Dołącz do czytelników
Brak wyników

Eksploatacja

10 kwietnia 2019

NR 207 (Kwiecień 2019)

Kontrola elementów obiektu budowlanego i jego otoczenia po okresie zimowym

258

Zima jest tą porą roku, podczas której na obiekty budowlane oraz ich otoczenie działa wiele 
negatywnych czynników. Wśród nich można wymienić destrukcyjny wpływ niskich temperatur, 
wiatru, wilgoci oraz oddziaływanie dodatkowych obciążeń podczas opadów śniegu i powstawania sopli. W efekcie często dochodzi do różnego rodzaju awarii i uszkodzeń elementów obiektów. Z nadejściem wiosennego ciepła niejednokrotnie okazuje się, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zmuszony jest do przeprowadzenia gruntownych napraw, a nawet poważniejszych remontów, aby doprowadzić budynek oraz jego otoczenie do należytego stanu technicznego i estetycznego.

     Biorąc pod uwagę negatywne oddziaływanie zimowych czynników atmosferycznych, każda osoba odpowiedzialna za obiekt powinna pamiętać o tym, jak istotne może okazać się przeprowadzenie kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego po okresie zimowym. Przede wszystkim opracowanie tego typu przeglądu umożliwia określenie zakresu uszkodzeń poszczególnych elementów obiektu powstałych podczas zimy. Szybkie wykrycie nieprawidłowości powstałych podczas zimy w wielu przypadkach pozwala na ich zlikwidowanie prostymi pracami konserwacyjnymi przy poniesieniu niewielkich nakładów finansowych. Zwlekanie z przeprowadzeniem czynności sprawdzających po okresie zimowym, a tym samym późniejsze wykrycie uszkodzeń, może finalnie wiązać się z ewidentnie szerszym zakresem robót budowlanych naprawczych (im później wykryte uszkodzenie, tym większy jego zakres). Pociąga to za sobą konieczność zaangażowania dużo większych nakładów finansowych związanych z usunięciem nieprawidłowości. W skrajnych przypadkach odkładanie kontroli może być przyczyną powstania stanu zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu i mienia.

uwaga!

Szybkie wykrycie nieprawidłowości powstałych podczas zimy w wielu przypadkach pozwala na ich zlikwidowanie prostymi pracami konserwacyjnymi przy poniesieniu niewielkich nakładów finansowych. 

 

     Zasadność przeprowadzania kontroli budynku i jego otoczenia po okresie zimowym znajduje potwierdzenie również w obowiązujących przepisach prawa. Zgodnie z regulacjami § 4 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, kontrole okresowe budynku powinny być przeprowadzane w porze wiosennej. Oczywiście sam obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli sprawdzenia stanu technicznego obiektu budowlanego i jego otoczenia wynika z treści art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz z art. 23 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej. Zgodnie z dyspozycjami art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane, obiekty budowlane powinny być podczas ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, obejmującej swoim zakresem sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Wymienione w treści przepisu szkodliwe wpływy atmosferyczne z całą pewnością będą miały miejsce w okresie zimowym.

     Chcąc dokładnie określić zakres powyższej okresowej kontroli, należy doprecyzować, co w ustawie znaczy pojęcie „elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas ich użytkowania”. W tym celu pomocne są regulacje zawarte w treści § 5 ust. 1 i 2 już wspomnianego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania. Zgodnie z tymi przepisami, corocznej kontroli okresowej w zakresie elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników, szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

  •     zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
  •     urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
  •     elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
  •     pokryć dachowych,
  •     instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
  •     urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
  •     elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
  •     przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Z corocznej kontroli ogólnobudowlanej w zakresie sprawdzenia stanu technicznego sprawności elementów budynków, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników, zwolnieni zostali na mocy art. 62 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, właściciele lub zarządcy indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że właściciele takich obiektów nie powinni sprawdzić, czy zima nie wyrządziła jakiś szkód.

Kontrola elementów obiektu budowlanego i jego otoczenia po okresie zimowym

     Jak już wcześniej zostało opisane, szczegółowym sprawdzeniem oraz badaniami należy objąć stan techniczny różnych elementów obiektu budowlanego. Poniżej wymieniono te najistotniejsze z punktu widzenia właściciela lub zarządcy, który organizuje po okresie zimowym okresowy przegląd techniczny na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane.

Zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementy ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrady, loggie i balkony

     Ściany zewnętrzne wraz z ich powłokami po sezonie zimowym mogą wykazywać nieprawidłowości, takie jak zarysowania, którym towarzyszą ubytki w tynkach zewnętrznych, gzymsach i elementach ozdobnych elewacji. Jeżeli nie są to jedynie nieznaczne włosowate, powierzchniowe rysy na warstwie wykończeniowej, bez zbędnej zwłoki należy określić zakres uszkodzeń i ich wpływ na stabilność konstrukcji nośnej obiektu budowlanego. Właściciel lub zarządca powinien zlecić wykonanie oceny technicznej lub ekspertyzy budowlanej, w której rzeczoznawca bądź inna osoba posiadająca stosowne uprawnienia budowlane określi sposób naprawy i doprowadzenia ściany do należytego stanu technicznego.

     Nieszczelności w strukturze przegród zewnętrznych i powłok mogą być przyczyną wnikania powietrza oraz wilgoci z zewnątrz i zaciekania. W przypadku występowania śladów zawilgocenia, zamakania i wykroplenia wody na wewnętrznych częściach ścian, należy ustalić, czy nie jest to wynikiem przemarzania. Podczas okresu obniżonych temperatur może dojść do zniszczenia termoizolacji, włącznie z odspojeniem jej od ściany. Powodem powstawia takich anomalii może być niepoprawne wykonanie ocieplenia lub obróbek blacharskich. Wnikająca pod warstwę termoizolacji woda zamarza rozsadzając jej strukturę i doprowadza do powstania coraz większych uszkodzeń. Takie defekty nie zagrażają bezpośrednio życiu lub zdrowiu użytkowników budynku, jednak niosą za sobą konieczność wykonania kosztownych napraw na zewnątrz obiektu oraz remontów ścian lokali wewnątrz.

uwaga!

Nieszczelności w strukturze przegród zewnętrznych i powłok mogą być przyczyną wnikania powietrza oraz wilgoci z zewnątrz i zaciekania. 

 

     Balkony, loggie i tarasy ze względu na swoje zastosowanie i specyficzną konstrukcję są w czasie zimy potencjalnie bardziej narażone na działanie niskich temperatur oraz innych czynników niszczących. Najważniejsze jest, aby z nastaniem wiosny szczegółowo sprawdzić miejsca łączenia tych elementów konstrukcyjnych z głównym systemem nośnym obiektu budowlanego. Strefy wymagające dokładnej kontroli to miejsca, w których często zalega śnieg czy lód i może dojść do korozji oraz uszkodzeń. Obserwuje się także uszkadzanie tynków na płytach balkonowych czy loggii z powodu podciekania wody. Jeśli doszło do zniszczenia tynków zewnętrznych, oznacza to, iż mogło także dojść do korozji zbrojenia żelbetowych płyt konstrukcyjnych. Pod wpływem zamarzającej wody migrującej w głąb płyty przez nieszczelności destrukcji mogą także ulec płytki lub wylewka – pękają albo wybrzuszają się i kruszą. Wykonanie napraw jest wówczas niezbędne nie tylko z powodów estetycznych, ale przede wszystkim ze względu na bezpieczeństwo użytkowania, aby zminimalizować ryzyko potykania się o nierówności lub oberwania się luźnego fragmentu tynku.

     Innymi elementami budynków, które są szczególnie narażone na działanie destrukcyjnych czynników atmosferycznych w czasie zimy, są głowice kominowe, attyki czy wspomniane wcześniej gzymsy. Należą do części najbardziej wystających z ogólnej bryły, dlatego wszystkie podmuchy wiatru, opady śniegu, różnice temperatur mogą doprowadzić do ich uszkodzenia w pierwszej kolejności. Po zimie trzeba sprawdzić, czy nie uległy uszkodzeniom polegającym na spękaniu czy naruszeniu warstwy tynku, a w przypadku elementów takich jak kominy stalowe – czy nie poddały się odkształceniom i innym zniszczeniom. Podobnie jak w przypadku wcześniej wymienionych części obiektu budowlanego, odpowiednia diagnoza oraz przystąpienie do robót naprawczych będzie miało znaczenie dla przywrócenia należytego stanu technicznego i zapewnienia bezpieczeństwa eksploatacji.

Urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku

Do urządzeń przytwierdzonych, zamocowanych do ścian i dachu budynku można zaliczyć między innymi anteny, kolektory słoneczne, stacje bazowe telefonii komórkowej czy elementy instalacji odgromowej. Dokonując ich sprawdzenia po okresie zimowym, należy zwrócić uwagę na widoczne gołym okiem skupiska korozji czy pęknięcia, które mogą pojawić się szczególnie w okolicach montażowych, oraz miejsca potencjalnego oderwania od obiektu. Same zamocowane urządzenia również mogą wykazywać uszkodzenia czy braki w ich elementach składowych. Celem uniknięcia zniszczenia lub wadliwego działania urządzenia konieczne jest przeprowadzenie robót konserwacyjnych i niezbędnych napraw.

Elementy odwodnienia budynku oraz obróbki blacharskie

Odwodnieniem połaci dachowych jest system rynien i rur spustowych, którego niezawodność zależy od jego drożności i szczelności. Wszelakie zanieczyszczenia, takie jak liście czy ptasie gniazda, mogą powodować utrudnienia w spływaniu wody, a w efekcie być przyczyną tworzenia się brył lodu i sopli w czasie zimy. W takim przypadku na te elementy oraz konstrukcję dachową działają dodatkowe obciążenia. Mając to na względzie, po okresie obniżonych temperatur koniecznie powinno się sprawdzić, czy odpływ wody z dachu nie jest utrudniony, a orynnowanie szczelne i nieskorodowane. Funkcję osłonową pełnią obróbki blacharskie, które są częściami chroniącymi dach przed migracją wody. Pod wpływem działania dodatkowego obciążenia w postaci śniegu, lodu i zmian temperatur może dojść do ich przesunięcia, zerwania, zdeformowania i korozji, co jest przyczyną zalewania konstrukcji dachu czy elewacji. Tego rodzaju nieprawidłowości trzeba usuwać w pierwszej kolejności, aby uniknąć zawilgocenia obiektu w czasie wiosennych opadów deszczu.

Pokrycia dachowe

     Każde pokrycie dachowe (papa, dachówki, blachy, tworzywa sztuczne) w okresie obniżonych temperatur i opadów śniegu jest narażone na różne czynniki destrukcyjne, wynikające nie tylko z działania sił natury. Często w czasie odśnieżania dachu może dochodzić do uszkodzenia pokrycia przez osoby usuwające zalegający śnieg i lód. W czasie kontroli wiosennej mogą więc zostać wykazane widoczne ubytki oraz pofałdowania, nierówności, przesunięcia i pęknięcia. Natychmiastowe usunięcie tych uszkodzeń jest kluczowe z punktu widzenia dalszego użytkowania obiektu budowlanego, gdyż każda nieszczelność w pokryciu wiąże się z zalaniem wnętrza budynku i niszczeniem konstrukcji oraz elementów wyposażenia wnętrza.

Instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej

Następujący po okresie zimowym przegląd instalacji centralnego ogrzewania zwykle sprowadzać się będzie do określenia nieszczelności zlokalizowanych najczęściej w armaturze. Ponadto, w celu zniwelowania strat ciepła podczas kolejnej zimy i okresu grzewczego należy sprawdzić stan izolacji przewodów instalacyjnych przechodzących przez pomieszczenia nieogrzewane.
     W obiektach budowlanych o mniejszej kubaturze lub indywidualnie ogrzewanych lokalach najbardziej popularnym źródłem ciepła jest instalacja centralnego ogrzewania zasilana z kotłowni wykorzystującej różne paliwa. Kocioł grzewczy – niezależnie jego nominalnej mocy grzewczej – jest urządzeniem o skomplikowanej budowie, które musi spełniać szereg normowych wymogów, dlatego ocenę stanu technicznego kotła powinna przeprowadzać osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje. Oczywistym jest, iż sprawdzenie pozostałej części instalacji centralnego ogrzewania przebiega jak dla centralnego ogrzewania zasilanego sieciowo.

     W przypadku gdy w budynku wykorzystywane jest centralne ogrzewanie węglowe, jednym z częstych problemów występujących po okresie zimowym, może być także niedrożność przewodów kominowych. W tym przypadku konieczna jest interwencja kominiarza w celu oczyszczenia i udrożnienia przewodów.

Urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku

...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy