Koszty centralnego ogrzewania jako koszty zarządu nieruchomością wspólną
W myśl art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Na tle literalnego brzmienia powyższej regulacji prawnej można zatem przyjąć, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się koszty związane z eksploatacją urządzeń, które służą zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku ogółu.
Do takich urządzeń bez wątpienia należy zaliczyć także instalacje służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, które w przypadku gdy budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania, są objęte współwłasnością przymusową jako urządzenia wchodzące w skład nieruchomości wspólnej. W następstwie tezy przyjętej przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 roku należy stwierdzić, że „z takich urządzeń korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło jest doprowadzane do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są wobec tego zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach”1.
Z całą stanowczością należy zatem stwierdzić, iż podłączenie tylko niektórych lokali do instalacji centralnego ogrzewania, usytuowanej w części wspólnej budynku, nie wyklucza konieczności ponoszenia opłat przeznaczonych na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Za słusznością zaprezentowanego stanowiska przemawia również fakt, że zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą na koszty centralnego ogrzewania ponoszone przez właścicieli składają się nie tylko koszty zużytej energii w lokalu, ale także ogrzewania części wspólnej, w tym wspólnego pomieszczenia kotłów i instalacji grzewczej, a nawet wynagrodzenie osoby, która w okresie grzewczym kontroluje stan tych urządzeń2. Służy to bezpieczeństwu całego budynku, a zatem nie może być uznane za koszty utrzymania poszczególnych lokali obciążające wyłącznie ich właścicieli.
Możliwość odłączenia lokalu od sieci centralnego ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej
Zaliczenie elementów składających się na instalację centralnego ogrzewania do części nieruchomości wspólnej objętej współwłasnością przymusową wyłącza możliwość samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu przez poszczególnych właścicieli z pominięciem uzyskania zgody pozostałych.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu charakteryzują się tym, że wykraczają poza sprawy bieżące w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej oraz w sposób istotny wpływają na interesy prawne lub majątkowe współwłaścicieli nieruchomości wspólnej3. Odłączenie lokalu od sieci centralnego ogrzewania wiąże się z koniecznością ingerencji w elementy konstrukcyjne instalacji będącej składnikiem współwłasności przymusowej, co bez wątpienia nakazuje zakwalifikować tę czynność jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
uwaga!
Odłączenie lokalu od sieci centralnego ogrzewania wiąże się z koniecznością ingerencji w elementy konstrukcyjne instalacji będącej składnikiem współwłasności przymusowej, co bez wątpienia nakazuje zakwalifikować tę czynność jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Powyższe stanowisko podziela również Sąd Najwyższy, czego odzwierciedleniem jest teza uchwały z dnia 28 sierpnia 1997 roku, w której sąd jednoznacznie wskazał, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania4.
Zaaprobować przy tym należy argumentację przedstawioną w uzasadnieniu uchwały, w którym Sąd Najwyższy słusznie zauważył, że skoro składnikiem współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach, to zmiany konstrukcyjne w instalacji grzewczej, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, uzależnione są od uzyskania zgody właścicieli pozostałych lokali, ponieważ samodzielna zmiana sposobu ogrzewania lokalu pozostaje poza granicami prawa przysługującego właścicielowi lokalu.
Poczynione uwagi prowadzą do konkluzji, że nie ma przeszkód do odłączenia lokalu od sieci centralnego ogrzewania, niemniej może to nastąpić jedynie po uzyskaniu zgody właścicieli pozostałych lokali, która powinna być udzielona w drodze uchwały podjętej zwykłą większością głosów, bez konieczności zachowania innej formy szczególnej. Co istotne, jeśli właściciel, mimo nieuzyskania zgody pozostałych, odłączy swój lokal od sieci centralnego ogrzewania, taka czynność będzie bezwzględnie nieważna w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. jako czynność sprzeczna z obowiązującymi przepisami prawa.
Niekorzystanie w lokalu z instalacji centralnego ogrzewania a obowiązek partycypowania właściciela w kosztach zarządu w tym zakresie
Warto zauważyć, że nawet jeśli właściciel dochowa ustawowego wymogu uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli i w konsekwencji odłączy swój lokal z sieci centralnego ogrzewania, nie oznacza to jeszcze, że właściciel takiego mieszkania zostanie automatycznie zwolniony z obowiązku partycypowania w kosztach ogrzewania.
Po pierwsze, jak wskazano powyżej, na koszty z tytułu centralnego ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej składają się nie tylko koszty dostawy energii cieplnej do poszczególnych lokali, ale także koszty związane z utrzymaniem przeznaczonej do tego celu nieruchomości wspólnej, wobec czego niepodłączenie lokalu do instalacji centralnego ogrzewania samo w sobie nie stanowi podstawy uzasadniającej całkowite zwolnienie właściciela z obowiązku uczestnictwa w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Po drugie, należy zauważyć, że fakt, że właściciel lokalu nie korzysta bezpośrednio z systemu centralnego ogrzewania za pomocą odpowiedniego przyłącza, nie oznacza, że nie korzysta on z tej instalacji w ogóle. Wręcz przeciwnie, właściciel lokalu nieprzyłączonego do sieci cieplnej wykorzystuje ją nawet na dwa sposoby. Z jednej strony używa przecież elementów instalacji grzewczej umieszczonych w częściach nieruchomości wspólnej, z drugiej natomiast korzysta z ciepła wydzielanego za pomocą tej instalacji w lokalach sąsiednich.
W kontekście uzasadnienia drugiego ze sposobów eksploatacji na szczególną uwagę zasługuje tok rozumowania przedstawiony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 września 2020 roku, gdzie dostrzeżony został problem cech charakterystycznych dla instalacji w budynkach z lat 70. i 80., w których część instalacji jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, jakim są grzejniki w jego mieszkaniu. W takim przypadku nawet w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez lokatora jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali. W stanie faktycznym, który stanowił przedmiot orzekania, Sąd Najwyższy zauważył, że lokator świadomie rezygnując z ogrzewania czterech pomieszczeń w mieszkaniu poprzez zakręcenie grzejników, mimowolnie korzystał z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie ogrzewane pomieszczenia. Jednocześnie Sąd wyraźnie podkreślił, że ciepło dostarczone do lokalu w taki sposób nie jest zwolnione od opłaty, a wspólnota mieszkaniowa ma prawo oczekiwać od właściciela partycypacji w kosztach tego ciepła5.
Reasumując poczynione powyżej uwagi, należy dojść do jednoznacznych wniosków. Fakt niepodłączenia lokalu do sieci centralnego ogrzewania nie stanowi samoistnej przesłanki zwalniającej właściciela lokatora z obowiązku pokrywania kosztów energii cieplnej, ponieważ na koszty tej energii składają się nie tylko koszty dostawy ciepła do danego lokalu, ale również opłaty zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Przede wszystkim jednak z tej przyczyny, że lokator mimowolnie korzysta z poszczególnych urządzeń instalacji centralnego ogrzewania, wykorzystując ciepło wydzielane w innych lokalach, a także elementy instalacji w nieruchomości wspólnej.
Przypisy
- Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku, sygn. III CZP 36/97, opubl. MoP 1997 nr 11, s. 5.
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 kwietnia 2015 roku, sygn. I ACa 50/15, opubl. LEX nr 1740659.
- K. Osajda (red.), Tom VI B. Prawo spółdzielcze i mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2018.
- Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku, sygn. III CZP 36/97, opubl. MoP 1997 nr 11, s. 5.
- Postanowienie Sądu Najwyższego z 28 września 2020 roku, sygn. I NSNc 51/19, opubl. LEX nr 3056621.
