Postępowanie przed sądem pierwszej instancji
Wyrokiem wydanym w sprawie sąd pierwszej instancji zasądził od strony pozwanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej kwotę ponad 100 000 zł z tytułu należnych opłat eksploatacyjnych.
Jak ustalono w toku postępowania, strona pozwana była członkiem powodowej spółdzielni i przysługiwało jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, stanowiącego budynek zlokalizowany na nieruchomości, do której spółdzielni przysługiwało użytkowanie wieczyste.
Uchwałą z 2004 r. rada nadzorcza spółdzielni wprowadziła zmiany w zasadach rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmowały zaś: eksploatację, konserwację urządzeń zbiorczych i remonty, działalność społeczno-kulturalną, usługi komunalne, podatki, opłaty za grunt, dostawę ogrzewania i ciepłej wody. Koszty z tytułu wieczystego użytkowania i podatku od nieruchomości były ustalane w proporcji do powierzchni użytkowej lokali, przy czym w odniesieniu do lokali użytkowych wskaźnik zwiększono czterokrotnie. Rozliczenia miały być dokonywane w okresach rocznych. Uchwałą z 2012 r. zarząd powodowej spółdzielni wprowadził zmiany w zasadach rozliczania opłat eksploatacyjnych oraz ustalania opłat za najem i dzierżawę lokali użytkowych, podwyższając opłatę gruntową oraz stawkę za eksploatację i konserwację.
Uwzględniając powyższe, spółdzielnia wystawiała co miesiąc stronie pozwanej faktury VAT w okresie od października 2011 r. do września 2014 r. z tytułu opłat eksploatacyjnych i za użytkowanie wieczyste gruntu, jednak strona pozwana odmawiała zapłaty w żądanej przez spółdzielnię wysokości. W tym okresie strona pozwana z tytułu opłat eksploatacyjnych uiszczała na rzecz spółdzielni jedynie takie kwoty, jakie uznawała za słuszne. Sąd pierwszej instancji, posiłkując się opinią biegłego sądowego, ustalił, że zadłużenie pozwanej w powyższym okresie z tytułu opłat eksploatacyjnych i za użytkowanie wieczyste wyniosło ponad 200 000 zł.
Powołując się dalej na art. 4 u.s.m.2, sąd pierwszej instancji wskazał, że strona pozwana zobowiązana była do ponoszenia opłat eksploatacyjnych za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z kolei obowiązek pokrywania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wynikał z art. 67, art. 71 i art. 72 u.g.n.3 Nieruchomości gruntowe użytkowane przez stronę pozwaną były bowiem objęte ustanowionym na rzecz powodowej spółdzielni użytkowaniem wieczystym. Choć miasto – jako właściciel nieruchomości, na której zostało ustanowione użytkowanie wieczyste – nie pobierało stosownych opłat, to jednak w ocenie sądu okoliczność ta nie zwalniała spółdzielni z ustawowego obowiązku wynikającego z powołanych wyżej art. 71 i art. 72 u.g.n. i w konsekwencji nie zwalniało także strony pozwanej, skoro korzystała z tej nieruchomości. Tym bardziej że miasto ostatecznie obciążyło spółdzielnię wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości, które spółdzielnia ta uiściła.
Jak zwrócił również uwagę sąd pierwszej instancji, wprawdzie z postanowień statutu powodowej spółdzielni wynikało, że organem uprawnionym do określania wysokości opłat eksploatacyjnych w formie uchwał była rada nadzorcza, to jednak uchwała zarządu spółdzielni z 2012 r. w kwestii opłat eksploatacyjnych – choć wydana przez niewłaściwy organ – nie była z tego powodu nieważna ani nie można było uznać jej za nieistniejącą. W konsekwencji uchwała ta mogła stanowić podstawę ustalenia wysokości zobowiązania strony pozwanej. Brak pisemnego uzasadnienia podwyżki w tej uchwale również – zdaniem sądu –
nie prowadził do jej bezskuteczności, ponieważ w toku procesu, na podstawie dowodów z opinii biegłych, żądana przez spółdzielnię należność została i tak zweryfikowana.
Wyrok sądu drugiej instancji
W wyniku złożonej przez stronę pozwaną apelacji, w której kwestionowano tak samą zasadę, jak i wysokość zobowiązania zasądzonego wyrokiem, sąd drugiej instancji zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo w części i stosownie do wyniku postępowania apelacyjnego zmienił rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji w zakresie kosztów procesu oraz kosztów sądowych za pierwszą instancję. W pozostałym zaś zakresie oddalił apelację i orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego4.
Jak wyjaśnił to sąd drugiej instancji, statut powodowej spółdzielni określał bowiem obowiązki członków spółdzielni, którym przysługują prawa do lokali, w zakresie uiszczania opłat za ich używanie, w tym zaś obowiązek uiszczania opłat na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. W statucie uregulowano również elementy składające się na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz szczegółowe zasady ustalania planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni i ich rozliczania, wskazując, że zasady ustalania wysokości opłat za lokale określa regulamin uchwalany przez radę nadzorczą. Jak stanowił dalej statut, kompetencje w zakresie uchwalania zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni i uchwalania wysokości opłat za używanie lokali przyznane zostało wyłącznie radzie nadzorczej. Z kolei zarząd spółdzielni opracowywał projekty planów gospodarczych, prowadził gospodarkę spółdzielni na podstawie uchwalonych planów i podejmował niezbędne czynności dla zabezpieczenia majątku spółdzielni.
Jak zauważył przy tym sąd drugiej instancji, strona pozwana z faktur wystawionych przez spółdzielnię za okres od października 2011 r. do marca 2012 r. z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz za użytkowanie wieczyste gruntu nie regulowała całej należnej kwoty. Począwszy od marca 2012 r., faktury VAT wystawiane zaś przez spółdzielnię zawierały dwie pozycje: eksploatację i konserwację według nowej stawki i opłaty gruntowe. Strona pozwana nie zgadzała się przy tym z wprowadzonym wzrostem opłat eksploatacyjnych na skutek podjętej w 2012 r. uchwały zarządu powodowej spółdzielni.
Po otrzymaniu podwyżki opłat strona pozwana zwróciła się jednocześnie do spółdzielni o dokładne wskazanie poszczególnych składników kosztów, podania, jakie są koszty użytkowania nieruchomości, z którą jest związany lokal, jakie są nakłady remontowe na lokal w okresie ostatnich pięciu lat, a ponadto o wskazanie dokumentów źródłowych stanowiących podstawę ustalenia kosztów i przygotowanie tych dokumentów do wglądu. W odpowiedzi na powyższe spółdzielnia powołała się na art. 4 ust. 2 u.s.m. oraz wskazała, że od 2012 r. opłaty gruntowe obejmowały z kolei: podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie mienia wspólnego, jak również m.in. planowane opłaty za bezumowne korzystanie z gruntów. Stawki podatku od nieruchomości były podzielone z kolei na podatek od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz podatek od budynków i ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i wynikały z uchwał rady miasta ustalających opłaty za poszczególne lata. Przyjęta w stosunku do pozwanej powierzchnia gruntu dla obliczenia podatku od nieruchomości wynikała zaś z powierzchni zabudowy pawilonu i powierzchni przynależnej do pawilonu (rampy). Z kolei wyliczenie opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu w odniesieniu do mienia wspólnego następowało na podstawie powierzchni tego gruntu, jego wartości, opłaty rocznej (1% wartości gruntu), niezmiennej powierzchni lokali mieszkalnych oraz zmiennej powierzchni lokali użytkowych i dzierżaw. Do obliczenia opłat za bezumowne korzystanie z gruntów dotyczących mienia wspólnego powodowej spółdzielni o nieuregulowanym stanie prawnym przyjęto stawkę odpowiadającą stawce przyjętej w zarządzeniach prezydenta miasta w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela był prezydent miasta.
Opłata za bezumowne korzystanie wynikała z nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Jak ustalono bowiem, miasto nie oddało spółdzielni w użytkowanie wieczyste działki, z której korzystała strona pozwana. Miasto wystąpiło wobec tego przeciwko spółdzielni o zapłatę z tytułu bezumownego użytkowania nieruchomości i postępowania sądowe w tym przedmiocie zakończyło się zawarciem ugody. Jak zwrócił na to uwagę sąd drugiej instancji, stawka opłaty gruntowej odpowiadającej części opłaty za użytkowanie wieczyste i jej wzrost wiązały się zatem m.in. z gromadzeniem środków na pokrycie opłaty za bezumowne korzystanie z mienia wspólnego powodowej spółdzielni (liczonej proporcjonalnie do powierzchni gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym). Opłata za użytkowanie wieczyste stanowiła zatem koszt gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni o charakterze ogólnospółdzielczym, który to koszt rozliczał się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków.
Uwzględniając opisane wyżej zasady ustalania opłat w powodowej spółdzielni mieszkaniowej, sąd drugiej instancji nie podzielił zarzutu apelacji opartego na twierdzeniu o nieważnym ustaleniu opłat eksploatacyjnych w nowej wysokości przez zarząd spółdzielni, wskazując, że obowiązek regulowania spornych należności wynikał przede wszystkim z art. 4 ust. 1 u.s.m. Jak zwrócił dalej uwagę sąd, strona pozwana nie wskazywała przy tym, aby zestawienie kosztów stanowiące załącznik do uchwały zarządu powodowej spółdzielni z 2012 r. – poza opłatą za bezumowne korzystanie z nieruchomości – nie kwalifikowało się do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. W ocenie sądu odwoławczego obciążenie pozwanej opłatą za bezumowne korzystanie z nieruchomości miało uzasadnienie w art. 4 ust. 1 u.s.m. oraz statucie i regulaminie rady nadzorczej. Uwzględniając bowiem zasady samodzielności finansowej oraz bezwynikowej działalności spółdzielni w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, musiała ona posiadać środki z opłat eksploatacyjnych na pokrycie opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Opłaty eksploatacyjne miały zaś pokrywać koszty, nawet jeżeli zostały poniesione na skutek niewłaściwej gospodarki spółdzielni. Stąd też, po ponownym przeliczeniu opłat, sąd drugiej instancji orzekł jak na wstępie.
Skarga kasacyjna
W skardze kasacyjnej strona pozwana, zaskarżając wyrok sądu drugiej instancji w części oddalającej jej apelację oraz rozstrzygającej o kosztach procesu za obie instancje i o kosztach sądowych za pierwszą instancję, wniosła o jego uchylenie w tym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o jego uchylenie i zmianę wyroku sądu pierwszej instancji przez oddalenie powództwa w całości.
Zdaniem strony pozwanej sąd drugiej instancji dopuścił się m.in. naruszenia przepisów prawa materialnego na skutek braku stwierdzenia nieważności uchwały zarządu powodowej spółdzielni z 2012 r., w tym także art. 4 ust. 1 u.s.m. przez jego niewłaściwą wykładnię i przyjęcie, że przepis ten stanowi samodzielną podstawę określania wysokości opłat obciążających członka spółdzielni, podczas gdy może on stanowić taką podstawę jedynie z ważną uchwałą właściwego organu spółdzielni, ustalającej m.in. strukturę i wysokość stawek opłat za używanie lokali. Zdaniem strony pozwanej w sprawie doszło również do naruszenia art. 4 ust. 1 w zw. z art. 4¹ pkt 1 i 2 u.s.m. przez przyjęcie przez sąd drugiej instancji, że spółdzielnia zasadnie obciążała członka spółdzielni posiadającego lokal użytkowy partycypacją we wszelkich kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, nawet mimo braku prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów, a także ewidencji i rozliczenia wpływów oraz wydatków funduszu remontowego, podczas gdy członek spółdzielni posiadający lokal użytkowy nie powinien uczestniczyć w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które nie są w żaden sposób powiązane z lokalem użytkowym członka spółdzielni ani z nieruchomością, na której jest on posadowiony, szczególnie takich jak chodniki, ulice, place zabaw czy tereny zielone.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Po rozpoznaniu wniesionej skargi kasacyjnej Sąd Najwyższy wyrokiem uchylił zaskarżony wyrok w części, w jakiej została oddalona apelacja strony pozwanej i rozstrzygającej o kosztach postępowania za pierwszą instancję oraz o kosztach postępowania apelacyjnego, i w tym zakresie przekazał sprawę sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wydanego orzeczenia, podstawę prawną działalności spółdzielni, jako dobrowolnego zrzeszenia nieograniczonej liczby członków i zmiennym składzie osobowym oraz zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą, stanowią nie tylko normy o charakterze ustawowym, ale także postanowienia zawarte w jej statucie, który jest rodzajem wielostronnego umownego stosunku prawnego, regulującego szczególnie ustrój organów spółdzielni, stosunki między spółdzielnią i jej członkami, a także stosunki między członkami spółdzielni oraz między spółdzielnią a osobami trzecimi. Ponieważ statut jest uchwalany przez najwyższy organ spółdzielni, którym jest walne zgromadzenie, postanowienia w nim zawarte (a także w wydanych na jego podstawie uchwałach organów spółdzielni, jak walne zgromadzenie, zarząd, rada nadzorcza), określające zasady jej działania (np. regulaminy), są niekiedy określane jako prawo wewnętrzne spółdzielni. Jeżeli chodzi przy tym o stosunek zapisów statutowych do przepisów rangi ustawowej, to nie można mówić o równorzędności norm statutowych z normami ustawowymi. Postanowienia statutowe mają bowiem charakter uzupełniający i subsydiarny w stosunku do przepisów ustawowych. Wobec tego statut spółdzielni może zawierać tylko takie postanowienia, które nie kolidują z przepisami ustawowymi o charakterze bezwzględnie obowiązującym (ius cogens). Mogą to być zatem postanowienia odzwierciedlające i uszczegóławiające normy ustawowe (secundum legem), a także regulujące kwestie nieunormowane ustawowo (preater legem), które – co oczywiste – nie mogą być contra legem (a więc sprzeczne z prawem, z ustawą).
Uwzględniając powyższe, Sąd Najwyższy zauważył, że zgodnie z art. 46 § 2 zd. 1 p.s.5 statut może zastrzec do zakresu działania rady nadzorczej zadania, które nie zostały wymienione w art. 46 § 1 p.s. Stosownie zaś do art. 48 § 1 p.s. to zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz. Z kolei art. 48 § 2 p.s. statuuje domniemanie kompetencji zarządu we wszelkich sprawach niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom spółdzielni. Sad Najwyższy wskazał dalej, że niewątpliwie członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (art. 4 ust. 1 u.s.m.). Powtórzenie tego przepisu znalazło się przy tym w statucie powodowej spółdzielni, który zarazem do kosztów eksploatacyjnych zaliczał szczególnie: koszty administrowania nieruchomościami oraz podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste terenu, koszty ubezpieczeń i dostawy energii cieplnej (na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody), koszty dostawy energii elektrycznej do wspólnego użytku, dostawy wody i odprowadzania ścieków, zużycia wody na cele gospodarcze, wywozu nieczystości, wymiany wodomierzy oraz odpisy na fundusz remontowy spółdzielni. Zgodnie ze statutem wysokość tych opłat miała być ustalana na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni, a szczegółowe zasady ustalania planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni, ich rozliczania oraz zasady ustalania wysokości opłat za lokale określał uchwalony przez radę nadzorczą regulamin, który powinien określać jednostkę rozliczeniową kosztów, którą jest 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu, a w odniesieniu do niektórych elementów kosztów – liczba osób zamieszkałych w lokalu, a w przypadku dostaw ciepła, wody czy gazu – wskazania urządzeń pomiarowych.
W konsekwencji – jak zauważył Sąd Najwyższy – źródłem zobowiązania (co do zasady) członka spółdzielni, któremu, jak w rozpoznawanej sprawie, przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, do uiszczania opłat na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, jest przepis art. 4 ust. 1 u.s.m. Z kolei kwestie dotyczące wysokości tych opłat i zasad ich ustalania ustawodawca pozostawił regulacjom statutowym spółdzielni. Wobec tego – wbrew stanowisku sądu drugiej instancji – art. 4 ust. 1 u.s.m. nie stanowi samodzielnej podstawy określenia wysokości tych opłat.
Dodatkowo, na żądanie m.in. członka spółdzielni, spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację wysokości powyższych opłat (art. 4 ust. 64 u.s.m.). O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązania zaś zawiadomić m.in. członka spółdzielni, o którym mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., co najmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, przy czym zmiana ta wymaga uzasadnienia na piśmie (art. 4 ust. 7 u.s.m.). W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, szczególnie energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić m.in. członka spółdzielni co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin, i także w tym przypadku zmiana wymaga uzasadnienia na piśmie (art. 4 ust. 7¹ u.s.m.). W tym miejscu – jak wyjaśnił to Sąd Najwyższy – brak prowadzenia przez zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji, o których mowa w art. 4 ust. 4¹ u.s.m., sam przez się nie przesądzał jeszcze o bezskuteczności zmiany wysokości opisanych wyżej opłat, lecz w sporze spółdzielni z jej członkiem ciężar wykazania związku opłat, którymi został obciążony członek spółdzielni, z konkretną nieruchomością i ich wysokości spoczywa na spółdzielni, co zresztą jest odzwierciedleniem ogólnej zasady rozkładu ciężaru dowodu w tego rodzaju sporach, unormowanej w art. 4 ust. 8 zd. 3 u.s.m. Z kolei pisemne uzasadnienie zmiany wysokości, o którym stanowi kategoryczne brzmienie art. 4 ust. 7 i ust. 7¹ u.s.m., jest wymogiem formalnym skuteczności zmiany wysokości opłat, co, rzecz jasna, nie pozbawia członka spółdzielni uprawnienia do kwestionowania wysokości tych opłat na drodze sądowej (art. 4 ust. 8 zd. 1 u.s.m.), a także nie zmienia zasady wyrażonej w art. 4 ust. 8 zd. 3 u.s.m. Skuteczność zmiany tych stawek aktualizuje się jednak dopiero po uzupełnieniu przez spółdzielnię wymogu w postaci pisemnego uzasadnienia zmiany wysokości tych opłat, co ma znaczenie dla zagadnienia wymagalności roszczenia spółdzielni o zapłatę wynikającego ze zmiany wysokości tych opłat.
Jak wskazał Sąd Najwyższy, według statutu powodowej spółdzielni do zakresu działania jej rady nadzorczej należało m.in. uchwalanie zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni, uchwalanie wysokości opłat za używanie lokali, a także uchwalanie zasad gospodarowania funduszami celowymi spółdzielni. Z kolei do zakresu działania zarządu należały wszystkie sprawy niezastrzeżone w przepisach prawa lub w statucie dla innych organów, szczególnie opracowywanie projektów planów gospodarczych spółdzielni i jej programów działalności społecznej oraz kulturalnej, a także prowadzenie gospodarki spółdzielni na podstawie uchwalonych planów i podejmowanie niezbędnych czynności dla zabezpieczenia majątku spółdzielni. Ponieważ zaś strona pozwana była członkiem powodowej spółdzielni, nie ulegało wątpliwości, że obie strony niniejszego procesu były związane postanowieniami statutu. W tej sytuacji w stosunkach prawnych między nimi w kwestiach dotyczących wysokości opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal pozwanej oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie powodowej spółdzielni miał zastosowanie szczególnie ten zapis statutu spółdzielni, który wskazywał, że podstawy tych rozliczeń w stosunku do pozwanej nie mogła stanowić uchwała zarządu powodowej spółdzielni z 2012 r. o zatwierdzeniu zmiany struktury i stawek opłat eksploatacyjnych za najem i dzierżawę lokali użytkowych według załącznika nr 1 do tej uchwały, i to z dwóch przyczyn.
Po pierwsze, zarząd powodowej spółdzielni nie był organem uprawnionym do ustalania wysokości tych opłat należnych od członka powodowej spółdzielni z tytułu przysługiwania mu spółdzielczego prawa do lokalu pozostającego w zasobach tej spółdzielni, lecz rada nadzorcza, po drugie, postanowienia tej uchwały odnosiły się do opłat za najem i dzierżawę lokali użytkowych, a przecież pozwanej przysługiwało uprawnienie do lokalu użytkowego, ale na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa, które jest ograniczonym prawem rzeczowym, a zatem o innym charakterze niż najem czy dzierżawa.
Statut powodowej spółdzielni uregulował zatem zasady ustalania wysokości opłat eksploatacyjnych oraz ich zmianę, a także właściwy w tym przedmiocie organ. Dlatego w stosunkach prawnych między spółdzielnią i stroną pozwaną miarodajna mogła być wyłącznie uchwała rady nadzorczej, a organem obowiązanym do poinformowania pozwanej o zmianach uchwalonych przez radę nadzorczą w tym przedmiocie był zarząd, co wynikało z art. 4 ust. 7 i ust. 7¹ u.s.m. Statut powodowej spółdzielni nie przewidywał zaś możliwości zastąpienia rady nadzorczej przez zarząd w materii związanej z ustalaniem wysokości opłat należnych od członka spółdzielni. Z tych też przyczyn zasługiwały na uwzględnienie zarzuty strony pozwanej, kwestionujące źródło jej zobowiązania w postaci spornej uchwały zarządu powodowej spółdzielni, choć należało mieć na uwadze okoliczność, że z racji statusu prawnego statutu, który jest rodzajem wielostronnej umowy o charakterze cywilnoprawnym, a nie aktem normatywnym, sporna uchwała zarządu powodowej spółdzielni w stosunku do zobowiązania pozwanej nie była nieważna, gdyż nie ma przepisu, z którym pozostawałaby w sprzeczności, lecz była nieskuteczna z racji jej kolizji w tym zakresie z postanowieniami statutu, co powodowało z kolei, że nie mogła ona stanowić źródła zobowiązania pozwanej, a ponadto nie była miarodajna także z tego względu, że odnosiła się do najmu i dzierżawy lokali użytkowych, a stronie pozwanej przysługiwał taki lokal na zasadzie spółdzielczego prawa własnościowego. Oczywiście, jak już wspomniano, uchwała ta wywierała skutki prawne jedynie w takim w zakresie, w jakim nie pozostawała w sprzeczności ze statutem, tj. w odniesieniu do opłat eksploatacyjnych za najem i dzierżawę lokali użytkowych.
Co do dalszych opłat Sąd Najwyższy zauważył, że do gruntu, na którym znajdował się budynek, w którym zlokalizowany był lokal użytkowy, do którego stronie pozwanej przysługiwało spółdzielcze prawo własnościowe, powodowa spółdzielnia nie miała ustanowionego użytkowania wieczystego. Okoliczność ta nie zwalniała jednak pozwanej od obowiązku pokrywania na rzecz powodowej spółdzielni opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z tego gruntu w zakresie koniecznym do korzystania z własnościowego prawa do lokalu użytkowego, a także podatku od nieruchomości. Na pozwanej ciążył także obowiązek pokrywania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem posiadanych przez spółdzielnię nieruchomości, co do których na rzecz powodowej spółdzielni nie zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, o ile mogły być one zakwalifikowane do mienia wspólnego, czyli służyły do wypełnienia jej zadań statutowych, przy czym członek spółdzielni nie powinien ponosić ujemnych konsekwencji wynikających z tego, że spółdzielnia nie podejmuje czynności mających na celu uregulowanie tytułu prawnego do takich nieruchomości, o ile ma to wpływ na konieczność ponoszenia wyższych opłat niż w wypadku, gdyby spółdzielni przysługiwał tytuł prawny w postaci użytkowania wieczystego. Jak bowiem stanowi art. 19 § 3 p.s., członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania, uczestnicząc w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów. Nie kwestionując więc – co do zasady – roszczenia powodowej spółdzielni w stosunku do strony pozwanej o zapłatę wyżej opisanych kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w części przypadającej na lokal strony pozwanej, w tym związanych z korzystaniem z gruntu w zakresie potrzebnym do realizacji prawa do tego lokalu oraz kosztów związanych z korzystaniem i utrzymaniem nieruchomości posiadanych przez powodową spółdzielnię, co do których nie miała ona uregulowanego prawa, o ile mogły być one zakwalifikowane do mienia wspólnego powodowej spółdzielni w rozumieniu art. 4 ust. 1 u.s.m., to jednak w zakresie wysokości zobowiązań z tego tytułu w odniesieniu do strony pozwanej źródłem nie mogła być – przyjęta za podstawę przez sąd drugiej instancji – sporna uchwała zarządu powodowej spółdzielni z 2012 r.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Najwyższy orzekł jak na wstępie. Orzeczenie to jest prawomocne.
Przypisy
- Por. wyrok SN z dnia 8 marca 2023 r. (sygn. akt: II CSKP 1065/22).
- Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 438 z późn. zm.) – dalej: u.s.m.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.) – dalej: u.g.n.
- Por. wyrok SA w Warszawie z dnia 13 sierpnia 2020 r. (sygn. akt: VII AGa 798/19).
- Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j.: Dz. U. z 2021 r., poz. 648 z późn. zm.) – dalej: p.s.
