Instalacja c.o. w budynku wspólnoty mieszkaniowej jako część nieruchomości wspólnej. Liczniki indywidualne i obowiązek ich legalizacji

Granice nieruchomości wspólnej

Zgodnie z definicją „nieruchomości wspólnej”, zawartą w art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość tę stanowią: grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku ­właścicieli lokali.
Mając na uwadze, że powołany wyżej przepis odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, w orzecznictwie wyjaśnia się, że pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 u.w.l. nadać należy szerszy zakres, który musi się odnosić właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r.¹, w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), ściany zewnętrzne lub dach. W orzecznictwie wyróżnia się również: fundamenty, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych itp. Ponadto częściami budynku wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych, co jest zasadą) piwnice, garaże itp. Z kolei do urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej można zaliczyć – o ile służą one do użytku wspólnego właścicieli lokali – ujęcia wody (np. do utrzymania zieleni na gruncie wspólnym), zewnętrzne urządzenia domofonów, windy czy też ogrodzenie nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład nieruchomości wspólnej wchodzi instalacja c.o. zasilająca energią cieplną cały budynek, tj. lokale i części wspólne budynku², wspólne wodociągi, układ kanalizacyjny, instalacje elektryczne itp.

Co do zasady o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje jednak własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się już w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości³.

Instalacja c.o. jako część nieruchomości wspólnej

Jak wspomniano, w skład nieruchomości wspólnej wchodzi także jednolita instalacja c.o. zasilająca energią cieplną cały budynek, tj. lokale i części wspólne budynku. Składnikiem nieruchomości wspólnej są z kolei zarówno elementy tej instalacji znajdujące się poza lokalami stanowiącymi odrębne nieruchomości, jak i (co do zasady) elementy instalacji znajdujące się w samych lokalach.

Wobec zaliczenia instalacji c.o. do części wspólnej wszelkie decyzje jej dotyczące wymagają – również co do zasady – zgody właścicieli lokali wyrażonej w drodze uchwały. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w (nadal aktualnej) uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r.⁴, po wejściu w życie przepisów u.w.l.⁵ właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować innego rodzaju ogrzewania. W powołanym wyżej orzeczeniu Sąd Najwyższy rozważał zagadnienie, czy współwłasnością przymusową objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania. W ocenie sądu na pytanie to należało odpowiedzieć twierdząco, gdyż instalacja grzewcza jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają bowiem wszyscy właściciele lokali – zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.

Mając powyższe stanowisko na uwadze, w doktrynie zauważa się, iż elementy instalacji c.o. mogą zostać uznane za część składową nieruchomości wspólnej, gdy służą – poza użytkiem właściciela danego lokalu – także na użytek nieruchomości wspólnej. Jednak od okoliczności konkretnego przypadku (w zależności od tego, w jaki sposób zamontowana została instalacja c.o. w danym budynku) zależeć będzie to, w jakim zakresie ostatecznie instalację tę będzie można zaliczyć do części wspólnej. Wobec występujących w tym zakresie różnic należy zgodzić się ze stanowiskiem przedstawionym w orzecznictwie⁶, zgodnie z którym przedmiot współwłasności przymusowej stanowi tylko taka instalacja cieplna (a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania), która jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast urządzenia grzewcze służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej⁷.
W orzecznictwie⁸ spotkać można się również z bardziej szczegółowym stanowiskiem, zgodnie z którym instalacja grzewcza w części służącej doprowadzeniu ciepła do poszczególnych lokali, począwszy od zaworów zamykających dopływ ciepła do lokalu, nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej. Sama przy tym okoliczność, że urządzenia pomiarowe są fizycznie położone na zewnątrz poszczególnych lokali, nie może przesądzać o ustaleniu granic nieruchomości wspólnej. W świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. istotne jest bowiem jedynie to, czy urządzenia te służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Odmiennie natomiast kształtuje się sytuacja, gdy część lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej nie ma zamontowanych ciepłomierzy. Wówczas cała instalacja cieplna stanowi przedmiot współwłasności przymusowej, a więc część wspólną⁹. Wyjaśnia się jednocześnie – mając na uwadze, iż przedmiot współwłasności przymusowej stanowi tylko taka instalacja cieplna, która składa się z oprzyrządowania technicznego służącego do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania i która jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali – że w sytuacji gdy część lokali wyposażona jest w niezależną grzewczą instalację gazową, podzielniki ciepła nie mogą stanowić elementu nieruchomości wspólnej¹⁰.

Konkludując, za trafne należy uznać prezentowane w doktrynie¹¹ stanowisko, zgodnie z którym wyznacznikami rozróżnienia urządzeń stanowiących element nieruchomości wspólnej od urządzeń służących wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali są:

• położenie poszczególnych elementów,
• pełnione przez nie funkcje, ich techniczne i funkcjonalne powiązanie z innymi elementami oraz możliwość ich obsługi, konserwacji i remontu przez indywidualnych właścicieli.

Kotłownia

Zlokalizowanie w budynku wspólnoty pomieszczenia wspólnej kotłowni, dostarczającej ciepło tak do indywidualnych lokali, jak i do części wspólnej, przesądza zarazem, iż umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, w której postanowieniach przewidziano przydzielenie do lokalu jako pomieszczenia przynależnego kotłowni – która jest elementem jedynej instalacji grzewczej, służącej dostarczaniu ciepła do wszystkich lokali wchodzących w skład wspólnoty – jest nieważna, jako naruszająca bezwzględnie obowiązujący przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. Zgodzić należy się bowiem z podnoszonym w tym względzie w orzecznictwie¹² stanowiskiem, że czynność prawna, która miałaby prowadzić do wyłączenia pewnych koniecznych części gruntu lub budynku ze współwłasności (z nieruchomości wspólnej), byłaby nieważna jako sprzeczna z prawem.

W razie ogrzewania budynku wspólnoty mieszkaniowej ze wspólnej kotłowni dla ewentualnej zmiany systemu ogrzewania dla całego budynku oraz indywidualnych lokali wymagane jest podjęcie decyzji przez właścicieli lokali. Jak wyjaśnia się przy tym w orzecznictwie¹³, niewątpliwie właściciele lokali mogą wyrazić zgodę na odłączenie lokalu (lub lokali) od wspólnej i jednolitej instalacji centralnego ogrzewania i zainstalowanie w nim innego systemu ogrzewania. W takiej sytuacji właściciel lokalu odłączonego od sieci centralnego ogrzewania (w sytuacji odłączenia tylko niektórych, a więc nie wszystkich lokali), poza wydatkami związanymi z ogrzewaniem lokalu stanowiącego jego własność, będzie stosownie do treści art. 14 pkt 2 u.w.l. uiszczał także koszty eksploatacji tej sieci wliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z przyjętym regulaminem rozliczania kosztów ogrzewania¹⁴.

Należy jednocześnie przyjąć, iż przy braku zgody na zmianę systemu ogrzewania dla całego budynku lub indywidualnych lokali (a więc braku rezygnacji przez wspólnotę z ogrzewania z kotłowni) za nieskuteczne uznaje się podejmowanie przez właścicieli indywidualnych lokali prób samodzielnego „odłączenia się” od stosowanego systemu ogrzewania i np. zamontowanie samodzielnie ogrzewania, np. gazowego, lub nawet wyłączenie w lokalu grzejników zasilanych ciepłem z kotłowni. Tego rodzaju działanie nie wpłynie bowiem na brak możliwości obciążania właściciela kosztami zarzutu nieruchomości wspólną, w tym z tytułu dostaw energii cieplnej. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 września 2020 r.¹⁵, grzejnik nie jest jedynym źródłem ciepła w lokalu mieszkalnym. Cechą charakterystyczną instalacji centralnego ogrzewania – w szczególności w budynkach z okresu lat 70. i 80. XX w. – jest to, że część tej instalacji jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, jakim są grzejniki w jego mieszkaniu. Nawet więc w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez lokatora jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali. Pomimo zatem nawet świadomej rezygnacji przez właściciela lokalu z ogrzewania jego mieszkania poprzez zakręcenie grzejników w dalszym ciągu będzie on korzystać z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie ogrzewane pomieszczenia. Ciepło dostarczane do lokalu w taki sposób nie jest zwolnione z opłaty, dlatego też wspólnota jak najbardziej będzie miała prawo oczekiwać od takiego właściciela partycypacji w kosztach ciepła.

Zasady rozliczania kosztów ciepła

Co do zasady właściciel/zarządca budynku, w którym znajduje się kotłownia lokalna (stanowiąca własne źródło cieplne wraz z jej instalacją), jako opłatę za ciepło do ogrzewania może przyjmować tylko koszty zakupu paliwa, energii elektrycznej i ciepła niezbędnych do obsługi kotłowni. Tylko te koszty zarządca budynku powinien zatem dzielić pomiędzy właścicieli lokali w postaci opłat za centralne ogrzewanie¹⁶. Koszty zakupu paliw, energii elektrycznej i ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych od właścicieli.

Zgodnie z art. 45a ust. 8 pkt 1 p.e. koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:

• dla lokali mieszkalnych i użytkowych: wskazania ciepłomierzy, wskazania podzielników kosztów ogrzewania, kubaturę lub powierzchnię lokali – wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest technicznie niewykonalne lub ­nieopłacalne,
• dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby zamieszkujące lokale mieszkalne i korzystające z lokalu użytkowych, niebędące zarazem odbiorcami: powierzchnię lub kubaturę tych części proporcjonalnie do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje przy tym samodzielnie wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Wybrana w ten sposób metoda wymaga zaś jej wprowadzenia w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku (zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”). Regulamin ten we wspólnocie mieszkaniowej wymaga przyjęcia w drodze uchwały właścicieli lokali i podania do wiadomości właścicielom lokali w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

W przypadku stosowania w budynku wspólnoty metody rozliczania kosztów ciepła wykorzystującej wskazania podzielników kosztów ogrzewania regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.
Ustawodawca wskazał jednocześnie, że gdy ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego w ciągu kolejnych 12 miesięcy przekroczy 0,40 GJ w odniesieniu do m3 ogrzewanej kubatury budynku lub 0,30 GJ w odniesieniu do m3 przygotowanej ciepłej wody, wspólnota lub zarządca budynku zobowiązany jest wykonać audyt energetyczny tego budynku w celu określenia przyczyn nadmiernej energochłonności i wskazania sposobów ograniczenia zużycia ciepła przez ten budynek lub zmiany zamówionej mocy cieplnej.

Liczniki

Zgodnie z § 135 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 ­kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie¹⁷ instalacje grzewcze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powinny być zaopatrzone w odpowiednią aparaturę kontrolną i pomiarową zapewniającą ich bezpieczne użytkowanie.

Tak też w przypadku zasilania instalacji ogrzewczej wodnej z kotłowni w budynku mającym więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy, należy stosować następujące urządzenia służące do rozliczania kosztów zużytego ciepła:

• urządzenie do pomiaru ilości zużytego paliwa w kotłowni,
• urządzenia umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku.

Natomiast w budynkach z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej powinny znajdować się urządzenia służące do rozliczania zużytego ciepła:

• ciepłomierz (układ pomiarowo-rozliczeniowy) do pomiaru ilości ciepła dostarczanego do instalacji ogrzewczej budynku,
• urządzenia umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku.

Ustawodawca w przepisach Prawa energetycznego wskazał przy tym, iż w przypadku gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę rozliczenia kosztów ciepła wykorzystującą ciepłomierze oraz podzielniki kosztów ogrzewania, właściciel / użytkownik lokalu zobowiązany jest udostępnić swój lokal w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwić dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w budynku. Jeżeli właściciel/użytkownik lokalu nie udostępni wspólnocie / zarządcy budynku ciepłomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów ogrzewania niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych w celu dokonania ich odczytu, albo też dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, wspólnota / zarządca budynku może dochodzić od właściciela (użytkownika) tego lokalu odszkodowania albo obciążyć właściciela (użytkownika) tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania: m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach¹⁸ ciepłomierze¹⁹ jako urządzenia pomiarowe wymienione w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 ­kwietnia 2017 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli²⁰ podlegają prawnej kontroli metrologicznej. Podobnie, zgodnie z art. 8 ust. 2a PrMiar, urządzenia te podlegają również w toku ich użytkowania prawnej kontroli metrologicznej (legalizacji ponownej).

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zgodnie z § 41 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych²¹ w przypadku, gdy instalacja centralnego ogrzewania została wyposażona w urządzenia służące do pomiaru i rozliczeń zużycia ciepła w lokalach, właściciel tych urządzeń powinien zapewniać okresową ich legalizację lub wymianę. W przypadku uszkodzenia urządzeń służących do indywidualnego rozliczenia kosztów ogrzewania lub urządzenia do pomiaru zużycia ciepła – należy wówczas niezwłocznie poinformować jednostkę prowadzącą rozliczenia kosztów ciepła.

Co przy tym istotne, „właściciel” ciepłomierza nie zawsze oznacza to samo, co „użytkownik” ciepłomierza. Właścicielem ciepłomierza jest osoba fizyczna lub prawna, która zakupiła ten ciepłomierz z własnych środków finansowych. Z kolei użytkownikiem ciepłomierza może być osoba fizyczna lub prawna biorąca w użytkowanie ciepłomierz na podstawie umowy lub aktu administracyjnego. Istotną kwestią jest więc zawsze ustalenie, kto w rzeczywistości jest podmiotem prawnie odpowiedzialnym za użytkowanie danego przyrządu pomiarowego. Należy bowiem mieć na względzie, że legalizacja ponowna przyrządu pomiarowego jest dokonywana na wniosek użytkownika lub wykonawcy naprawy lub instalacji przyrządu pomiarowego²². Co ważne, użytkownik, stosując przyrządy pomiarowe bez wymaganych dowodów prawnej kontroli metrologicznej (brak legalizacji), naraża się na sankcje przewidziane w art. 26 PrMiar. Przepis ten przewiduje sankcję w postaci kary grzywny dla podmiotu, który wbrew przepisom tej ustawy:

• wyraża wartości wielkości fizycznych w jednostkach miar innych niż legalne,
• wprowadza do obrotu lub użytkowania, stosuje bądź przechowuje w stanie gotowości do użycia przyrządy pomiarowe podlegające prawnej kontroli metrologicznej bez wymaganych dowodów tej kontroli lub niespełniające wymagań,
• użytkuje przyrządy pomiarowe w dziedzinach, o których mowa w art. 8 ust. 1 PrMiar, niezgodnie z warunkami właściwego ich stosowania,
• dokonuje legalizacji pierwotnej lub legalizacji ponownej przyrządów pomiarowych bez wymaganego upoważnienia,
• świadomie utrudnia organom administracji miar wykonywanie ich zadań w zakresie sprawowania nadzoru.

Karę może zatem ponieść użytkownik ciepłomierza stosujący ciepłomierz bez wymaganych dowodów prawnej kontroli metrologicznej (brak legalizacji/ponownej legalizacji).