkach najemcy związanych z procesem zdania i opuszczenia lokalu mieszkalnego. Przykładowo, w umowach najmu zawrzeć możemy klauzulę o karze umownej za nieopuszczenie lub niewydanie lokalu, która naliczana będzie za każdy dzień, a wysokością będzie odpowiadać możliwemu do uzyskania odszkodowaniu za bezumowne korzystanie z lokalu. Również często spotykana jest kara umowna innego rodzaju, zastrzeżona, jeżeli najemca zobowiązał się do sprzątnięcia opuszczanego lokalu (umową lub z uwagi na jego stan pierwotny), ale nie zrealizował tego zobowiązania. W rezultacie wynajmujący takie sprzątanie zmuszony jest przeprowadzić samodzielnie i finansuje je poprzez naliczenie kary umownej, którą następnie pobiera z kaucji. Ewentualnie – jeżeli treść zawartej umowy na to pozwala – sprzątnięcie finansowane jest bezpośrednio z kaucji już bez naliczenia takiej kary. Należy każdorazowo weryfikować zapis umowny, aby sprawdzić jakiego rodzaju roszczenia zabezpieczone są wpłaconą przez najemcę kaucją.
 

Uwaga

W umowach najmu zawrzeć możemy klauzulę o karze umownej za nieopuszczenie lub niewydanie lokalu, która naliczana będzie za każdy dzień, a wysokością będzie odpowiadać możliwemu do uzyskania odszkodowaniu za bezumowne korzystanie z lokalu.


Jak wspomniano – poprzez określoną w umowie karę umowną strony czynią pewne ustalenia co do przysługującego odszkodowania w umówionej wysokości. Odszkodowanie będzie zatem oderwane od dokładnie wyliczonej wartości szkody poniesionej przez stronę uprawnioną do naliczenia takiej kary. Stanowi to często istotne ułatwienie dowodowe.

Strony umowy dokonują tym samym modyfikacji ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej. Zgodnie z ogólnymi zasadami takiej odpowiedzialności, do skutecznego dochodzenia przez osobę uprawnioną roszczenia odszkodowawczego konieczne jest wykazanie trzech elementów: zaistnienie zawinionego działania lub zaniechania sprawcy, które powoduje wyrządzenie szkody, a pomiędzy tym działaniem lub zaniechaniem i szkodą, istnieje adekwatny związek przyczynowy. Oznacza to, że szkoda jest normalnym następstwem zawinionego działania lub zaniechania.
Należy mieć też na względzie, że nie każda niedogodność stanowić będzie szkodę w rozumieniu prawa cywilnego. Szkoda przyjmuje postać szkody majątkowej (to, co utraciliśmy), utraconej korzyści (to, co z pewnością byśmy uzyskali). Od pewnego czasu wskazuje się też na czystą stratę finansową jako jedną z postaci szkody, czyli – w uproszczeniu – wydatek, który musieliśmy poczynić z winy sprawcy.
 

Uwaga

Nie każda niedogodność stanowić będzie szkodę w rozumieniu prawa cywilnego.


W wielu sytuacjach dokładne wyliczenie wartości poniesionej szkody będzie dla osoby nią dotkniętej trudne lub zwyczajnie czasochłonne. Stąd też w ramach konstrukcji prawnej kar umownych, strony umawiają się, że w przypadku określonego umową zdarzenia, za które sprawca ponosi odpowiedzialność, wypłacone zostanie przez sprawcę zryczałtowane odszkodowanie, o ustalonej umową wysokości. Uprawniony z kary umownej nie jest zatem zobowiązany do dokładnego wykazania, że poniósł szkodę określonej wysokości, która co do złotówki odpowiada wartością dochodzonemu roszczeniu odszkodowawczemu.

Należy jednak pamiętać, że kara umowna poddawana jest określonym prawnie rygorom.
 

Ważne

Kara umowna poddawana jest określonym prawnie rygorom.


Po pierwsze i najważniejsze wskazać należy, że karą umowną zabezpieczyć możemy wyłącznie zobowiązania niepieniężne strony kontraktu. Nieważne będzie zatem postanowienie umowne, które wskazuje nam, że wobec niespełnienia obowiązku zapłaty lub spóźnienia w płatności, możliwa jest do naliczenia jakakolwiek kara umowna. Przyjmuje się, że w przypadku nieterminowej zapłaty przysługują wyłącznie odsetki w wysokości ustawowej lub ustalonej przez strony (pamiętając o ustawowych odsetkach maksymalnych) i to niezależnie od przyczyn spóźnienia w płatności. Zapis o możliwości dochodzenia odsetek nie musi być nawet wskazany wprost w umowie, gdyż uprawnienie do ich żądania wynika z ustawy.
 

Ważne

Karą umowną zabezpieczyć możemy wyłącznie zobowiązania niepieniężne strony kontraktu.


Po drugie, co czasem udaje się wykazać w postępowaniu sądowym, kara umowna dla swojej ważności musi być określona w sposób wyraźny. Przyjmuje się w orzecznictwie sądów, że strony umawiając się na zapłatę kar umownych, muszą mieć jasność co do wysokości tej kary lub sposobu jej obliczenia. Najprostszym mechanizmem jest opisanie kary w formie określonej kwoty za zaistnienie zdarzenia lub jako procent od umówionego wynagrodzenia. Warto wówczas jednak zapisać, czy kara liczona jest od wynagrodzenia netto czy brutto. Zapis o karze umownej, co do którego uda się wykazać, że wprowadza karę nieokreślonej wysokości – uznany powinien być za nieważny. Również z powodu określoności kary, w kontraktach przewidujących kary umowne płatne za każdy dzień lub każde ze wskazanych zdarzeń wprowadza się zapis o maksymalnym możliwym do naliczenia poziomie kar umownych.

Po trzecie, z rozsądkiem podchodzić należy do konstruowania zapisów o karach umownych ze względu na dwa aspekty. Kara sama w sobie nie może być przesadnie wygórowana, a po drugie kara umowna powinna zostać zastrzeżona za zdarzenia, które faktycznie jakąś szkodę jednak powodują. Nie można bowiem zapominać, że w ewentualnym procesie sąd na zarzut pozwanego o zapłatę kary umownej, ma możliwość analizować wysokość kary i może dojść do przekonania, że kara umowna jest rażąco wygórowana. Sąd dokona wówczas ingerencji w treść zawartej umowy w ten sposób, że karę umowną obniży do określonego przez sędziego odpowiedniego poziomu.

Podobnie ostrożność należy zachować przy konstruowaniu klauzul o karach umownych w umowach zawieranych przez przedsiębiorców z konsumentami. Oprócz potencjalnego zarzutu o rażącym wygórowaniu kary umownej pojawić się może zarzut innego typu. W umowach zawieranych z konsumentami zapis o karach umownych może być uznany za nieważny, z uwagi na to, iż stanowi tak zwaną klauzulę niedozwoloną naruszającą interes konsumenta w sposób rażący. Zarzut tego rodzaju konstruowany jest na podstawie art. 3851 k.c. Stosownie do tego przepisu warunkiem niezwiązania konsumenta postanowieniami, które nie zostały indywidualnie uzgodnione, jest stwierdzenie, że jego prawa i obowiązki ukształtowano w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami zapisy i rażąco naruszają jego interesy. Za sprzeczne z obyczajami uznaje się natomiast klauzule godzące w równowagę kontraktową. Rażące naruszenie interesów konsumenta polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na jego niekorzyść. Obydwa te kryteria powinny być spełnione łącznie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004 r., sygn. akt: I CK 635/03 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r., sygn. akt: I CK 832/04).

Po czwarte, należy mieć na względzie to, że o ile w umowie nie postanowimy inaczej – wprowadzone do umowy kary umowne ograniczą możliwość uzyskania pełnego odszkodowania. Zgodnie z prawem – o ile w umowie strony nie postanowią inaczej, to nawet jeżeli szkoda poniesiona w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy przekracza wartość zastrzeżonej kary umownej, o tyle poszkodowany nie może żądać zapłaty kwoty wyższej niż wartość tej kary. Standardowym zapisem jest zatem, że jeżeli dana strona poniosła szkodę, której wysokość przekracza wartość możliwej do naliczenia kary umownej, to uprawniona jest dochodzić tak zwanego odszkodowania uzupełniającego.
 

Uwaga

Nawet jeżeli szkoda poniesiona w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy przekracza wartość zastrzeżonej kary umownej, to poszkodowany nie może żądać zapłaty kwoty wyższej niż wartość tej kary, o ile Strony w umowie nie określiły inaczej.


W odniesieniu do kar umownych należy mieć zatem na względzie, iż w toku ich dochodzenia nie musimy wykazywać poniesionej w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy szkody, ale w razie ewentualnych zarzutów przeciwnika procesowego powinniśmy mieć możliwość wykazania, że jakąś szkodę ponieśliśmy. Oprócz wykazania zaistnienia zdarzenia konieczne będzie jednak niezmiennie wykazanie winy w nienależytym wykonaniu umowy. Reżim kar umownych zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nie zwalnia osoby dochodzącej roszczenia z obowiązku wykazania winy. Na tym tle należy mieć na względzie istotną różnicę między karą umowną a karą gwarancyjną. Kara gwarancyjna jest swoistą karą umowną tworzącą roszczenie o zapłatę z samego tylko faktu zaistnienia określonego zdarzenia. Niezależnie od winy.

Mechanizm kar umownych jest zatem prostym mechanizmem formułowania sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, ale powinien być stosowany rozważnie i z umiarem.

Przypisy