Dołącz do czytelników
Brak wyników

Temat tygodnia

18 lutego 2021

Zakładanie i zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową

52

Jak założyć małą wspólnotę (5 lokali mieszkalnych) przy jednomyślności i zgodzie wszystkich właścicieli albo przy braku zgody wszystkich właścicieli?

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu, a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.

POLECAMY

We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Tak samo jak w dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali pokrywają te koszty w częściach ułamkowych, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. System zaliczkowy jako obowiązkowy system ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną dotyczy jednak tylko dużej wspólnoty mieszkaniowej, zarządzanej na podstawie ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom odpowiednio do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje zatem system zaliczkowy.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, a składają się na aktualnie zaistniałe koszty. Ewentualnie jeden z właścicieli, ten, który w danej chwili zarządza nieruchomością, ponosi te koszty, a następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie mieszkaniowej można przyjąć system zaliczkowy, jednak jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, co wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli taki system został już przyjęty na zasadzie jednomyślności, właściciele muszą określać wysokość zaliczek na koszty zarządu. System zaliczkowy w małej wspólnocie mieszkaniowej nie sprawdzi się, ponieważ każdy z właścicieli w każdej chwili może z niego zrezygnować, co uniemożliwi kontynuowanie go. W takiej sytuacji, czyli braku jednomyślności, właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jednak nie jest pewne, że sąd stanie po stronie większości, skoro z przepisów prawa wynika system składkowy, a nie zaliczkowy.

Istnienie funduszu remontowego w małej wspólnocie mieszkaniowej także jest niepotrzebne. Opiera się on bowiem na założeniu, że duża liczba osób, dokonując małych wpłat przez dłuższy czas, może uzbierać znaczne środki na niezbędne remonty. W malej wspólnocie mieszkaniowej, gdzie jest tylko kilku właścicieli, małe wpłaty nawet w dłuższym okresie nie doprowadzą do uzbierania znaczących środków, więc takie działanie pozbawione jest sensu i powoduje niepotrzebne problemy na gruncie zarządzania. Poza tym istnienie funduszu remontowego wymaga jednomyślności zarówno co do jego powołania, jak i co do wysokości zaliczek oraz jego trwania przez wiele lat. Łatwowierne byłoby myślenie, że w małej wspólnocie mieszkaniowej tę jednomyślność przez wiele lat da się utrzymać. Zgodnie z zasadami Kodeksu cywilnego w małej wspólnocie mieszkaniowej remonty przeprowadza się z doraźnych wpłat właścicieli lub środkami części właścicieli, którzy później dochodzą spłaty od pozostałych. Próby wprowadzenia instytucji funduszu remontowego, która zupełnie nie przystaje do małej wspólnoty, dowodzi braku zrozumienia zasad działania małych wspólnot mieszkaniowych. Trzeba zmienić myślenie i nawyki typowe dla zarządzania dużymi wspólnotami mieszkaniowymi.

W związku ze sposobem podejmowania decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej w codziennym zarządzaniu potrzebne są umiejętności prowadzenia postępowań sądowych, aby umożliwić sprawnie funkcjonowanie wspólnoty. Nie można po prostu rozkładać rąk, gdy brak jednomyślności, i czekać na zmianę decyzji. Warto natychmiast wszczynać określone procedury sądowe, tak aby wspólnota działała sprawnie i aby usprawnić rozliczenia finansowe między właścicielami.

Podsumowanie

Zarządzanie małymi wspólnotami mieszkaniowymi wymaga zupełnie innej filozofii zarządzania i bardzo trudno zarządzać nią na wzór dużej wspólnoty mieszkaniowej. Kodeks cywilny nie przewiduje bowiem żadnej formy organizacyjnej, a jedynie rozliczanie się właścicieli między sobą z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jednak ani małej wspólnoty mieszkaniowej, ani dużej się nie zakłada: powstają one automatycznie  z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu. Duża wspólnota mieszkaniowa musi dopełnić formalności, czyli zwołać pierwsze zebranie, wybrać zarząd, uchwalić zaliczki na koszty zarządu itd., natomiast mała wspólnota mieszkaniowa nie ma takich obowiązków, bo nie jest zarządzana zgodnie z ustawą o własności lokali, tylko na podstawie Kodeksu cywilnego.

Przypisy