Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości w sprawach nagłych – kilka praktycznych uwag

Nieoczywiste sytuacje, przed którymi stają zarządcy

Przykład z życia – wady na części wspólnej budynku. Okazało się, że istnieją od lat, ale zostały ujawnione przypadkiem dopiero teraz. Termin przedawnienia ma nastąpić za dwa miesiące. Właściciele lokali oczekują skierowania roszczeń przeciwko podmiotowi odpowiedzialnemu za wady (np. wykonawca dużego remontu, deweloper). Wspólnota nie ma jednak na to zabezpieczonych środków finansowych. Sama opłata od pozwu to 100 tys. zł, a trzeba jeszcze zrobić opinię rzeczoznawcy i zapłacić pełnomocnikowi. Naturalnym pomysłem jest skorzystanie ze środków na funduszu remontowym, w końcu jest tam około miliona złotych. Fundusz remontowy z kolei uzupełni się w przyszłości dodatkowymi wpłatami od właścicieli. Problem w tym, że uchwała dotycząca funduszu remontowego zawiera listę celów, na które środki mogą zostać wydane, i nijak nie można tam znaleźć pozycji odpowiadającej kosztom przygotowania sprawy sądowej i kosztom procesu. Uchwała stanowi wyraźnie, że aby wykorzystać środki na inny cel, trzeba ją zmienić.

Zarządca wie, że nie przegłosuje zmiany tej uchwały do upływu terminu przedawnienia ani nie zdąży zgromadzić nowych środków na innym funduszu. Co ma wobec tego zrobić? Nie opłacać pozwu i narazić wspólnotę na kilkumilionową szkodę majątkową, po...