Przez lata pracy jako lustrator miałem okazję przeprowadzić lustracje w spółdzielniach mieszkaniowych różnej wielkości – od niewielkich, liczących kilkuset członków, po duże, zarządzające tysiącami lokali. Każda z nich jest inna. RÓŻNIĄ się historią, strukturą organizacyjną, sposobem zarządzania czy kondycją finansową. Mimo tych różnic zauważyłem jednak pewną prawidłowość – wiele błędów powtarza się niemal w każdej spółdzielni.
Dział: Administrowanie
Mieszkanie, które miało być rodzinnym gniazdem, po latach potrafi stać się źródłem najbardziej wyniszczających konfliktów, z jakimi mam do czynienia w swojej praktyce prawniczej. Rozwody, spadki, nieuregulowane stany prawne sprzed dekad – to właśnie one, a nie wady konstrukcyjne budynków, generują najwięcej sporów wokół nieruchomości w Polsce. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, zanim konflikt rodzinny zamrozi możliwość dysponowania majątkiem na lata.
Jedną z istotniejszych zmian wprowadzonych ostatnio do systemu prawa związanego z realizacją inwestycji budowlanych jest znaczna modyfikacja zasad prowadzenia robót budowlanych przy obiektach budowlanych objętych ochroną konserwatorską. Nowelizacja objęła jednocześnie przepisy Prawa budowlanego oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Celem wprowadzonych zmian było przede wszystkim uproszczenie procedur administracyjnych przy jednoczesnym zachowaniu wysokiego poziomu ochrony dziedzictwa kulturowego.
Od kilku lat w dyskusjach o przyszłości polskich budynków wielorodzinnych pojawia się coraz częściej jedno pojęcie: „paszport renowacji”. W przeciwieństwie do znanych dokumentów, takich jak świadectwo charakterystyki energetycznej, paszport renowacji nie opisuje stanu budynku „tu i teraz”, lecz wyznacza ścieżkę jego modernizacji na kolejne kilkanaście, a nawet dwadzieścia lat. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest paszport renowacji, kiedy zacznie obowiązywać w Polsce, jakie wymagania będzie trzeba spełnić oraz co już teraz powinien zrobić zarządca, aby przygotować swoją wspólnotę na nadchodzące zmiany.
Mieszkanie w budynkach wielolokalowych siłą rzeczy wiąże się ze zwiększoną liczbą emitowanych przez sąsiadów hałasów czy innego rodzaju uciążliwości. Im więcej mamy bliższych czy dalszych sąsiadów, tym większe prawdopodobieństwo, że któryś z nich, a precyzyjniej – jego zachowanie będzie nam naprawdę przeszkadzać. Jakie możliwości zwalczania takich zachowań mają lokatorzy i wspólnoty mieszkaniowe?
Ustawa o własności lokali przyjmuje dwie formy sprawowania zarządu wspólnotą mieszkaniową: zarząd powierzony, który jest określany albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, albo z mocy prawa w wypadku wspólnot powstałych z zasobów spółdzielni mieszkaniowej, oraz zarząd wybierany uchwałą współwłaścicieli.
Rosnące koszty energii, presja mieszkańców na stabilne opłaty eksploatacyjne oraz coraz większe zainteresowanie odnawialnymi źródłami energii sprawiają, że zarządcy nieruchomości coraz częściej analizują inwestycje w odnawialne źródła energii. W praktyce rozmowa zwykle zaczyna się od fotowoltaiki. Tymczasem w budynkach wielorodzinnych równie istotnym, a często bardziej racjonalnym kierunkiem mogą być kolektory słoneczne. Powód jest prosty: w wielu nieruchomościach największym stałym całorocznym kosztem nie jest energia elektryczna części wspólnych, lecz przygotowanie ciepłej wody użytkowej. To właśnie w tym obszarze kolektory mogą przynieść wymierne korzyści finansowe.
Właściciele i zarządcy budynków zabytkowych oraz nieruchomości położonych w strefach ochrony konserwatorskiej stają przed coraz poważniejszym dylematem. Z jednej strony rosną ceny energii, normy efektywności energetycznej stają się surowsze, a mieszkańcy coraz głośniej domagają się cieplejszych i tańszych w utrzymaniu mieszkań. Z drugiej jednak strony nad każdą decyzją dotyczącą wyglądu i substancji budynku unosi się widmo sprzeciwu konserwatora zabytków i groźba odpowiedzialności prawnej za samowolną ingerencję w chroniony obiekt. W artykule omówiono obowiązujące przepisy, procedury administracyjne i dostępne rozwiązania techniczne, które pozwalają przeprowadzić termomodernizację budynku zabytkowego lub w strefie ochrony konserwatorskiej zgodnie z prawem, bez narażania się na sankcje karne i administracyjne.
Blisko rok po wejściu w życie przepisów zmieniających zasady gospodarowania odpadami budowlanymi i rozbiórkowymi widać wyraźnie, że ich wdrożenie nie jest proste. Obowiązkowa segregacja na placu budowy, kluczowa z perspektywy gospodarki obiegu zamkniętego i efektywności surowcowej, w praktyce okazuje się dużym wyzwaniem. Budowy funkcjonują w bardzo różnych warunkach: przy ograniczonej przestrzeni, zmiennej liczbie ekip, presji terminów i braku jednolitych standardów odbioru odpadów. Co więcej, problem segregacji to dziś nie tylko kwestia operacyjna, ale także ryzyko z obszaru odpowiedzialności środowiskowej, społecznej i ładu korporacyjnego oraz compliance. Sprawia to, że nawet dobrze zaprojektowane regulacje trudno przełożyć na codzienną praktykę. Nie oznacza to jednak porażki systemu – branża potrzebuje po prostu większego wsparcia, by nowe obowiązki wdrożyć skutecznie i trwale.
W budynkach wielorodzinnych koszty przygotowania ciepłej wody użytkowej stanowią istotną część wydatków eksploatacyjnych. W wielu wspólnotach zużycie energii związane z ciepłą wodą użytkową odpowiada za około 20–40% całkowitego zapotrzebowania budynku na energię cieplną. Mimo to analiza tych kosztów rzadko wykracza poza porównanie stawek za gigadżul czy metr sześcienny wody.
Wilgoć i pleśń w mieszkaniach to problem, który wykracza daleko poza kwestie estetyczne. Owszem, mokre plamy na ścianach, odspajający się tynk czy czarne naloty w narożnikach pomieszczeń psują wygląd wnętrza i obniżają komfort życia. Jednak znacznie poważniejsze są konsekwencje zdrowotne i konstrukcyjne, jakie niesie ze sobą długotrwałe zawilgocenie. W powietrzu unoszą się wówczas zarodniki pleśni, które mogą powodować alergie, przewlekły kaszel, podrażnienia dróg oddechowych, a u osób szczególnie wrażliwych – nasilać objawy astmy czy innych chorób układu oddechowego. Z czasem wilgoć wpływa także na trwałość budynku: osłabia strukturę materiałów, prowadzi do korozji elementów konstrukcyjnych i przyspiesza proces degradacji wykończeń.
Zarządca budynku (wspólnoty) jest przeważnie podmiotem przetwarzającym dane osobowe mieszkańców w imieniu administratora, którym jest wspólnota mieszkaniowa. Wymaga to zawarcia umowy powierzenia przetwarzania danych. Zarządca zatem odpowiada za bezpieczne przetwarzanie danych, w tym monitoring wizyjny, oraz musi działać zgodnie z celem i zakresem określonym przez wspólnotę.