Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

9 maja 2022

NR 238 (Kwiecień 2022)

Podstawowe kompetencje zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

0 63

Przepisy ustawy o własności lokali1 nakładają obowiązek powołania organu reprezentacji we wszystkich tych wspólnotach, które określane są jako tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe, a więc takich, gdzie liczba lokali (zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych) jest większa niż trzy. Organem reprezentacji wspólnoty jest jej zarząd.

Kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentacja

Podstawowymi kompetencjami zarządu wspólnoty jest ustawowe uprawnienie tak do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, jak i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Sposób wykonywania reprezentacji określony został przez ustawodawcę w art. 21 ust. 2 u.w.l. i rozróżnia sytuację, gdy oświadczenie woli w imieniu wspólnoty składa zarząd jednoosobowy lub wieloosobowy. Przy zarządzie wieloosobowym konieczne jest współdziałanie przynajmniej dwóch członków. Przyjmuje się przy tym, iż na podstawie art. 21 ust. 2 u.w.l. dopuszczalne jest ustalenie przez właścicieli lokali w drodze uchwały, że zarząd wieloosobowy będzie reprezentowany przez więcej niż dwóch członków. Wydaje się bowiem, że tak należy interpretować użyte przez ustawodawcę w powołanym przepisie sformułowanie „przynajmniej”, tj. jako równoznaczne zwrotowi „nie mniej niż”. Nie jest natomiast dopuszczalne uchwalenie, iż mimo wieloosobowego składu zarządu, będzie on miał reprezentację jednoosobową. Taki zapis uchwały podjętej przez właścicieli lokali byłby bowiem sprzeczny z przepisami prawa, a dokładniej z powołanym wyżej art. 21 ust. 1 u.w.l., a uchwała taka z całą pewnością podlegałaby skutecznemu zaskarżeniu w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l.

uwaga!


Dopuszczalne jest przyjęcie przez właścicieli lokali w drodze uchwały, że zarząd wieloosobowy będzie reprezentowany przez więcej niż dwóch członków.

Jak wynika z powyższego, zarząd wspólnoty ma kompetencje zarówno w stosunkach wewnętrznych wspólnoty (z czym wiąże się prawo do kierowania jej sprawami i reprezentowania wspólnoty w stosunkach z właścicielami lokali), jak i w stosunkach z osobami trzecimi.

POLECAMY

ważne!

Zarząd wspólnoty ma kompetencje zarówno w stosunkach wewnętrznych wspólnoty (z czym wiąże się prawo do kierowania jej sprawami i reprezentowania wspólnoty w stosunkach z właścicielami lokali), jak i w stosunkach z osobami trzecimi.

a) Kierowanie sprawami wspólnoty

W doktrynie2 wyjaśnia się, iż przez pojęcie „kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej” należy rozumieć pozostałe – poza samą jej reprezentacją – czynności faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości wspólnej. W szczególności chodzi tu o podejmowanie rozmaitych decyzji z zakresu zarządzania i gospodarowania nieruchomością wspólną, dbałość o jej należyty stan (zwłaszcza techniczny, w tym np. podejmowanie czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji3, czy też sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej – budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego – oraz przechowywanie tej dokumentacji4), prowadzenie spraw finansowych wspólnoty (w tym m.in. ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej5), czy też realizację umów (np. o administrowanie) zawieranych z osobami trzecimi, w tym wykonawcami prac oraz dostawcami mediów itp.

uwaga!


Przez pojęcie „kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej” należy rozumieć pozostałe – poza samą jej reprezentacją – czynności faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości wspólnej.

Kierowanie sprawami wspólnoty obejmuje również organizację i tworzenie warunków dla ­zapewnienia udziału właścicieli lokali w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej (organizacja zebrań, zbieranie głosów w drodze indywidualnej, zawiadamianie o terminie zebrań oraz treści podjętych uchwał itd.).

b) Reprezentacja

W zakresie przydanych zarządowi wspólnoty kompetencji związanych z reprezentacją zarząd ten może składać w imieniu wspólnoty mieszkaniowej oświadczenia woli z mocą dla niej wiążącą oraz dokonywać czynności procesowych (np. wnieść pozew do sądu o zapłatę przez właściciela lokalu zaległej zaliczki bądź pozew przeciwko wykonawcy prac remontowych na rzecz wspólnoty). Jak wyjaśnia się to w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, również celem wniesienia skargi do sądu administracyjnego zarząd wspólnoty co do zasady nie musi uzyskiwać szczególnego umocowania ze strony właścicieli lokali6. Wskazać należy tu na wyrok NSA z dnia 6 lipca 2008 r.7, w którym podkreślono, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właścicieli lokali jest chroniony przez zapewnienie udziału w danym postępowaniu wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez powołanego zarządcę bądź zarząd. Co prawda nie wyklucza to automatycznie samodzielnego udziału w danym postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty, lecz jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania przez nich własnego, indywidualnego interesu prawnego.

ważne!


W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właścicieli lokali jest chroniony przez zapewnienie udziału w danym postępowaniu wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez powołanego zarządcę bądź zarząd.

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd – jak wskazano to już wyżej – może odnosić się przy tym zarówno do jej stosunków z osobami trzecimi (określanych mianem stosunków zewnętrznych), jak i do stosunków łączących ją z poszczególnymi właścicielami lokali (stanowiących stosunki wewnętrzne). W tym pierwszym przypadku uprawnienie zarządu do reprezentacji wspólnoty wobec osób trzecich wiązać się jednak musi z funkcjonowaniem samej nieruchomości wspólnej, a nie dotyczyć lokalu stanowiącego odrębną własność. Przykładowo – w orzecznictwie wskazywano wielokrotnie na problem uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia wobec sprzedawcy odrębnej własności lokalu (zwykle dewelopera) roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w ramach rękojmi. Na tym tle ukształtowała się linia orzecznicza, zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa nie ma w takich sprawach legitymacji czynnej (a więc nie może być stroną inicjującą postępowanie sądowe w drodze wniesienia stosownego pozwu), chyba że właściciele lokali dokonaliby na jej rzecz przelewu takich roszczeń8. W praktyce z taką sytuacją aktualnie można spotkać się już często.

W razie gdy zarząd nie wykonuje swoich obowiązków związanych z reprezentowaniem wspólnoty – na zasadzie wyjątku – dopuszcza się w orzecznictwie możliwość powoływania się przez członków tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych na prawo do podjęcia czynności zachowawczej na podstawie art. 209 Kodeksu cywilnego przewidującego, iż każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa9. Zaznacza się jednak, że powyższe stanowisko dotyczy wyłącznie sytuacji, w których brak podjęcia działania przez właściciela lokalu groziłby poniesieniem przez niego niepowetowanej szkody, a ustanowiony w danej wspólnocie zarząd odmówił wykonania spoczywających na nim obowiązków.

Składanie oświadczeń w celu wykonania uchwał

W art. 21 ust. 3 u.w.l. ustawodawca osobno przydał zarządowi wspólnoty kompetencję do składania oświadczeń w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali oraz na podstawie pełnomocnictwa udzielonego zarządowi, o którym mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l.

Jak wyjaśnia się w doktrynie – wydaje się, że sama regulacja wprowadzona przez ustawodawcę w art. 21 ust. 3 u.w.l. zakłóca przejrzystość całego przepisu. Odnosi się ona bowiem do kwestii bardzo szczegółowej, podczas gdy art. 21 ust. 1–2 u.w.l. stanowi bardzo ogólnie o prawach i obowiązkach zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a także zasadach ich realizacji. Wprowadzenie ust. 3 do art. 21 u.w.l. wywołuje wątpliwości interpretacyjne co do intencji takiego działania ustawodawcy. Niektórzy przedstawiciele doktryny przyjmują bowiem na tej podstawie, że mimo otwartego wyliczenia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu na gruncie art. 22 ust. 3 u.w.l., czynności, do których odnosi się komentowany przepis, stanowią niejako zamknięty katalog zdarzeń, w odniesieniu do których zarząd może reprezentować właścicieli lokali na podstawie pełnomocnictwa udzielonego zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. Według powyższego poglądu (którego nie podziela autorka niniejszego opracowania) pozostałe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – a więc te, które nie zostały wymienione wprost w przepisie art. 21 ust. 3 u.w.l. – muszą być dokonywane bezpośrednio przez samych właścicieli lokali.

ważne!


Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie pisemnej.


Komentowany przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera przy tym odesłanie do przepisu art. 22 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie pisemnej. W razie spełnienia obu wyżej wymienionych przesłanek zarząd może więc – bez koniecznego udziału właścicieli lokali, lecz ze skutkiem prawnym w stosunku do nich – dokonać czynności przekraczających...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy