Czynności kontrolne inspektorów Nadzoru Budowlanego w budynku wspólnoty mieszkaniowej – naruszenia a sankcje o charakterze karnym

Chcesz lepiej poznać ten temat? Sprawdź nasz artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?

Najszerszy zakres zagadnień w tej materii kontrolują organy Nadzoru Budowlanego, kierując się przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.) – dalej: Prawo budowlane oraz częściowo ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 471 z późn. zm.).

Co do zasady, obiekt budowlany może być kontrolowany przez inspektorów Nadzoru Budowlanego na etapie budowy, użytkowania (w tym w trakcie prowadzenia robót budowlanych w eksploatowanym budynku) oraz teren po jego zniszczeniu lub w trakcie rozbiórki. Uprawnienia do przeprowadzania takich czynności wynikają bezpośrednio z ustawy Prawo budowlane. Powody wszczęcia postępowania administracyjnego mogą być różnorodne, jednakże osoby odpowiedzialne za budowę lub obiekt budowlany już istniejący, powinny bezwzględnie umożliwić przeprowadzenie czynności sprawdzających inspektorom Nadzoru Budowlanego oraz udostępnić wszelką dokumentację techniczną związaną z budową lub funkcjonującym obiektem. Co oczywiste, podczas takiej kontroli mogą zostać stwierdzone różne braki lub nieprawidłowości.

Kontrola budynku mieszkalnego wielorodzinnego będącego we władaniu wspólnoty mieszkaniowej zazwyczaj będzie przeprowadzana pod kątem właściwego utrzymania obiektu bądź prawidłowości prowadzenia robót budowlanych na nieruchomości wspólnoty. Mogą też zdarzyć się oględziny miejsca katastrofy budowlanej, jednak na szczęście takie czynności przeprowadzane są rzadko.

Poniżej zostaną przedstawione i pokrótce omówione czynności organu Nadzoru Budowlanego, możliwe stwierdzone nieprawidłowości, które mogą zostać wykryte podczas kontroli inspektorów Nadzoru Budowlanego, a także przewidziane w ustawie sankcje karne za każde możliwe naruszenie.

Zadania i kompetencje organów Nadzoru Budowlanego

Zgodnie z dyspozycjami ustawy Prawo budowlane, powiatowy inspektor Nadzoru Budowlanego jest organem pierwszej instancji właściwym do prowadzenia postępowania administracyjnego w sprawach związanych z większością typów obiektów budowlanych. Natomiast wojewódzki inspektor Nadzoru Budowlanego jest organem pierwszej instancji właściwym dla obiektów budowlanych, takich jak drogi publiczne krajowe i wojewódzkie, usytuowanych na obszarze kolejowym lotniczym czy terenach zamkniętych.

Organy Nadzoru Budowlanego, zgodnie z art. 81 ustawy Prawo budowlane, mają obowiązek sprawować nadzór i kontrolę nad przestrzeganiem przepisów Prawa budowlanego, między innymi w zakresie:

• zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska,
• warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych,
• zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej,
• właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
• stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów dopuszczonych do obrotu i stosowania w budownictwie.

Natomiast w sytuacjach, gdy konieczne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnego organy te wydają stosowne decyzje w sprawach określonych ustawą Prawo budowlane. Mają też kompetencje do sprawdzania posiadania przez osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie uprawnień do pełnienia tych funkcji. Regulacje art. 81 dają także funkcjonariuszom Nadzoru Budowlanego narzędzie do wykonywania powyższych obowiązków w postaci dokonywania czynności kontrolnych. Co więcej, protokolarne ustalenia dokonane w toku tych czynności stanowią podstawę do wydania decyzji oraz podejmowania innych środków przewidzianych w przepisach prawa budowlanego.

Powody przeprowadzania czynności kontrolnych przez organy Nadzoru Budowlanego mogą być najróżniejsze, jednak zawsze muszą mieścić się w ramach kompetencji wskazanych w Prawie budowlanym. Dokonywane są kontrole na wniosek strony (np. kontrola obowiązkowa budowy przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie budynku), związane ze sprawdzaniem należytego przestrzegania przepisów prawa (np. skargi sąsiedzkie czy lokatorskie, anonimowe informacje o stanie zagrożenia lub samowoli budowlanej itp.) oraz awaryjne kontrole związane z wystąpieniem katastrofy budowlanej czy w ramach współpracy z innymi służbami np. ze strażą pożarną, policją lub ewentualnie władzami lokalnymi. Wśród zadań Nadzoru Budowlanego będą również wykonywane kontrole planowe, doraźne lub zorganizowane w związku z większymi akcjami mającymi miejsce w danym regionie czy też w całym kraju (np. kontrole ośrodków organizujących wypoczynek dzieci w czasie wakacji, placów zabaw czy obiektów wielkopowierzchniowych po obfitych opadach śniegu).

Właściwość rzeczową, czyli zakres uprawnień i zadań powiatowych oraz wojewódzkich jednostek Nadzoru Budowlanego działających jako organ pierwszej instancji, wskazują szczegółowe dyspozycje art. 83 Prawa budowlanego. Zgodnie z powyższym, organy Nadzoru Budowlanego mogą w ramach nadzoru i kontroli nad przestrzeganiem przepisów Prawa budowlanego prowadzić czynności kontrolne oraz postępowania administracyjne (w nawiasach podano konkretne prz...