Remont i modernizacja nieruchomości komercyjnej – granice uprawnień wynajmującego i roszczenia najemcy

Właściciel ma co do zasady prawo modernizować swój budynek, jednak zakres tego uprawnienia wyznaczają obowiązujące umowy najmu oraz prawa najemców do korzystania z wynajętych powierzchni. Te same prace mogą dla jednego najemcy oznaczać jedynie przejściowe utrudnienia, a dla innego istotnie zakłócać prowadzenie działalności. W praktyce kluczowe staje się więc ustalenie, gdzie przebiega granica dopuszczalnej ingerencji wynajmującego oraz jakie konsekwencje prawne powstają po jej przekroczeniu.

Umowa najmu jako punkt odniesienia

Prawo własności daje właścicielowi szeroką swobodę w zakresie zarządzania nieruchomością. Oddanie lokalu w najem ogranicza jednak możliwość ingerowania w sposób korzystania z tej powierzchni przez okres obowiązywania umowy. Najemca uzyskuje prawo do używania określonego lokalu na warunkach uzgodnionych z wynajmującym. W praktycznym ujęciu umowy zazwyczaj pozwalają właścicielowi wejść do lokalu w razie awarii, zagrożenia, konieczności wykonania przeglądu lub prac dotyczących instalacji budynkowych. Uprawnienie to pozostaje związane z obowiązkiem wynajmującego do wykonywania napraw innych niż drobne nakłady, które zgodnie z przepisami obciążają najemcę, oraz do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku.

W sporach związanych z remontem lub modernizacją podstawowym punktem odniesienia pozostaje umowa najmu. To ona najczęściej określa zakres uprawnień wynajmującego do prowadzenia robót, przebudowy części wspólnych, czasowego wyłączania instalacji, zmiany organizacji komunikacji w budynku czy uzyskiwania dostępu do lokalu. W praktyce znaczenie mają również postanowienia dotyczące standardu obiektu, dostępności mediów, miejsc parkingowych, wind, ramp załadunkowych oraz godzin dostępu do nieruchomości.

Klauzule dotyczące modernizacji bywają formułowane szeroko. Najemca może z góry zaakceptować prowadzenie określonych prac oraz związany z nimi poziom uciążliwości, pod warunkiem zachowania możliwości korzystania z lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu. W umowach często pojawiają się przy tym pojęcia takie jak „istotne zakłócenie”, „rozsądne utrudnienia” czy „niezbędne prace”. Ich zastosowanie w konkretnym wypadku wymaga każdorazowej oceny rzeczywistych skutków remontu.

Krótkotrwałe wyłączenie jednej z kilku wind w budynku biurowym może zostać uznane za typowe utrudnienie eksploatacyjne. Inaczej będzie wyglądała sytuacja, gdy przez kilka tygodni wyłączona pozostaje jedyna...