Decyzje nadzoru budowlanego wobec wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych – czego można uniknąć?

Nie każda nieprawidłowość stwierdzona w budynku musi prowadzić do wydania decyzji administracyjnej. W wielu wypadkach właściwa reakcja zarządcy, prawidłowo prowadzone kontrole okresowe, wykonywanie zaleceń wynikających z protokołów oraz odpowiednie przygotowanie inwestycji pozwalają usunąć problem, zanim konieczna stanie się ingerencja organu nadzoru budowlanego. Jeżeli jednak stan obiektu albo sposób prowadzenia robót budowlanych narusza przepisy Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego dysponuje wieloma instrumentami pozwalającymi doprowadzić ten budynek lub jego część do stanu zgodnego z prawem. W zależności od rodzaju stwierdzonej nieprawidłowości może chodzić m.in. o nakaz usunięcia nieprawidłowości, zakaz użytkowania obiektu lub jego części, nakaz wykonania określonych robót budowlanych, nakaz rozbiórki, przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania czy nawet opróżnienie budynku bezpośrednio grożącego zawaleniem.

Z punktu widzenia wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej najważniejsze jest nie tylko poznanie kompetencji organów nadzoru budowlanego, ale przede wszystkim ustalenie, jakie sytuacje mogą doprowadzić do wydania określonej decyzji i w jaki sposób można temu zapobiec.

Kontrola organu nadzoru budowlanego a ewentualne nakazy

Punktem wyjścia działania organu nadzoru budowlanego bardzo często są czynności kontrolne. Mogą zostać podjęte w związku ze skargą mieszkańca, informacją o złym stanie technicznym budynku, wynikami kontroli okresowej, prowadzonymi robotami budowlanymi, zmianą sposobu użytkowania lokalu albo informacją przekazaną przez inny organ lub inną służbę. Samo przeprowadzenie kontroli nie oznacza jednak, że zostanie wydana decyzja nakładająca obowiązki na właściciela lub zarządcę. Dopiero ustalenie określonych okoliczności faktycznych i prawnych może stanowić podstawę wszczęcia odpowiedniego postępowania.

W wypadku wspólnot i spółdzielni mieszkani...