Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Porady eksperta

10 listopada 2022

NR 243 (Październik 2022)

Zakaz montażu klimatyzatorów na balkonach na górze elewacji

0 188

Pytanie dotyczy wspólnot mieszkaniowych. Zarządowi nie podoba się, że klimatyzatory są zamontowane na górze balkonu poprzez ingerencję w elewację. Zarząd chce, żeby była dopuszczalna tylko forma stawiania klimatyzacji na balkonie. Czy można zakazać montażu klimatyzatorów na balkonach na górze elewacji, a dopuścić jedynie opcję postawienia jej na balkonie?

Co radzi ekspert?

Mając na uwadze, że art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL), stanowiący, iż: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, w orzecznictwie wyjaśnia się, że pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać należy szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

POLECAMY

Jak podkreślił to przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), ściany zewnętrzne lub dach. W orzecznictwie wyróżnia się tu również: fundamenty, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych itp. Ponadto częściami budynku wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych, co jest zasadą) piwnice, garaże itp. Do urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej można z kolei zaliczyć – o ile służą one do użytku wspólnego właścicieli lokali – ujęcia wody (np. do utrzymania zieleni na gruncie wspólnym), zewnętrzne urządzenia domofonów, windy czy też ogrodzenie nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład nieruchomości wspólnej wchodzi także instalacja c.o. zasilająca energią cieplną cały budynek, tj. lokale i części wspólne budynku (vide: uchw. SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97), wspólne wodociągi, układ kanalizacyjny, instalacje elektryczne itp.

Odnośnie do tarasów lub balkonów, w orzecznictwie – zwłaszcza sądowo-administracyjnym – zgodnie wyjaśnia się zaś, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmować może również tarasy lub balkony (jeżeli w ogóle w umowie nabycia lokalu taras/balkon ten został wyszczególniony jako składowa lokalu i przedmiot nabycia wraz z lokalem), a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie zaś służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Uznaje się bowiem, iż elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (vide: wyr. SA w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2017 r., I ACa 1638/16).

Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli. Przykładowo: nie ma wątpliwości w o...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy