Kontrola wyposażenia instalacyjnego w obiekcie budowlanym

W art. 3 pkt 1 ustawy wskazano, że obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Instalacje są na tyle istotną częścią obiektu budowlanego, że muszą być przewidziane w projekcie budowlanym, ale ich montaż czy przeróbki w już użytkowanym obiekcie budowlanym (z wyjątkiem wewnętrznej instalacji gazowej, dla której należy dokonać zgłoszenia z dokumentacją projektową) są odformalizowane. Zwolnienie z konieczności przeprowadzania procedur administracyjnych w tym zakresie wynika z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d Prawa budowlanego.

Wyposażenie instalacyjne jako integralna część obiektu budowlanego musi zachowywać swoje właściwości i zapewniać bezpieczne jego użytkowanie. Wynika to z faktu, że z upływem czasu zarówno obiekt, jak i jego instalacje ulegają naturalnemu zużyciu. Oznacza to, że wszelkiego rodzaju obiekty budowlane wraz z ich wyposażeniem instalacyjnym w okresie eksploatacji powinny być poddawane regularnym i przede wszystkim profesjonalnym kontrolom stanu technicznego oraz przydatności do użytkowania. Jest to podyktowane tym, że te czynności mają za zadanie wskazanie konieczności przeprowadzenia konserwacji, napraw i remontów w obrębie obiektu i funkcjonujących w nim urządzeń oraz instalacji. 

Tego typu działania mieszczą się w zakresie obowiązków określonych w dyspozycjach ustawowych. W rozdziale VI ustawy Prawo budowlane zostały ściśle zdefiniowane obowiązki właścicieli, zarządców oraz w jednym konkretnym przypadku użytkowników obiektów budowlanych. Przedmiotowe obowiązki są odpowiednio powiązane z konkretnymi sytuacjami, które mogą mieć miejsce podczas eksploatacji obiektu. Jednakże pierwszy i zasadniczy obowiązek osób odpowiedzialnych za obiekt budowlany dotyczący właściwego utrzymania zamieszczony został w art. 61 ustawy. Określa on, że utrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym oraz estetycznym jest priorytetem bez względu na okoliczności. Jeżeli użytkowanie obiektu przebiega bez utrudnień, w art. 61 pkt. 1 zadanie dla odpowiednich podmiotów zobowiązanych sformułowano następująco: „Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2”. We wspomnianym art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego sformułowana została zasada, iż każdy obiekt budowlany winno się użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W ramach doprecyzowania powyższej powinności wymieniono spełnienie wymagań podstawowych dotyczących stosowania dopuszczonych do obrotu wyrobów budowlanych, bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego i użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii. W kolejnym kroku wyliczono zasady dotyczące zapewnienia warunków użytkowych, które muszą być zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w media, czyli w wodę i energię elektryczną oraz – odpowiednio do potrzeb – w energię cieplną i paliwa, czy kwestii usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów. 

Dalej ustawa Prawo budowlane wymienia m.in.:

• możliwość dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do internetu,
• możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego,
• niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich,
• warunki bezpieczeństwa i higieny pracy,
• ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej,
• ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.

Wdrożenie powyższych dyspozycji prawnych wiąże się z wykonywaniem odpowiednich czynności w obiekcie budowlanym. Każdy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego powinien zdawać sobie sprawę z konieczności wykonywania robót pozwalających na komfortowe korzystanie z obiektu. O ile tworzenie harmonogramu bieżących napraw i konserwacji nie jest szczególnym problemem, tak wychwycenie i odpowiednia ocena nieprawidłowości i braków, które mogą wpływać na bezpieczeństwo użytkowania obiektu, nie jest już tak oczywiste. Przepisy okr...