Garaże i miejsca postojowe dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych – przepisy Prawa budowlanego oraz wytycznych techniczno-budowlanych

Obecnie na terenach mocno rozwijających się osiedli mieszkaniowych kwestią niezwykle istotną jest zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc postojowych oraz stanowisk w garażach (czy to indywidualnych, czy wydzielonych w budynkach). Oznacza to, że już na etapie projektowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy dużo uwagi poświęcić właśnie tym kwestiom. Warto pamiętać, iż przepisy techniczne dotyczące miejsc postojowych oraz garaży zostały znowelizowane w 2018 r. Było to podyktowane między innymi rozwojem branży motoryzacyjnej i pojawieniem się samochodów osobowych o dość znacznych rozmiarach, które trudno było swobodnie zaparkować na miejscach postojowych zaprojektowanych zgodnie z przepisami funkcjonującymi wcześniej.

Dziś niejednokrotnie zdarza się, że w związku z brakiem wystarczającej liczby miejsc parkingowych wspólnoty mieszkaniowe decydują się na zakup terenu pod budowę parkingu bądź zespołu garaży. Wówczas – oprócz zagadnień technicznych – należy także szczegółowo przeanalizować wymogi formalne, które trzeba spełnić, aby tego rodzaju inwestycja była realizowana w sposób zgodny z obowiązującym prawem.

Jak w 2022 r. kształtują się wymagania techniczno-budowlane oraz związane z formalnościami administracyjnymi, zostanie przedstawione w zasadniczej części opracowania. Tego rodzaju syntetyczne zestawienie przepisów powinno być przydatne szczególnie dla przedstawicieli inwestorów i wspólnot mieszkaniowych planujących inwestycje związane z budową miejsc postojowych czy różnego typu garaży.
Procedury administracyjne związane z budową garaży i miejsc postojowych

Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Wyłączenie to dotyczy realizacji budów i robót budowlanych, które nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast jest dla nich niezbędne dokonanie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej oraz inwestycji budowlanych całkowicie odformalizowanych.

W przeważającej większości przedsięwzięć budowlanych dotyczących budowy garaży obowiązkiem inwestora będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
 

Jedynym wyjątkiem wymienionym w art. 29 ust. 1 pkt 14 jest budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, która wymaga zgłoszenia. Przypadek ten, co oczywiste, nie będzie dotyczył większych inwestycji takich jak budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym czy zespołem garaży, a także ewentualnych planów wspólnot mieszkaniowych, których potrzeby zwykle związane są z organizacją parkingów czy garaży dla większej liczby członków wspólnoty. Wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 m2 na mniejszych działkach powstają przede wszystkim na nieruchomościach będących we władaniu podmiotów indywidualnych.

W przypadku miejsc postojowych przepisy ustawy Prawo budowlane będą miały częściej zastosowanie przy planowaniu inwestycji w otoczeniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ich wykorzystanie w znacznej mierze będzie zależało od tego, jaką powierzchnią terenu do zagospodarowania dysponuje wspólnota mieszkaniowa. Ze względu na zakres robót budowlanych, które są niezbędne do wykonania niewielkiej liczby miejsc postojowych, ich budowa została w ustawie w maksymalny sposób odformalizowana. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 19 Prawa budowlanego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej będzie wymagała budowa stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie sytuowanych na obszarze Natura 2000. Natomiast w przypadku sytuowania do 10 stanowisk postojowych dla samochodów osobowych włącznie poza obszarem Natura 2000 taka inwestycja nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia. W przypadku zamierzenia budowlanego polegającego na budowie większej liczby miejsc postojowych bądź innych niż dla samochodów osobowych (np. autobusów czy ciągników siodłowych) będzie już wymagane sporządzenie projektu budowlanego i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
 

Konsekwencje budowy parkingów i garaży z naruszeniem wytycznych ustawy Prawo budowlane

W przypadku budowy, której realizacja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego będzie przeprowadzał postępowanie legalizacyjne lub w drodze decyzji nakaże rozbiórkę samowoli budowlanej.

Co oczywiste – najbardziej dotkliwe są sankcje za dopuszczenie się samowoli budowlanej w sytuacji, gdy wymagana była decyzja o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 48 ustawy w sytuacji stwierdzenia przez inspektorów nadzoru budowlanego budowy obiektu budowlanego bez decyzji pozwolenia na budowę lub bez dokonania skutecznego zgłoszenia wydawane jest przez właściwy organ postanowienie o wstrzymaniu budowy. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego informuje o możliwości złożenia przez inwestora wniosku o legalizację obiektu budowlanego (lub jego części) oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego (lub jego części), a także o zasadach obliczania powyższej opłaty legalizacyjnej. Z kolei dyspozycje art. 48a i art. 48 stanowią, iż w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy podmiot odpowiedzialny za prowadzenie nielegalnej budowy może złożyć wniosek o legalizację, przy czym wniosek o legalizację można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji. Dalej w przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. W zależności od tego, jakiej inwestycji dotyczy postępowanie administracyjne, dokumenty legalizacyjne będą inne, jednak co do zasady będą one uzupełnieniem brakującej dokumentacji budowy. Bardziej obszerną, analogiczną jak przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, dokumentację będzie trzeba przedłożyć w przypadku legalizacji dużego parkingu czy zespołu garaży. W sytuacji samowolnej budowy niewielkiej liczby stanowisk postojowych na obszarze Natura 2000 czy małego, wolno stojącego garażu na działce o powierzchni do 500 m2 dokumenty będą mniej szczegółowe niż w przypadku dokonywania zgłoszenia budowy. Dokładną listę niezbędnych dokumentów strona znajdzie w przedmiotowym postanowieniu. Zgodnie z wytycznymi określonymi w art. 49 do art. 49e ustawy, jeżeli osoba zobowiązana dostarczy do organu nadzoru budowlanego żądane dokumentu, będą one weryfikowane pod kątem kompletności dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletności projektu budowlanego oraz zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodności z przepisami techniczno-­budowlanymi (przy czym, jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy).

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości czy braków w dostarczonej dokumentacji organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.
Przy pozytywnym wyniku sprawdzenia dokumentów i stwierdzeniu braku nieprawidłowości (lub ewentualnie uznaniu wykonania postanowienia o uzupełnieniu) organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

Po uiszczeniu przez zobowiązaną stronę opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. Trzeba jednak pamiętać, że w decyzji legalizacyjnej zostanie nałożony obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, choć inwestycje związane z budową stanowisk postojowych czy garaży są zwolnione z tego obowiązku z przypadku legalnej realizacji przedsięwzięcia budowlanego 
tego rodzaju.

Opłata legalizacyjna

Wysokość opłaty legalizacyjnej jest dokładnie określona w przepisach Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego nie ma w tym wypadku żadnej uznaniowości, a o ewentualnym rozłożeniu opłaty na raty lub jej umorzeniu decyduje wojewoda, który w tym przypadku pełni rolę organu podatkowego. W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę opłatę legalizacyjną oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f ustawy, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Wzór do obliczania tej opłaty jest następujący:

OL = s × k × w × 50 [zł],

gdzie:
OL – opłata legalizacyjna,
s – stawka opłaty wynosząca 500 zł,
k – współczynnik kategorii obiektu budowlanego,
w – współczynnik wielkości obiektu budowlanego.

Dla analizowanych w przedmiotowym opracowaniu inwestycji budowlanych rząd wielkości opłat legalizacyjnych będzie kształtował się w ten sposób:

1. 1. Dla nielegalnie wybudowanego zespołu garaży – współczynnik „k” dla kategorii XVII (garaże powyżej dwóch stanowisk) będzie wynosił 15, natomiast współczynnik „w” w zależności od wielkości obiektu przewidziano od 1 do 2,5 dla kubatur ≤ 2500 m3 do > 10 000 m3. Oznacza to, że najniższa możliwa opłata legalizacyjna będzie wynosiła: OLgmin = s × k × w × 50 = 500 × 15 × 1 × 50 = 375 000 [zł], a najwyższa: OLgmax = s × k × w × 50 = 500 × 15 × 2,5 × 50 = 937 000 [zł].
2. Dla nielegalnie wybudowanego parkingu dla samochodów osobowych (od 11 stanowisk postojowych) – współczynnik „k” dla kategorii XXII (parkingi) będzie wynosił 8, natomiast współczynnik „w” w zależności od wielkości obiektu przewidziano od 1 do 2,5 dla powierzchni ≤ 1000 m2 do > 10 000 m2. Oznacza to, że najniższa możliwa opłata legalizacyjna będzie wynosiła: OLgmin = s × k × w × 50 = 500 × 8 × 1 × 50 = 200 000 [zł], a najwyższa: OLgmax = s × k × w × 50 = 500 × 8 × 2,5 × 50 = 500 000 [zł].

W przypadku budowy, dla której wymagane jest dokonanie zgłoszenia (budowa stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w liczbie do 10 miejsc włącznie, przy czym budowa odbywa się na obszarze Natura 200), opłaty legalizacyjnej nie oblicza się, gdyż jest podana wprost w dyspozycjach art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. b i została ustalona w wysokości 2500 zł.

Jak już wcześniej wspomniano – oprócz decyzji legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego prowadzący postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanej może orzec w drodze decyzji o rozbiórce nielegalnego obiektu budowlanego lub jego części wybudowanej z naruszeniem obowiązujących przepisów. Decyzja nakazująca rozbiórkę będzie wydana na podstawie art. 49e ustawy Prawo budowlane, jeśli spełniona będzie jedna z poniższych przesłanek:

• niezłożenie wniosku o legalizację w wymaganym terminie,
• wycofanie wniosku o legalizację,
• nieprzedłożenie, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
• niewykonanie, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
• nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
• kontynuowanie budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Z wyżej przytoczonych obowiązujących przepisów ustawy Prawo budowlane wynika, że rozpoczęcie nielegalnej budowy parkingu lub garaży jest niezwykle ryzykowne, szczególnie z punktu widzenia finansowego. Nie należy również liczyć na niewykrycie takiej samowoli budowlanej, gdyż takie inwestycje mają duży wpływ na otoczenie i praktycznie nie zdarza się, aby inspektorzy nadzoru budowlanego, prowadząc czynności kontrolne w terenie, przeoczyli prowadzenie tego typu robót budowlanych.
 

Nieprawidłowości na budowie niewymagającej ani pozwolenia, ani zgłoszenia

Mogłoby się wydawać, że prowadzenie budowy niezgodnie z przepisami może dotyczyć jedynie przypadków, gdy wymagane jest uzyskanie przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę lub skuteczne dokonanie zgłoszenia budowy. Nic bardziej mylnego.

Budowa, na której realizację nie jest konieczne przeprowadzanie żadnych czynności administracyjnych, może także być przedmiotem postępowania administracyjnego naprawczego prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego. Tego rodzaju postępowanie zostało przewidziane i proceduralnie określone w wytycznych art. 50–51 ustawy Prawo budowlane. Wszczynane będzie ono, gdy podczas czynności kontrolnych budowy, której prowadzenie nie wymagało pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, inspektorzy nadzoru budowlanego stwierdzą prowadzenie robót budowlanych wykonywanych bądź w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi, mienia lub zagrożenia środowiska, bądź też w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach. W związku z wynikami czynności kontrolnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, w którym na inwestora może nałożyć obowiązek przedłożenia stosownej oceny technicznej lub ekspertyzy budowlanej, w zależności od sytuacji stwierdzonej na terenie budowy. Po zebraniu materiału dowodowego, w terminie 2 miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w trybie art. 51 ust. 1 pkt Prawa budowlanego, czyli nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, albo na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności (lub robót budowlanych) w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. W tym drugim przypadku w postępowaniu administracyjnym będą wydawane dwie decyzje. Po upływie terminu określonego w decyzji na wykonanie odpowiednich robót budowlanych lub czynności organ nadzoru budowlanego sprawdza realizację obowiązku i w decyzji stwierdza jego wykonanie, a w przypadku niewykonania tego obowiązku – wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, rozbiórkę obiektu (lub jego części) bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
 

Jako przykład takiego postępowania administ...