Problemy związane ze stanem technicznym budynku, takie jak zalania czy uszkodzenia dachu lub elewacji, generują koszty, a trudności w jednoznacznym ustaleniu odpowiedzialności za ich naprawę nierzadko prowadzą do interwencji organów nadzoru budowlanego.
Wszystko jednak zaczyna się od dogłębnej analizy. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy mamy do czynienia z nowoczesnym budownictwem, czy z typowymi problemami budynków starszych. Dodatkowym wyzwaniem bywa złożona struktura osiedla, obejmująca na przykład wspólny parking, basen, bramę wjazdową lub urządzenia techniczne umieszczone w odrębnych budynkach czy pomieszczeniach. Te czynniki wymagają precyzyjnego określenia zakresu odpowiedzialności zarówno właścicieli lokali, jak i wspólnoty mieszkaniowej.
Czym są części wspólne?
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali1 nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie pozytywnej definicji nieruchomości wspólnej ani na przykładowe wyliczenie jej elementów. Przyjmuje się, że do części wspólnych zalicza się m.in. dach, fundamenty, ściany konstrukcyjne i zewnętrzne budynku, klatki schodowe, korytarze, instalacje budowlane, pomieszczenia techniczne, rowerownie czy suszarnie. Wątpliwości często budzą jednak takie elementy jak balkony, urządzenia techniczne czy systemy wentylacyjne.
W praktyce granica między częściami wspólnymi a częściami przypisanymi do poszczególnych lokali bywa niejasna. Pojęcie części wspólnych ma charakter funkcjonalny, co oznacza, że status prawny danego elementu nieruchomości zależy od okoliczności konkretnego przypadku.
Ciekawe przypadki z orzecznictwa
Orzeczenie Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 19 października 2018 roku (sygn. akt: IX Ca 522/17) dotyczyło rozważań, w jakich okolicznościach korytarz można uznać za część nieruchomości wspólnej, a w jakich może być traktowany jako część odrębnego lokalu. Tego rodzaju przypadki nie są rzadkością w praktyce.
W starszym budownictwie często spotykane są sytuacje, w których fragment korytarza przed lokalem jest adaptowany w celu jego powiększenia. Niekiedy, w przypadku lokali dwupoziomowych, dochodzi do zaadaptowania części klatki schodowej. Podobne rozwiązania występują także w nowoczesnym budownictwie, gdzie korytarz bywa włączany do lokalu na najwyższym piętrze budynku. W takim przypadku szczególne znaczenie może mieć zapewnienie dostępu do włazu prowadzącego na dach.
Na uwagę zasługuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2016 roku, II OSK 310/13, dotyczący lukarny, gdzie sąd zauważa, że „w sytuacji, gdy lukarna wykorzystywana jest wyłączenie przez skarżącego, jednakże z uwagi na fakt, iż budowa lukarny ingeruje w bryłę budynku (jej kubatury) oraz zmienia konstrukcję dachu, do budowy lukarny nie jest wystarczające złożenie przez skarżącego jedynie oświadczenia o prawie do dysponowania lokalem. W takiej sprawie konieczne jest co do zasady wyrażanie zgody przez wspólnotę mieszkaniową”.
Najczęstsze problemy z interpretacją
Do najczęstszych problemów z interpretacją granicy między częściami wspólnymi a częściami przypisanymi do poszczególnych lokali, które przeradzają się w konflikty wymagające interwencji nadzoru budowlanego, należą kwestie dotyczące balkonów, tarasów, kaloryferów czy pionów wodno-kanalizacyjnych.
Powyższe problemy interpretacyjne są szczególnie doniosłe, kiedy pojawia się konieczność finansowania naprawy bądź odtworzenia konstrukcji balkonu. W zależności od danego przypadku koszty powinna ponieść wspólnota mieszkaniowa bądź właściciel lokalu, do którego balkon przynależy. Często jest tak, że umieszczenie ciężkich donic na balkonie czy tarasie jest punktem wyjścia do identyfikacji lawiny problemów związanych z wadami konstrukcyjnymi budynku. W przypadku tarasów jest to montowanie desek tarasowych czy paneli modułowych bez właściwego odwodnienia, co w wielu przypadkach doprowadza do identyfikacji nieprawidłowości w hydroizolacji dachu. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 listopada 2020 roku, II OSK 2041/20: „Elementy architektonicznej konstrukcji stropu (na którym umiejscowiony jest też taras) są trwale połączone z bryłą budynku i stanowią część struktury (konstrukcji) tego budynku. Część taką (stropodach) uznawać zatem należy za element, który nie służy wyłącznie do użytku właściciela konkretnego lokalu […]. W konsekwencji więc remont, czy też bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, którą stanowi stropodach – należy do wspólnoty mieszkaniowej, co wprost wynika z art. 14 pkt 1 u.w.l.”.
Obecnie dominującym poglądem w orzecznictwie jest uznanie balkonu zarówno za część nieruchomości wspólnej, jak i część składową lokalu. Balkon jako część służąca wyłączenie do użytku właściciela lokalu jest częścią składową lokalu. Natomiast w części stanowiącej element konstrukcji budynku jest częścią nieruchomości wspólnej.
Wspólnością przymusową objęte są instalacje, które obsługują cały budynek. Instalacje i urządzenia grzewcze odpowiadają za rozprowadzanie ciepła zarówno w częściach wspólnych budynku, jak i w poszczególnych lokalach. Do instalacji grzewczej, stanowiącej część wspólną nieruchomości, zaliczają się również rury prowadzące do poszczególnych lokali, aż do ich zakończeń, czyli grzejników znajdujących się w lokalach.
Podobnie piony wodno-kanalizacyjne są częścią wspólną nieruchomości. Tak jak instalacja grzewcza, nie służą one wyłącznie właścicielowi konkretnego lokalu, lecz pozostają do dyspozycji wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast wodomierze i ciepłomierze należą do właściciela danego lokalu i służą do pomiaru zużycia wody oraz ciepła w obrębie jego nieruchomości.
W tym miejscu należy wspomnieć o wyroku Sadu Apelacyjnego w Białymstoku, sygn. akt. I ACa 642/12, w którym sąd słusznie zauważa: „W sytuacji gdy część lokali nie ma zamontowanych ciepłomierzy, urządzeń pomiarowych w zakresie poboru wody oraz odprowadzania ścieków, cała instalacja cieplna i wodno-kanalizacyjna stanowi przedmiot współwłasności przymusowej”.
Wady konstrukcyjne
Nie można pominąć kwestii wad konstrukcyjnych, które mogą obciążać zarówno wspólnoty mieszkaniowe, jak i właścicieli lokali przejętych od deweloperów. Zdarzają się sytuacje, w których niewłaściwe umiejscowienie lub montaż instalacji – zwłaszcza zaworów i wodomierzy – stwarza dodatkowe trudności związane z ich eksploatacją. Błędy te mogą prowadzić do problemów w obsłudze i konserwacji urządzeń, a w konsekwencji generować dodatkowe koszty i komplikacje techniczne. Staje się to problematyczne szczególnie wówczas, gdy upłynął okres rękojmi.
Co zrobić, gdy właściciele lokali interpretują różnie części wspólne w budynkach?
Rozwiązywanie wszelkich zagadnień pojawiających się we wspólnotach wymaga złożonego podejścia. W przypadku części wspólnych w budynkach w grę wchodzą zarówno aspekty prawne, techniczne, jak i interpersonalne.
1. Zidentyfikowanie problemu
Podstawowym etapem jest precyzyjne określenie, na czym polega problem, a może on dotyczyć awarii technicznych, takich jak wycieki, uszkodzenia instalacji czy kaloryferów, zawilgocenie elewacji, zalania części wspólnych, zagrożenia zarówno dla mieszkańców, jak i dla osób postronnych w związku z odpadającymi elementami balkonów.
Warto również ocenić, czy przyczyna problemu wynika z działań właściciela lokalu, czy też z ogólnego stanu technicznego budynku. W przypadku starszego budownictwa konieczne może być przeprowadzenia audytu energetycznego lub termomodernizacji. Część remontów i zmian infrastrukturalnych może być blokowana przez brak zgody właścicieli lokali. Dodatkowo niektóre trudności mogą wynikać z konfliktów dotyczących korzystania z części wspólnych, takich jak strychy, suszarnie czy fragmenty korytarzy.
2. Dokładna analiza dokumentów
Każda wspólnota mieszkaniowa powinna dysponować kompletną i aktualną dokumentacją dotyczącą budynku. Obejmuje ona m.in. projekt budowlany, który określa założenia konstrukcyjne i techniczne obiektu, oraz pozwolenie na budowę. Kolejnym ważnym dokumentem jest pozwolenie na użytkowanie, które świadczy o spełnieniu przez budynek wymogów bezpieczeństwa i higieny oraz gotowości do użytkowania. W przypadku starszych budynków mogą wystąpić trudności z uzyskaniem pełnej dokumentacji.
Ważnym elementem jest również karta obiektu budowlanego, zawierająca podstawowe informacje o budynku, takie jak jego parametry techniczne, rok budowy czy zastosowane materiały. Ponadto wspólnota powinna posiadać pełną dokumentację związaną z okresowymi przeglądami technicznymi, które obejmują oceny stanu instalacji elektrycznych, gazowych, wodno-kanalizacyjnych, a także ocenę bezpieczeństwa konstrukcji budynku.
3. Podejmowanie uchwał wspólnoty
Następnie należy przeanalizować regulamin wspólnoty oraz uchwały dotyczące zasad użytkowania części wspólnych, które odgrywają niebagatelną rolę w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować uchwały regulujące różne aspekty związane z częściami wspólnymi, jednak ich zakres ogranicza się do spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Aby uchwały były skuteczne i przejrzyste, powinny być jasno sformułowane, a ich zapisy powinny w możliwie największym stopniu odzwierciedlać interesy większości mieszkańców. Dobrze skonstruowane uchwały nie tylko ułatwiają zarządzanie wspólnymi przestrzeniami, takimi jak klatki schodowe, piwnice czy windy, ale także przyczyniają się do budowania dobrych relacji między właścicielami i minimalizują ryzyko wystąpienia sporów.
4. Współpraca z profesjonalistami
W sytuacjach wymagających specjalistycznej wiedzy kluczowe jest skorzystanie z pomocy odpowiednich ekspertów, w tym wsparcia nadzoru budowlanego. Odgrywa to szczególnie istotną rolę w zapewnieniu bezpieczeństwa i zgodności działań z obowiązującymi przepisami. Nadzór budowlany może dokonać kontroli stanu technicznego budynku, wskazać uchybienia w konstrukcji lub instalacjach oraz wydać zalecenia dotyczące koniecznych napraw lub modernizacji. Jego interwencja jest nieoceniona w przypadku podejrzenia, że pewne elementy budynku, jak elewacje, balkony czy dachy, stanowią zagrożenie dla mieszkańców lub osób postronnych. Równocześnie prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości może pomóc wspólnocie w analizie przepisów, dokumentacji oraz w prowadzeniu potencjalnych sporów, które mogą pojawić się na tle użytkowania nieruchomości wspólnej. Z kolei ekspert techniczny może przygotować raporty techniczne, które nie tylko wskazują bieżące problemy, ale także sugerują długoterminowe rozwiązania, takie jak termomodernizacja czy poprawa efektywności energetycznej budynku.
5. Spotkanie informacyjne dla mieszkańców
Często konflikty we wspólnotach mieszkaniowych wynikają nie tylko z braku wiedzy na temat praw i obowiązków właścicieli, ale także z niewystarczającej komunikacji między – w zależności od przypadku – zarządem wspólnoty, zarządcą czy firmą administrującą a mieszkańcami. W takich sytuacjach ogromne znaczenie ma budowanie otwartego dialogu, który pozwala na wyjaśnienie nieporozumień i rozwianie wątpliwości. Niestety zbyt małą wagę przywiązuje się do roli dobrej komunikacji w zapobieganiu konfliktom i budowaniu zaufania. Jednym z najbardziej efektywnych narzędzi w tym zakresie są regularne spotkania informacyjne, podczas których omawiane są kwestie dotyczące korzystania z części wspólnych, regulacji prawnych oraz planów remontowych.
Podsumowanie
Rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych wymaga zaangażowania wszystkich stron oraz kompleksowego podejścia obejmującego analizę dokumentów, współpracę z ekspertami i edukację mieszkańców. Ważne jest szybkie działanie, transparentność oraz dążenie do znalezienia optymalnego rozwiązania.
Przypis
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.).
POLECAMY
