Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , Bezpieczeństwo budynku

9 maja 2022

NR 238 (Kwiecień 2022)

Dane charakteryzujące obiekt budowlany – źródło najistotniejszych informacji

0 440

W wielu dokumentach i ewidencjach odnotowywane są różnego rodzaju dane opisujące obiekt budowlany, którego one dotyczą. Rzetelność tych danych ma istotne znaczenie z punktu widzenia zarówno funkcjonowania samego obiektu budowlanego, jak i sytuacji prawnej osób nim władających.

Dane charakteryzujące obiekt budowlany – źródło najistotniejszych informacji
W wielu dokumentach i ewidencjach odnotowywane są różnego rodzaju dane opisujące obiekt budowlany, którego one dotyczą. Rzetelność tych danych ma istotne znaczenie z punktu widzenia zarówno funkcjonowania samego obiektu budowlanego, jak i sytuacji prawnej osób nim władających.
Organy administracji państwowej bazują na tych danych w swoich postępowaniach administracyjnych np. podczas obliczania należnego podatku od nieruchomości, określania wysokości opłaty skarbowej za wydanie decyzji pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie na podstawie danych zawartych w przedłożonym projekcie budowlanym. Szczegółowe informacje o budynkach znajdują się w księgach wieczystych, ewidencji gruntów i budynków czy w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Zarządcy nieruchomości czy właściciele obiektów budowlanych mają obowiązek szczegółowo opisać zarządzane obiekty budowlane w dokumentacji technicznej, w tym w najistotniejszym z punktu widzenia utrzymania dokumencie – książce obiektu budowlanego. Mając na uwadze powyższe, można niewątpliwie stwierdzić, że rzetelność tych danych będzie miała istotne znaczenie z punktu widzenia zarówno funkcjonowania samego obiektu budowlanego, jak i sytuacji prawnej osób nim władających.

Projekt budowlany jako zasadnicze źródło danych charakterystycznych dla obiektu budowlanego

Pierwszym opracowaniem technicznym, w którym szczegółowo zostanie obiekt budowlany scharakteryzowany, jest projekt budowlany. Od 19 września 2020 r. po szerokiej nowelizacji przepisów techniczno-budowlanych projekt budowlany będzie składał się z trzech części. Zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane projekt budowlany zawiera:

POLECAMY

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych (lub jej kopii), obejmujący:
  1. określenie granic działki lub terenu,
  2. usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
  3. sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
  4. układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
  5. informację o obszarze oddziaływania obiektu;
  • projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:
  1. układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
  2. zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
  3. charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
  4. opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
  5. projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
  6. charakterystykę ekologiczną,
  7. informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
  8. opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych i użyteczności publicznej,
  9. informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
  10. postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od warunków technicznych;
  • projekt techniczny obejmujący:
  1. projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  2. charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
  3. projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  4. w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
  5. inne opracowania projektowe;
  • w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
  • opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty.

Na podstawie powyższego przepisu można sporządzić listę najważniejszych informacji, które będą wykorzystywane po zrealizowaniu zamierzenia budowlanego w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych, w czynnościach cywilnoprawnych i będą przekazywane do odpowiednich instytucji w celu wywiązania się z konkretnych obowiązków przewidzianych w obowiązującym prawie. Będą to:

  •     zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczba przeznaczonych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
  •     charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
  •     niezbędne rozwiązania materiałowe i techniczne, w tym te mające wpływ na otoczenie oraz środowisko,
  •     charakterystyka ekologiczna,
  •     informacja o wyposażeniu technicznym budynku, w tym źródło lub źródła ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
  •     na podstawie opinii i uzgodnień przykładowo: ochrona obiektu pod względem konserwatorskim czy realizacja na obszarze Natura 2000.

W ustawie Prawo budowlane nie zostało wskazane wprost, co kryje się pod poszczególnymi pojęciami. W celu dokładnego scharakteryzowania każdego z powyższych punktów należy sięgnąć między innymi do aktu wykonawczego dotyczącego tylko i wyłącznie projektu budowlanego. Będzie to rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W § 20 przedmiotowego rozporządzenia określono, jakie informacje powinny zostać zawarte w poszczególnych podpunktach stanowiących część opisową projektu budowlanego w ramach projektu architektoniczno-budowlanego.

W § 20 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu projektu budowlanego dokładnie skonkretyzowano, jakie dane powinny stanowić charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych. Będą to następujące informacje:

  1. kubatura,
  2. zestawienie powierzchni, przy czym:
    –    powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
    –    powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
    –    przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
    –    przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
  3. wysokość, długość, szerokość, średnica,
  4. liczba kondygnacji,
  5. w razie konieczności – inne dane niż wskazane powyżej niezbędne do stwierdzenia zgodności usytuowania obiektu z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej.

Definicje i sposób określania wyżej wymienionych parametrów powierzchniowych i objętościowych zostały odpowiednio sformułowane w polskiej normie PN-ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. W przytoczonej normie pojęcia kubatury, powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej zostały zdefiniowane w następujący sposób:

  • Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni:

–    elementów budynku ani tych ich części, które nie wystają ponad powierzchnię terenu;
–    elementów drugorzędnych budynku, np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;
–    zewnętrznych obiektów pomocniczych, np. szklarni i przybudówek.

  • Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni netto, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku, gdzie powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające w postaci stałych przegród budowlanych i elementy ograniczające. Jest ona obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie posadzki, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.
  • Należy podkreślić, że w normie PN-ISO 9836:2015-12 nie zastosowano odniesienia bezpośrednio do powierzchni użytkowej budynku, jednak należy ją rozumieć jako sumę powierzchni użytkowych poszczególnych kondygnacji.
  • Kubatura brutto budynku jest objętością przestrzeni utworzonej przez zewnętrzne powierzchnie elementów ograniczających.

W kolejnych dyspozycjach tego samego paragrafu rozporządzenia dotyczącego projektu budowlanego w punkcie 9 zostało doprecyzowane, jakie dane będą wskazywać niezbędne rozwiązania materiałowe i techniczne, w tym te mające wpływ na otoczenie oraz środowisko, oraz opisywać charakterystykę ekologiczną. Są to parametry techniczne obiektu budowlanego charakteryzujące wpływ obiektu budowlanego na środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie pod względem:

  1. zapotrzebowania i jakości wody oraz ilości, jakości i sposobu odprowadzania ścieków oraz wód opadowych,
  2. emisji zanieczyszczeń gazowych, w tym zapachów, pyłowych i płynnych, z podaniem ich rodzaju, ilości i zasięgu rozprzestrzeniania się,
  3. rodzaju i ilości wytwarzanych odpadów,
  4. właściwości akustycznych oraz emisji drgań, a także promieniowania, w szczególności jonizującego, pola elektromagnetycznego i innych zakłóceń, z podaniem odpowiednich parametrów tych czynników i zasięgu ich rozprzestrzeniania się,
  5. wpływu obiektu budowlanego na istniejący drzewostan, powierzchnię ziemi, w tym glebę, wody powierzchniowe i podziemne,

uwzględniając, że przyjęte w projekcie budowlanym rozwiązania przestrzenne, funkcjonalne i techniczne powinny wykazywać ograniczenie lub eliminację wpływu obiektu budowlanego na środowisko przyrodnicze, zdrowie ludzi i inne obiekty budowlane, zgodnie z odrębnymi przepisami.

Należy podkreślić, że ścisły związek z ekologią ma także projektowane źródło lub źródła ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Na podstawie § 20 ust. 1 pkt 10 i 11 rozporządzenia obowiązkiem projektanta jest w przypadku zamierzenia budowlanego dotyczącego budynku przeprowadzić analizę technicznych, środowiskowych i ekonomicznych możliwości:

  • realizacji wysoce wydajnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło, w tym zdecentralizowanych systemów dostawy energii bazujących na energii ze źródeł odnawialnych, kogenerację, ogrzewanie lub chłodzenie lokalne lub blokowe, w szczególności, gdy opiera się całkowicie lub częściowo na energii z odnawialnych źródeł energii oraz pompy ciepła, określającą:
  1. oszacowanie rocznego zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej,
  2. dostępne nośniki energii,
  3. wybór dwóch systemów zaopatrzenia w energię do analizy porównawczej:
    –    systemu konwencjonalnego oraz systemu alternatywnego albo
    –    systemu konwencjonalnego oraz systemu hybrydowego, rozumianego jako połączenie systemu konwencjonalnego i alternatywnego,
  4. obliczenia optymalizacyjno-porównawcze dla wybranych systemów zaopatrzenia w energię,
  5. wyniki analizy porównawczej i wybór systemu zaopatrzenia w energię;
  • możliwości wykorzystania urządzeń, które automatycznie regulują temperaturę oddzielnie w poszczególnych pomieszczeniach lub w wyznaczonej strefie ogrzewanej.

W rozporządzeniu nie zdefiniowano dokładnie wszystkich danych. Oznacza to, że aby je scharakteryzować, należy posiłkować się innymi przepisami oraz podstawową wiedzą inżynierską z zakresu budownictwa.
Sposób użytkowania i przeznaczenia obiektu budowlanego

W celu przyporządkowania obiektu budowlanego do konkretnej grupy użytkowej czy funkcjonalnej można posłużyć się kategoryzacją obiektów budowlanych znajdującą się w załączniku do ustawy Prawo budowlane. Zestawienie to pozwala wybrać kategorię najbardziej odpowiadającą przeznaczeniu przedmiotowego obiektu. Wymieniono tam takie kategorie jak:

  •     budynki mieszkalne (kat. I i XIII),
  •     budynki służące gospodarce rolnej (kat. II),
  •     inne budynki jak garaże, budynki gospodarcze, domy letniskowe (kat. III),
  • .    budynki i obiekty sportu i rekreacji (kat. V i XV),
  •     budynki kultury, nauki i oświaty (kat. IX),
  •     budynki kultu religijnego (kat. X),
  •     budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej (kat. XI),
  •     budynki administracji publicznej (kat. XII),
  •     budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego (kat. XIV),
  •     budynki biurowe i konferencyjne (kat. XVI),
  •     budynki handlu, gastronomii i usług (kat. XVII),
  •     budynki przemysłowe (kat. XVIII).

Innym narzędziem służącym bardziej dokładnemu zaszeregowaniu obiektu budowlanego będzie Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB). Szczegóły określiły regulacje prawne rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.). W wyżej wspomnianym rozporządzeniu, w załączniku w części III tego aktu, obiekty budowlane pogrupowano w następujący sposób:

  1. Budynki (sekcja nr 1):
    1. Budynki mieszkalne (dział nr 11):
      1. budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa nr 111);
      2. budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa nr 112);
      3. budynki zbiorowego zamieszkania (grupa nr 113);
    2. Budynki niemieszkalne (dział nr 12):
      1. hotele i budynki zakwaterowania turystycznego (grupa nr 121);
      2. budynki biurowe (grupa nr 122);
      3. budynki handlowo-usługowe (grupa nr 123);
      4. budynki transportu i łączności (grupa nr 124);
      5. budynki przemysłowe i magazynowe (grupa nr 125);
      6. ogólnodostępne obiekty kulturalne, budynki o charakterze edukacyjnym, budynki szpitali i zakładów opieki medycznej oraz budynki kultury fizycznej (grupa nr 126);
      7. pozostałe budynki niemieszkalne (grupa nr 127);
  2. Obiekty inżynierii lądowej i wodnej (sekcja nr 2):
    1. Infrastruktura transportu (dział nr 21):
      1. autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe (grupa nr 211);
      2. drogi szynowe, drogi kolei napowietrznych lub podwieszanych (grupa nr 212);
      3. drogi lotniskowe (grupa nr 213);
      4. mosty, wiadukty i estakady, tunele i przejścia nadziemne i podziemne (grupa nr 214);
      5. budowle wodne (grupa nr 215);
    2. Rurociągi, linie telekomunikacyjne i elektroenergetyczne (dział nr 22):
      1. rurociągi i linie telekomunikacyjne oraz linie elektroenergetyczne przesyłowe (grupa nr 221);
      2. rurociągi sieci rozdzielczej i linie kablowe rozdzielcze (grupa nr 222);
    3. Kompleksowe budowle na terenach przemysłowych (dział nr 23):
      1. kompleksowe budowle na terenach przemysłowych (grupa nr 230);
    4. Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe (dział nr 24):
      1. budowle sportowe i rekreacyjne (grupa nr 241);
      2. obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej niesklasyfikowane (grupa nr 242).

Patrząc jednak pod kątem przepisów techniczno-budowlanych – dla właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego większe znaczenie ma przyporządkowanie do kategorii przedstawionych w Prawie budowlanym. Wynika to z tego, iż na podstawie ustawy obiekt jest zaliczany do odpowiedniego typu inwestycji budowlanych i w zależności od tej kategorii podlega różnym wymaganiom ustawowym dla procesu budowlanego oraz przepisów związanych wprost z właściwym utrzymaniem pod względem stanu technicznego obiektu.

Materiały budowlane

Cechą charakterystyczną obiektu budowlanego będzie niewątpliwie jego struktura pod względem materiałowym i zastosowanych wyrobów. To właśnie wyroby budowlane wbudowane w obiekt mają kluczowe znaczenie dla jego właściwości, takich jak izolacyjność cieplna, odporność ogniowa itp. W bardzo wielu sytuacjach, aby właściwie scharakteryzować obiekt budowlany, należy wymienić wszystkie najważniejsze materiały budowlane tworzące poszczególne kluczowe elementy konstrukcyjne i wykończeniowe obiektu. Materiały budowlane mogą być naturalne lub sztuczne. Wśród tych pochodzenia naturalnego można wymienić drewno czy kamień, natomiast te powstające w sposób sztuczny będą powstawały w zakładach produkcyjnych lub też na placu budowy. W praktyce inżynierskiej wyróżnia się kilka podstawowych rodzajów materiałów budowlanych. Będą to:

  •     elementy ceramiczne (cegły, bloczki, pustaki, dachówki, gąsiory dachowe),
  •     spoiwa (cement portlandzki, cement hutniczy, spoiwa gipsowe oraz anhydrytowe),
  •     betony i elementy betonowe (pustaki stropowe, belki nadprożowe, kostki, płyty betonowe),
  •     drewno (deski, bale, łaty, krawędziaki),
  •     metale (kształtowniki, blachy, pręty zbrojeniowe, rury, siatki, kable),
  •     szkło (szyby, kształtki, płyty szklane),
  •     tworzywa sztuczne (płyty i okładziny ścienne, materiały do izolacji cieplnej, materiały do hydroizolacji, rury i kształtki z PCV).

Wyżej wymienione wyroby budowlane będą podlegały również podziałowi ze względu na podstawowe właściwości techniczne materiałów na materiały konstrukcyjne i niekonstrukcyjne oraz materiały izolacyjne (cieplne, akustyczne, przeciwwilgociowe itp.).

Technologia wznoszenia

Technologia wznoszenia obiektu budowlanego jest to określona metoda, jaka została wykorzystana podczas wznoszenia obiektu. Wykorzystana technologia determinuje kolejne indywidualne cechy obiektu budowlanego oraz jego możliwą funkcję użytkową. W przypadku różnego rodzaju budynków wykorzystywanych jest kilka najpopularniejszych metod ich budowy:

  •     technologia tradycyjna udoskonalona (murowana), wykorzystująca jako podstawowe materiały do budowy ścian cegły, pustki, bloczki itd.,
  •     technologia prefabrykowana, czyli polegająca na wbudowywaniu wcześniej wyprodukowanych większych elementów (np. technologia wielkopłytowa),
  •     technologia monolityczna, czyli wykorzystująca do wznoszenia obiektu poszczególne elementy wytwarzane na budowie (np. żelbetowe ściany),
  •     technologia szkieletowa polegająca na wykonaniu szkieletu głównego obiektu z drewna lub stali i wypełnieniu go materiałem termoizolacyjnym.

Warto podkreślić, że w dużej mierze od dobranej technologii budowy obiektu zależeć będą pozostałe jego parametry (wysokość, rozpiętość elementów, możliwe obciążenie – co ma istotny wpływ na możliwości eksploatacyjne itd.).

Wyposażenie instalacyjne obiektu budowlanego i urządzenia

W części opisowej projektu budowlanego powinny znaleźć się również dane dotyczące instalacji wewnętrznych, w które wyposażony jest obiekt budowlany, i najważniejszych urządzeń umożliwiających właściwe jego użytkowanie. Szczegóły tych rozwiązań powinny zostać zawarte w projekcie technicznym. Wśród wyposażenia instalacyjnego wyszczególnić można:

  •     instalację elektryczną,
  •     instalację odgromową,
  •     instalację gazową,
  •     instalację wodociągową,
  •     instalację kanalizacyjną,
  •     instalację tryskaczową,
  •     instalację centralnego ogrzewania,
  •     wentylację mechaniczną,
  •     instalację teletechniczną itd.

Najpopularniejsze urządzenia budowlane to np. dźwigi osobowe i towarowe, suwnice czy klimatyzatory zasilające systemy chłodzące. Można także wymienić monitoring, przydomową oczyszczalnię ścieków, separatory, systemy oddymiające, kolektory słoneczne, generatory – turbiny wiatrowe (tj. małą elektrownię wiatrową) oraz inne, innowacyjne urządzenia i instalacje stanowiące wyposażenie obiektu.

Książka obiektu budowlanego

Książka obiektu budowlanego jest dokumentem uzupełnianym na bieżąco w trakcie użytkowania obiektu budowlanego. Odnotowywane są w niej również wszystkie zmiany w obrębie takiego obiektu. W trakcie eksploatacji obiektu budowlanego może dojść przykładowo do jego rozbudowy czy nadbudowy, co będzie miało istotny wpływ na jego parametry techniczne. Oznacza to, że wpisy w książce powinny być regularnie aktualizowane. Strona nr 6 książki obiektu budowlanego zgodnie ze wzorem zawartym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134) stanowi część IV książki Dane techniczne charakteryzujące obiekt. Dzięki odnotowaniu tych danych każda osoba, która będzie studiowała książkę obiektu budowlanego, będzie miała wiedzę o tym, jakiego obiektu dotyczy ten dokument oraz jakie wpisy związane z dokumentację techniczną będą znajdowały się w dalszej części tego dokumentu. Jak już wyjaśniono powyżej, przez „dane techniczne charakteryzujące obiekt” należy rozumieć wszystkie najważniejsze informacje dotyczące budynku lub innego obiektu budowlanego, określające jego cechy charakterystyczne, indywidualne czy wyróżniające go.

Zbiór tych informacji ma za zadanie w sposób zwięzły i jasny przedstawić elementy obiektu, a także dać pełen jego obraz bez konieczności dokonywania wnikliwych ­kontroli i oględzin. Przepisy rozporządzenia w sprawie książki obiektu budowlanego dokładnie nie formułują wytycznych, jakie informacje powinny zostać odnotowane jako „dane techniczne charakteryzujące obiekt”. W praktyce doświadczeni zarządcy i specjaliści z zakresu budownictwa wymieniają w części IV książki obiektu budowlanego parametry obiektu w znacznej części zawarte w opisie technicznym projektu budowlanego. Wynika to z faktu, że książka obiektu budowlanego – jako dokument – w swych zapisach powinna odzwierciedlać najważniejsze informacje o przedmiocie książki, bez względu na to, czy będzie nim obiekt budowlany mało skomplikowany pod względem konstrukcyjnym i wyposażenia, czy będzie to niezwykle złożona inwestycja, charakteryzująca się wieloma parametrami. Przeznaczono na te informacje całą stronę dokumentu, co oznacza, że osoba uzupełniająca tę część powinna jak najdokładniej opisać powyższe dane.

Do danych, które powinny znaleźć się w tym zestawieniu, należy zaliczyć takie, jak m.in.:

  •     technologia, w jakiej obiekt został wybudowany,
  •     sposób użytkowania i przeznaczenia obiektu,
  •     materiały, z których zostały wybudowane fundamenty, ściany, schody wewnętrzne, rodzaj stropów, dachu itd.,
  •     kubatura,
  •     powierzchnia zabudowy,
  •     powierzchnia użytkowa,
  •     ilość kondygnacji (nadziemnych i podziemnych),
  •     ilość mieszkań dla budynków mieszkalnych,
  •     ilość lokali użytkowych,
  •     hal produkcyjnych, magazynowych, pomieszczeń socjalnych, biurowych itp. w przypadku innych obiektów niż mieszkalne,
  •     charakterystyczne cechy obiektu takie jak ilość balkonów/tarasów/loggi czy poddasze użytkowe/nieużytkowe,
  •     usprawnienia dla osób niepełnosprawnych,
  •     ilość miejsc parkingowych przynależnych do obiektu,
  •     instalacje wewnętrzne (elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, telekomunikacyjna, sieć internetowa itd.),
  •     dźwigi i inne urządzenia.

oraz wszelkie inne przydatne informacje, np. numer w ewidencji zabytków, w przypadku, gdy obiekt jest zabytkiem.

W bardziej szczegółowych charakterystykach obiektów można spotkać takie informacje jak – przykładowo – rodzaj poddasza, zastosowane zabezpieczenia przeciwpożarowe, garaże (np. podziemne), pomieszczenia gospodarcze itd.

Część IV książki obiektu budowlanego stanowi pewnego rodzaju uzupełnienie do pozostałej jej treści. Warto zauważyć, że na jej podstawie osoba, która sięgnęła po książkę, będzie wiedziała m.in., jakie zapisy znajdą się w częściach VI i VII, których tabele stanowią zestawienie okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego, dla którego książkę założono.

Należy pamiętać, że co do zasady prawidłowo prowadzona książka obiektu budowlanego będzie w sposób pełny charakteryzowała obiekt, dla którego została założona, i przedstawiała jego stan techniczny. Niezwykle istotne jest, aby dane zawarte na stronie 6 książki – „Dane techniczne charakteryzujące obiekt” – były wyszczególnione w taki sposób, aby osoba studiująca przedmiotowy dokument bez posiłkowania się projektem budowlanym lub przeprowadzania oględzin miała obraz obiektu budowlanego, jego funkcjonowania i wyposażenia. Jeżeli podmiot odpowiedzialny za prowadzenie książki obiektu budowlanego zachowa należytą staranność i szczegółowość przy uzupełnianiu tej strony, to podczas ewentualnej kontroli organów inspekcyjnych może ustrzec się niewygodnych pytań oraz drobiazgowej wizji lokalnej.

 

Źródła:

  1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.).
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.).
  3. PN-ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
  4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 ­lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134).

Przypisy