Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Otwarty dostęp , Bezpieczeństwo budynku

30 marca 2022

NR 237 (Marzec 2022)

Garaże i miejsca postojowe dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych – przepisy Prawa budowlanego oraz wytycznych techniczno-budowlanych

0 1005

Jeszcze dwadzieścia, trzydzieści lat temu żaden kupujący mieszkanie nie zastanawiał się, czy otoczenie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym lokal się znajduje, jest zorganizowane w taki sposób, aby bez przeszkód zaparkować samochód.

Obecnie na terenach mocno rozwijających się osiedli mieszkaniowych kwestią niezwykle istotną jest zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc postojowych oraz stanowisk w garażach (czy to indywidualnych, czy wydzielonych w budynkach). Oznacza to, że już na etapie projektowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy dużo uwagi poświęcić właśnie tym kwestiom. Warto pamiętać, iż przepisy techniczne dotyczące miejsc postojowych oraz garaży zostały znowelizowane w 2018 r. Było to podyktowane między innymi rozwojem branży motoryzacyjnej i pojawieniem się samochodów osobowych o dość znacznych rozmiarach, które trudno było swobodnie zaparkować na miejscach postojowych zaprojektowanych zgodnie z przepisami funkcjonującymi wcześniej.

Dziś niejednokrotnie zdarza się, że w związku z brakiem wystarczającej liczby miejsc parkingowych wspólnoty mieszkaniowe decydują się na zakup terenu pod budowę parkingu bądź zespołu garaży. Wówczas – oprócz zagadnień technicznych – należy także szczegółowo przeanalizować wymogi formalne, które trzeba spełnić, aby tego rodzaju inwestycja była realizowana w sposób zgodny z obowiązującym prawem.

POLECAMY

Jak w 2022 r. kształtują się wymagania techniczno-budowlane oraz związane z formalnościami administracyjnymi, zostanie przedstawione w zasadniczej części opracowania. Tego rodzaju syntetyczne zestawienie przepisów powinno być przydatne szczególnie dla przedstawicieli inwestorów i wspólnot mieszkaniowych planujących inwestycje związane z budową miejsc postojowych czy różnego typu garaży.
Procedury administracyjne związane z budową garaży i miejsc postojowych

Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Wyłączenie to dotyczy realizacji budów i robót budowlanych, które nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast jest dla nich niezbędne dokonanie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej oraz inwestycji budowlanych całkowicie odformalizowanych.

W przeważającej większości przedsięwzięć budowlanych dotyczących budowy garaży obowiązkiem inwestora będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
 

Uwaga

W przeważającej większości przedsięwzięć budowlanych dotyczących budowy garaży obowiązkiem inwestora będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.  


Jedynym wyjątkiem wymienionym w art. 29 ust. 1 pkt 14 jest budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, która wymaga zgłoszenia. Przypadek ten, co oczywiste, nie będzie dotyczył większych inwestycji takich jak budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym czy zespołem garaży, a także ewentualnych planów wspólnot mieszkaniowych, których potrzeby zwykle związane są z organizacją parkingów czy garaży dla większej liczby członków wspólnoty. Wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 m2 na mniejszych działkach powstają przede wszystkim na nieruchomościach będących we władaniu podmiotów indywidualnych.

W przypadku miejsc postojowych przepisy ustawy Prawo budowlane będą miały częściej zastosowanie przy planowaniu inwestycji w otoczeniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ich wykorzystanie w znacznej mierze będzie zależało od tego, jaką powierzchnią terenu do zagospodarowania dysponuje wspólnota mieszkaniowa. Ze względu na zakres robót budowlanych, które są niezbędne do wykonania niewielkiej liczby miejsc postojowych, ich budowa została w ustawie w maksymalny sposób odformalizowana. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 19 Prawa budowlanego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej będzie wymagała budowa stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie sytuowanych na obszarze Natura 2000. Natomiast w przypadku sytuowania do 10 stanowisk postojowych dla samochodów osobowych włącznie poza obszarem Natura 2000 taka inwestycja nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia. W przypadku zamierzenia budowlanego polegającego na budowie większej liczby miejsc postojowych bądź innych niż dla samochodów osobowych (np. autobusów czy ciągników siodłowych) będzie już wymagane sporządzenie projektu budowlanego i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
 

Ważne

W przypadku sytuowania do 10 stanowisk postojowych dla samochodów osobowych włącznie poza obszarem Natura 2000  inwestycja nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia.  


Konsekwencje budowy parkingów i garaży z naruszeniem wytycznych ustawy Prawo budowlane

W przypadku budowy, której realizacja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego będzie przeprowadzał postępowanie legalizacyjne lub w drodze decyzji nakaże rozbiórkę samowoli budowlanej.

Co oczywiste – najbardziej dotkliwe są sankcje za dopuszczenie się samowoli budowlanej w sytuacji, gdy wymagana była decyzja o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 48 ustawy w sytuacji stwierdzenia przez inspektorów nadzoru budowlanego budowy obiektu budowlanego bez decyzji pozwolenia na budowę lub bez dokonania skutecznego zgłoszenia wydawane jest przez właściwy organ postanowienie o wstrzymaniu budowy. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego informuje o możliwości złożenia przez inwestora wniosku o legalizację obiektu budowlanego (lub jego części) oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego (lub jego części), a także o zasadach obliczania powyższej opłaty legalizacyjnej. Z kolei dyspozycje art. 48a i art. 48 stanowią, iż w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy podmiot odpowiedzialny za prowadzenie nielegalnej budowy może złożyć wniosek o legalizację, przy czym wniosek o legalizację można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji. Dalej w przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. W zależności od tego, jakiej inwestycji dotyczy postępowanie administracyjne, dokumenty legalizacyjne będą inne, jednak co do zasady będą one uzupełnieniem brakującej dokumentacji budowy. Bardziej obszerną, analogiczną jak przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, dokumentację będzie trzeba przedłożyć w przypadku legalizacji dużego parkingu czy zespołu garaży. W sytuacji samowolnej budowy niewielkiej liczby stanowisk postojowych na obszarze Natura 2000 czy małego, wolno stojącego garażu na działce o powierzchni do 500 m2 dokumenty będą mniej szczegółowe niż w przypadku dokonywania zgłoszenia budowy. Dokładną listę niezbędnych dokumentów strona znajdzie w przedmiotowym postanowieniu. Zgodnie z wytycznymi określonymi w art. 49 do art. 49e ustawy, jeżeli osoba zobowiązana dostarczy do organu nadzoru budowlanego żądane dokumentu, będą one weryfikowane pod kątem kompletności dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletności projektu budowlanego oraz zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodności z przepisami techniczno-­budowlanymi (przy czym, jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy).

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości czy braków w dostarczonej dokumentacji organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.
Przy pozytywnym wyniku sprawdzenia dokumentów i stwierdzeniu braku nieprawidłowości (lub ewentualnie uznaniu wykonania postanowienia o uzupełnieniu) organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

Po uiszczeniu przez zobowiązaną stronę opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. Trzeba jednak pamiętać, że w decyzji legalizacyjnej zostanie nałożony obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, choć inwestycje związane z budową stanowisk postojowych czy garaży są zwolnione z tego obowiązku z przypadku legalnej realizacji przedsięwzięcia budowlanego 
tego rodzaju.

Opłata legalizacyjna

Wysokość opłaty legalizacyjnej jest dokładnie określona w przepisach Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego nie ma w tym wypadku żadnej uznaniowości, a o ewentualnym rozłożeniu opłaty na raty lub jej umorzeniu decyduje wojewoda, który w tym przypadku pełni rolę organu podatkowego. W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę opłatę legalizacyjną oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f ustawy, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Wzór do obliczania tej opłaty jest następujący:

OL = s × k × w × 50 [zł],

gdzie:
OL – opłata legalizacyjna,
s – stawka opłaty wynosząca 500 zł,
k – współczynnik kategorii obiektu budowlanego,
w – współczynnik wielkości obiektu budowlanego.

Dla analizowanych w przedmiotowym opracowaniu inwestycji budowlanych rząd wielkości opłat legalizacyjnych będzie kształtował się w ten sposób:

  1. 1. Dla nielegalnie wybudowanego zespołu garaży – współczynnik „k” dla kategorii XVII (garaże powyżej dwóch stanowisk) będzie wynosił 15, natomiast współczynnik „w” w zależności od wielkości obiektu przewidziano od 1 do 2,5 dla kubatur ≤ 2500 m3 do > 10 000 m3. Oznacza to, że najniższa możliwa opłata legalizacyjna będzie wynosiła: OLgmin = s × k × w × 50 = 500 × 15 × 1 × 50 = 375 000 [zł], a najwyższa: OLgmax = s × k × w × 50 = 500 × 15 × 2,5 × 50 = 937 000 [zł].
  2. Dla nielegalnie wybudowanego parkingu dla samochodów osobowych (od 11 stanowisk postojowych) – współczynnik „k” dla kategorii XXII (parkingi) będzie wynosił 8, natomiast współczynnik „w” w zależności od wielkości obiektu przewidziano od 1 do 2,5 dla powierzchni ≤ 1000 m2 do > 10 000 m2. Oznacza to, że najniższa możliwa opłata legalizacyjna będzie wynosiła: OLgmin = s × k × w × 50 = 500 × 8 × 1 × 50 = 200 000 [zł], a najwyższa: OLgmax = s × k × w × 50 = 500 × 8 × 2,5 × 50 = 500 000 [zł].

W przypadku budowy, dla której wymagane jest dokonanie zgłoszenia (budowa stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w liczbie do 10 miejsc włącznie, przy czym budowa odbywa się na obszarze Natura 200), opłaty legalizacyjnej nie oblicza się, gdyż jest podana wprost w dyspozycjach art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. b i została ustalona w wysokości 2500 zł.

Jak już wcześniej wspomniano – oprócz decyzji legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego prowadzący postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanej może orzec w drodze decyzji o rozbiórce nielegalnego obiektu budowlanego lub jego części wybudowanej z naruszeniem obowiązujących przepisów. Decyzja nakazująca rozbiórkę będzie wydana na podstawie art. 49e ustawy Prawo budowlane, jeśli spełniona będzie jedna z poniższych przesłanek:

  • niezłożenie wniosku o legalizację w wymaganym terminie,
  • wycofanie wniosku o legalizację,
  • nieprzedłożenie, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
  • niewykonanie, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
  • nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
  • kontynuowanie budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Z wyżej przytoczonych obowiązujących przepisów ustawy Prawo budowlane wynika, że rozpoczęcie nielegalnej budowy parkingu lub garaży jest niezwykle ryzykowne, szczególnie z punktu widzenia finansowego. Nie należy również liczyć na niewykrycie takiej samowoli budowlanej, gdyż takie inwestycje mają duży wpływ na otoczenie i praktycznie nie zdarza się, aby inspektorzy nadzoru budowlanego, prowadząc czynności kontrolne w terenie, przeoczyli prowadzenie tego typu robót budowlanych.
 

Uwaga

Rozpoczęcie nielegalnej budowy parkingu lub garaży jest niezwykle ryzykowne, szczególnie z punktu widzenia finansowego.


Nieprawidłowości na budowie niewymagającej ani pozwolenia, ani zgłoszenia

Mogłoby się wydawać, że prowadzenie budowy niezgodnie z przepisami może dotyczyć jedynie przypadków, gdy wymagane jest uzyskanie przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę lub skuteczne dokonanie zgłoszenia budowy. Nic bardziej mylnego.

Budowa, na której realizację nie jest konieczne przeprowadzanie żadnych czynności administracyjnych, może także być przedmiotem postępowania administracyjnego naprawczego prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego. Tego rodzaju postępowanie zostało przewidziane i proceduralnie określone w wytycznych art. 50–51 ustawy Prawo budowlane. Wszczynane będzie ono, gdy podczas czynności kontrolnych budowy, której prowadzenie nie wymagało pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, inspektorzy nadzoru budowlanego stwierdzą prowadzenie robót budowlanych wykonywanych bądź w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi, mienia lub zagrożenia środowiska, bądź też w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach. W związku z wynikami czynności kontrolnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, w którym na inwestora może nałożyć obowiązek przedłożenia stosownej oceny technicznej lub ekspertyzy budowlanej, w zależności od sytuacji stwierdzonej na terenie budowy. Po zebraniu materiału dowodowego, w terminie 2 miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w trybie art. 51 ust. 1 pkt Prawa budowlanego, czyli nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, albo na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności (lub robót budowlanych) w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. W tym drugim przypadku w postępowaniu administracyjnym będą wydawane dwie decyzje. Po upływie terminu określonego w decyzji na wykonanie odpowiednich robót budowlanych lub czynności organ nadzoru budowlanego sprawdza realizację obowiązku i w decyzji stwierdza jego wykonanie, a w przypadku niewykonania tego obowiązku – wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, rozbiórkę obiektu (lub jego części) bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
 

Uwaga

Budowa, na której realizację nie jest konieczne przeprowadzanie żadnych czynności administracyjnych, może także być przedmiotem postępowania administracyjnego naprawczego prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego.  


Jako przykład takiego postępowania administracyjnego można podać budowę mniejszej liczby (do 10 włącznie) stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, które w pewnej części (np. 3 miejsca postojowe) zlokalizowano w zbyt bliskiej odległości od okien budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych i wydaje decyzję nakazującą likwidację stanowisk postojowych, które zostały zrealizowane z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych. Po ich rozbiórce organ stwierdza doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z przepisami poprzez wykonanie obowiązku określonego w pierwszej decyzji. Warto pamiętać, że inwestor może zostać ukarany przez organ nadzoru budowlanego karą grzywny w wysokości do 500 zł nakładanej w drodze mandatu, zgodnie z art. 93 pkt 6 Prawa budowlanego, który mówi, że karze grzywny podlega ten, kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach. Na tej podstawie może zostać także sporządzony wniosek o ukaranie do właściwego sądu rejonowego, a wówczas zasądzona grzywna może być zdecydowanie wyższa.

Podsumowując, można stwierdzić, że przed przystąpieniem do robót budowlanych związanych z budową garaży czy też miejsc postojowych należy gruntownie przeanalizować wymagania przepisów Prawa budowlanego związanych z procedurami administracyjnymi dla danego zamierzenia budowlanego. Pozwoli to uniknąć konsekwencji zarówno administracyjno-prawnych, jak i finansowych czy karnych, które są wynikiem prowadzenia budowy z naruszeniem przepisów ustawy Prawo budowlane.
Przepisy techniczno-budowlane dotyczące garaży oraz stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych

Ustawa Prawo budowlane określa ogólne zasady związane z budową i utrzymaniem obiektów budowlanych. Bardziej szczegółowe wytyczne stanowiące wskazówki do planowania oraz projektowania przedsięwzięcia budowlanego zostały zawarte w aktach wykonawczych do ustawy. Obszar dotyczący garaży i stanowisk postojowych dla samochodów osobowych reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Warto podkreślić, iż w powyższym rozporządzeniu dopiero w 2018 r. pojawiła się definicja parkingu. Została ona zawarta w § 3 pkt 25 rozporządzenia i stanowi, że jako parking należy rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują. Oznacza to, że parking jest niejako zespołem stanowisk postojowych połączonych ze sobą dojazdami, które również zaliczane będą do terenu parkingowego. Mając na uwadze tę definicję – oczywiste jest, o czym traktował będzie rozdział 3 rozporządzenia pn. Parkingi i garaże dla samochodów. W tej części określone zostały ogólne zasady tworzenia oraz sytuowania tych właśnie obiektów budowlanych.
 

Uwaga

Parking jest niejako zespołem stanowisk postojowych połączonych ze sobą dojazdami, które również zaliczane będą do terenu parkingowego.


Poniżej wymienione zostały wytyczne i kryteria zawarte w rozporządzeniu, którymi powinni kierować się inwestor oraz projektant przy projektowaniu i budowie garaży i stanowisk postojowych.

Stanowiska postojowe

Planując lokalizację miejsc postojowych, w pierwszej kolejności trzeba przeanalizować przeznaczenie i sposób zabudowy terenu, na którym planowane są miejsca postojowe, tak aby mogli z nich korzystać stali użytkownicy, a także osoby przebywające na nieruchomości okresowo. Kwestią niezwykle istotną jest zaplanowanie odpowiedniej liczby miejsc postojowych dostosowanych dla potrzeb osób niepełnosprawnych. Co oczywiste – liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
 

Uwaga

Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.


Podczas sytuowania poszczególnych elementów na działce należy brać pod uwagę konieczność zachowania odpowiednich odległości pomiędzy poszczególnymi obiektami na nieruchomości. Zgodnie z § 19 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odległość stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od:

  • placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:
    –    7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
    –    10 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
    –    20 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
  • granicy działki budowlanej nie mniejszej niż:
    –    3 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
    –    6 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
    –    16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych.

Przedmiotowe odległości powinny być również stosowane przy projektowaniu usytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, budynku oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.

Wyjątek będą stanowiły miejsca postojowe przeznaczone dla ludzi o szczególnych potrzebach, czyli dla osób niepełnosprawnych. Zgodnie z wytycznymi § 20 rozporządzenia stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Miejsca te wymagają jednak odpowiedniego oznakowania.

Uwaga

Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Miejsca te wymagają jednak odpowiedniego oznakowania.


Stanowiska postojowe muszą mieć odpowiednie wymiary, czyli szerokość i długość. W zależności od przeznaczenia takiego miejsca powinno mieć ono co najmniej szerokość 2,5 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych oraz szerokość 3,6 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne. W sytuacji, gdy planowane jest ich usytuowanie wzdłuż jezdni – stanowiska postojowe dla samochodów powinny mieć co najmniej szerokość 3,6 m, z możliwością ograniczenia do 2,5 m – w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego, i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych, a także szerokość 3,6 m i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne.

Do pozostałych warunków rozporządzenia w tym zakresie zalicza się wskazówki co do zastosowanych materiałów i dodatkowych funkcji, jakie mają zapewnić miejsca postojowe. Określają one, iż stanowiska postojowe i dojazdy manewrowe dla samochodów powinny mieć nawierzchnię utwardzoną lub co najmniej gruntową stabilizowaną, ze spadkiem zapewniającym spływ wody. Jeżeli mają one być przeznaczone do mycia i niezawodowego przeglądu samochodów na parkingach – powinny mieć doprowadzenie wody oraz twardą nawierzchnię ze spadkami zapewniającymi spływ wody do wpustów kanalizacyjnych z osadnikami błota i łapaczami oleju. Jest to konieczne dla zapewnienia odpowiedniego bezpieczeństwa użytkowania i właściwej ochrony środowiska.

Garaże

Kolejną częścią warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która będzie bezpośrednio dotyczyła kwestii rozpatrywanych w tym opracowaniu, jest rozdział 10 pn. Garaże dla samochodów osobowych. Przepisy zawarte w tej części poruszają wiele aspektów projektowania i budowy garaży dla samochodów osobowych poza tymi dotyczącymi bezpieczeństwa pożarowego, które zostały wyszczególnione w innym rozdziale rozporządzenia.

W pierwszej kolejności wymienione zostały warunki, jakie musi spełniać typowy garaż, który jest przeznaczony do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu. Dla garażu zamkniętego – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi, w rozporządzeniu wskazano wytyczne co do jego projektowania. Zgodnie z nimi taki obiekt powinien mieć:

  • wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m,
  • wjazdy lub wrota garażowe co najmniej 2,3 m szerokości i 2 m wysokości w świetle,
  • elektryczną instalację oświetleniową,
  • zapewnioną wymianę powietrza,
  • wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów,
  • instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem.

Pochylnie

Pochylnie najczęściej stosowane są w garażach wielostanowiskowych o kilku kondygnacjach. Podobnie jak w przypadku garażu położonego poniżej lub powyżej terenu należy zapewnić dojazd dla samochodów za pomocą pochylni. Dla garaży wielostanowiskowych projektuje się pochylnie o maksymalnym nachyleniu nie większym niż 15% dla pochylni na zewnątrz, bez przekrycia. Natomiast wewnątrz budynku ewentualnie pod dachem pochylnia może mieć 20% nachylenia (dla garaży jednopoziomowych lub dwupoziomowych) i 15% (dla garaży wielopoziomowych). Możliwe jest również zastosowanie odpowiednich urządzeń do transportu pionowego. W garażu przeznaczonym dla więcej niż 25 samochodów na każdej kondygnacji należy stosować pochylnie o szerokości co najmniej 5,5 m, umożliwiające ruch dwukierunkowy, lub osobne, jednopasmowe pochylnie o szerokości co najmniej 2,7 m dla wjazdu i wyjazdu samochodów. Jeżeli garaż przeznaczony jest dla nie więcej niż 25 samochodów na kondygnacji, dopuszcza się zastosowanie wyłącznie pochylni jednopasmowych, pod warunkiem zainstalowania sygnalizacji do regulacji kierunków ruchu. W mniejszych garażach jedno- i dwupoziomowych, przeznaczonych dla nie więcej niż 10 samochodów na kondygnacji, dopuszcza się zastosowanie pochylni jednopasmowej bez sygnalizacji świetlnej.
 

Uwaga

Do garażu położonego poniżej lub powyżej terenu należy zapewnić dojazd dla samochodów za pomocą pochylni.


Droga manewrowa

Z punktu widzenia zarówno zapewnienia bezpieczeństwa, jak i komfortu użytkowania każdy garaż powinien mieć zapewnioną odpowiednią możliwość manewrowania samochodem. Dojazd (droga manewrowa) do stanowisk postojowych w garażu bez ścian wewnętrznych (czyli jednoprzestrzennym) powinien mieć szerokość dostosowaną do warunków ruchu takich samochodów, jakie mają być przechowywane, oraz do sposobu ich usytuowania w stosunku do osi drogi, ale co najmniej:

  • przy usytuowaniu prostopadłym – 5,0 m,
  • przy usytuowaniu pod kątem 60° – 4 m,
  • przy usytuowaniu pod kątem 45° – 3,5 m,
  • przy usytuowaniu równoległym – 3 m.

Uwaga

Z punktu widzenia zarówno zapewnienia bezpieczeństwa, jak i komfortu użytkowania każdy garaż powinien mieć zapewnioną odpowiednią możliwość manewrowania samochodem.  


Dla wygodnego korzystania z samochodu musi być także zapewniona odpowiednia przestrzeń do wsiadania i wysiadania z pojazdu. Odległość między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego a ścianą powinna wynosić co najmniej 0,3 m. Jeżeli w garażu zastosowano słupy, to taka odległość powinna wynosić co najmniej 0,1 m pod warunkiem zapewnienia swobodnego otwarcia drzwi samochodu.

Istotne jest, iż stanowiska postojowe w garażu, przeznaczone dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, powinny mieć zapewniony dojazd dla wózka inwalidzkiego z drogi manewrowej do drzwi samochodu co najmniej z jednej strony, o szerokości nie mniejszej niż 1,2 m.

Garaże podziemne i wielostanowiskowe

W budownictwie wielorodzinnym coraz częściej zdarzają się inwestycje, w których mają zastosowanie garaże podziemne i wielopoziomowe. Użytkownicy takiego budynku mieszkalnego powinni mieć zapewniony bezproblemowy dostęp do kondygnacji garażowej. Dopuszcza się m.in. wykorzystanie jako dojścia pochylni przeznaczonych do ruchu samochodów, jeżeli ich nachylenie nie przekracza 10% oraz istnieje możliwość wydzielenia bezpiecznego pasa ruchu pieszego o szerokości co najmniej 0,75 m. Natomiast nie wymaga się wydzielenia pasma ruchu pieszego na pochylni dwupasmowej, a w garażu o pojemności do 25 samochodów włącznie na kondygnacji – także na pochylni jednopasmowej. Należy podkreślić, że w przypadku tych garaży trzeba w szczególny sposób zadbać o potrzeby osób niepełnosprawnych. Stanowiska postojowe dla ich samochodów należy sytuować na poziomie terenu lub na kondygnacjach dostępnych dla tych osób z odpowiednich pochylni. Dla realizacji celu poruszania się bez barier w garażu wielopoziomowym lub stanowiącym kondygnację w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wskazane jest również instalowanie urządzenia dźwigowego (lub innego urządzenia podnośnego) umożliwiającego transport pionowy osobom niepełnosprawnym poruszającym się na wózkach inwalidzkich na inne kondygnacje, które wymagają dostępności dla tych osób.

Garaż znajdujący się w budynku o innym przeznaczeniu powinien mieć ściany i stropy zapewniające wymaganą izolację akustyczną oraz szczelność uniemożliwiającą przenikanie spalin lub oparów paliwa do sąsiednich pomieszczeń, przeznaczonych na pobyt ludzi, usytuowanych obok lub nad garażem.

Garaż jest miejscem, gdzie mogą mieć miejsce wycieki z pojazdu. W związku tym posadzka w garażu powinna mieć spadki do wewnętrznego lub zewnętrznego wpustu kanalizacyjnego. Krawędzie płaszczyzny posadzki, a także znajdujących się w niej otworów, należy ograniczyć progiem (obrzeżem) o wysokości 30 mm, uniemożliwiającym spływ wody lub innej cieczy na zewnątrz i na niższy poziom garażowania, jeżeli jest to garaż wielopoziomowy. Na drodze ruchu pieszego próg ten powinien być wyprofilowany w sposób umożliwiający przejazd wózkiem inwalidzkim.

Niezwykle istotną kwestią jest wentylacja garażu. Jeżeli zaprojektowano garaż zamknięty, wówczas należy stosować wentylację:

  • co najmniej naturalną, przez przewietrzanie otworami wentylacyjnymi umieszczonymi w ścianach przeciwległych lub bocznych, bądź we wrotach garażowych, o łącznej powierzchni netto otworów wentylacyjnych nie mniejszej niż 0,04 m2 na każde, wydzielone przegrodami budowlanymi, stanowisko postojowe – w nieogrzewanych garażach nadziemnych wolno stojących, przybudowanych lub wbudowanych w inne budynki,
  • co najmniej grawitacyjną, zapewniającą 1,5-krotną wymianę powietrza na godzinę – w ogrzewanych garażach nadziemnych lub częściowo zagłębionych, mających nie więcej niż 10 stanowisk postojowych,
  • mechaniczną, sterowaną czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia tlenku węgla – w garażach innych niż wymienione powyżej oraz w kanałach rewizyjnych, służących zawodowej obsłudze i naprawie samochodów bądź znajdujących się w garażach wielostanowiskowych,
  • mechaniczną, sterowaną czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia gazu propan-butan – w garażach, w których dopuszcza się parkowanie samochodów zasilanych gazem propan-butan i w których poziom podłogi znajduje się poniżej poziomu terenu.

Natomiast w garażu otwartym należy zapewnić przewietrzanie naturalne kondygnacji spełniające następujące wymagania:

  • łączna wielkość niezamykanych otworów w ścianach zewnętrznych na każdej kondygnacji nie powinna być mniejsza niż 35% powierzchni ścian, z dopuszczeniem zastosowania w nich stałych przesłon żaluzjowych, nieograniczających wolnej powierzchni otworu;
  • odległość między parą przeciwległych ścian z niezamykanymi otworami nie powinna być większa niż 100 m;
  • zagłębienie najniższego poziomu posadzki nie powinno być większe niż 0,6 m poniżej poziomu terenu bezpośrednio przylegającego do ściany zewnętrznej garażu, a w przypadku większego zagłębienia – należy zastosować fosę o nachyleniu zboczy nie większym niż 1:1.

Ochrona przeciwpożarowa

Ze względu na to, że w samochodach osobowych znajduje się paliwo, jak i inne płyny łatwopalne, bardzo ważne jest odpowiednie zaprojektowanie garażu pod względem wymagań przeciwpożarowych. Regulacje prawne dotyczące tych zagadnień zostały zawarte w dyspozycjach rozdziału 8 pn. Wymagania przeciwpożarowe dla garaży obejmującym §§ 274–281 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy zawarte w rozporządzeniu zostały tak skonstruowane, że dotyczą garaży zamkniętych i otwartych. Odrębne wymagania w rozporządzeniu co do typu garażu zostały wprost wskazane.

Dosyć częstymi obiektami pomocniczymi przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych są jednokondygnacyjne, nadziemne garaże otwarte, mające formę zadaszenia stanowisk postojowych z odkrytymi drogami manewrowymi. Tego rodzaju garaż powinien mieć elementy konstrukcji i przekrycia dachu niekapiące pod wpływem wysokiej temperatury. 

Przyjmuje się, że powierzchnia strefy pożarowej w nadziemnym lub podziemnym garażu zamkniętym nie powinna przekraczać 5000 m2, przy czym może być ona powiększona o 100%, jeżeli jest spełniony jeden z poniższych warunków:

  • zastosowano ochronę strefy pożarowej stałymi samoczynnymi urządzeniami gaśniczymi wodnymi;
  • wykonano, oddzielające od siebie nie więcej niż po 2 stanowiska postojowe, ściany o klasie odporności ogniowej, w części pełnej co najmniej E I 30, od posadzki do poziomu zapewniającego pozostawienie prześwitu pod stropem o wysokości 0,1 do 0,5 m na całej ich długości.

Ponadto w poważniejszych inwestycjach należy pamiętać, że w garażu zamkniętym obejmującym więcej niż dwie kondygnacje podziemne lub znajdującym się poniżej drugiej kondygnacji podziemnej należy stosować stałe samoczynne urządzenia gaśnicze wodne. Wymagania nie stosuje się do strefy pożarowej garażu, która posiada bezpośredni wjazd lub wyjazd z budynku.

Jeżeli garaż jest projektowany jako garaż zamknięty – w jego strefie pożarowej należy stosować instalację wentylacji oddymiającej uruchamianą za pomocą systemu wykrywania dymu w przypadku, gdy ta strefa nie posiada bezpośredniego wjazdu lub wyjazdu z budynku bądź gdy jej powierzchnia przekracza 1500 m2.

W razie wystąpienia niebezpiecznych sytuacji niezwykle istotne jest zorganizowanie odpowiednich wyjść ewakuacyjnych. Ze strefy pożarowej garażu, która posiada więcej niż 25 stanowisk postojowych i nie jest wyposażona w instalację wentylacji oddymiającej lub ma powierzchnię przekraczającą 1500 m2, należy zapewnić co najmniej dwa wyjścia ewakuacyjne, przy czym jednym z tych wyjść może być wjazd lub wyjazd. Natomiast w przypadku strefy pożarowej garażu obejmującej więcej niż dwie kondygnacje wyjścia ewakuacyjne należy zapewnić na poziomie każdej kondygnacji. Długość przejścia od stanowiska postojowego do najbliższego wyjścia ewakuacyjnego nie może przekraczać w garażu zamkniętym 40 m, a w garażu otwartym – 60 m, przy czym długość przejścia może być powiększona pod warunkiem zastosowania stałych samoczynnych urządzeń gaśniczych wodnych (o 50%), ewentualnie samoczynnych urządzeń oddymiających uruchamianych za pomocą systemu wykrywania dymu (o 50%).

Ze względów bezpieczeństwa wyjście ewakuacyjne powinno być dostępne także w przypadku zamknięcia wjazdu i wyjazdu z garażu lub bramy między strefami pożarowymi. Jako wyjście ewakuacyjne mogą służyć nieobudowane schody zewnętrzne w przypadku, gdy poziom parkowania leży nie wyżej niż 3 m nad poziomem terenu urządzonego przy budynku.

Jeżeli garaż jest garażem wielkopowierzchniowym podziemnym – strefy pożarowe o powierzchni powyżej 1500 m2 powinny, w razie pożaru, mieć możliwość oddzielenia ich od siebie i od kondygnacji nadziemnej budynku za pomocą drzwi, bram lub innych zamknięć o klasie odporności ogniowej nie mniejszej niż E I 30.

W garażu zamkniętym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym odległość w pionie między wrotami garażu a oknami tego budynku powinna wynosić co najmniej 1,5 m. Odległość ta może wynosić 1,1 m, jeżeli wykonano nad wjazdem do garażu daszek z materiałów niepalnych o wysięgu co najmniej 0,6 m od lica ściany, wysunięty obustronnie o 0,8 m poza boczne krawędzie wrót garażu lub jeżeli wrota garażu są cofnięte o 0,8 m od lica ściany. Ponadto odległość wrót garażu wbudowanego lub przybudowanego od najbliższej krawędzi okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w tym samym budynku nie może być mniejsza niż 1,5 m w rzucie poziomym.

Istotnym elementem przy konstruowaniu garażu wbudowanego jest odpowiednie zaprojektowanie przedsionka przeciwpożarowego między garażem a budynkiem. Połączenie garażu z budynkiem wymaga zastosowania przedsionka przeciwpożarowego zamykanego drzwiami o klasie odporności ogniowej co najmniej E I 30. Należy pamiętać, że nie wymaga się zastosowania przedmiotowego przedsionka przed dźwigiem oddzielonym od garażu drzwiami o klasie odporności ogniowej co najmniej E I 60.

Zabrania się instalowania w garażu studzienek rewizyjnych, urządzeń i przewodów gazowych oraz umieszczania otworów od palenisk lub otworów rewizyjnych przeznaczonych do czyszczenia kanałów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
 

Ważne

Zabrania się instalowania w garażu studzienek rewizyjnych, urządzeń i przewodów gazowych oraz umieszczania otworów od palenisk lub otworów rewizyjnych przeznaczonych do czyszczenia kanałów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. 


Wszystkie te wymagania powinny być odpowiednio wdrożone na etapie projektowania i budowy garaży. Jeżeli wystąpi jakiekolwiek odstępstwo, wówczas inwestor będzie zobowiązany do doprowadzenia takiego obiektu do stanu zgodnego z przepisami.

Podsumowując – warto podkreślić, że przy planowaniu lokalizacji i liczby stanowisk postojowych oraz miejsc w garażach kluczowe znaczenie będą miały zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy ewentualnie wytyczne decyzji o warunkach zabudowy. Bardzo często okazuje się, że założenia inwestycyjne będą w kolizji z obowiązującym planem miejscowym i konieczna będzie korekta czy to w liczbie projektowanych lokali, czy lokalizacji planowanych miejsc postojowych dla samochodów osobowych.

Należy jednak pamiętać, że wszystkie wytyczne mają na celu komfort i bezpieczeństwo użytkowania tego rodzaju obiektów budowlanych i powstawanie ich w zgodności z obowiązującym prawem będzie miało duże znaczenie w przyszłej eksploatacji głównego budynku.

 

Przypisy:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.).
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 z późn. zm.)

Przypisy