Odpowiedzialność właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej

Odpowiedzialność wspólnoty za zaciągnięte zobowiązania

Stosownie do regulacji zawartej w art. 17 ustawy o własności lokali ustawodawca postanowił, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Co istotne, przepis ten ma zastosowanie w przypadku wspólnot mieszkaniowych, do których mają zastosowanie zarówno zasady zarządu określone w art. 20 i n. ustawy o własności lokali, jak i przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (co dotyczy tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, stosownie do art. 19 ustawy o własności lokali).

Powołany wyżej przepis stanowi zatem zarówno podstawę odpowiedzialności, jak i reguluje zakres odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej i (osobno) właścicieli lokali. Jednocześnie zastosowanie tego przepisu ograniczone jest do sytuacji, w której zobowiązanie dotyczy nieruchomości wspólnej. Zwrócić należy w tym miejscu uwagę, że zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej mogą wynikać tak z czynności prawnej, jak i z czynu niedozwolonego. Przepis art. 17 ustawy o własności lokali dotyczy jednak wyłącznie zobowiązań o charakterze prywatnoprawnym. Nie ma przy tym znaczenia źródło takiego zobowiązania. Odpowiedzialność przewidziana w komentowanym przepisie dotyczy zatem zarówno zobowiązań wynikających z umowy, jednostronnej czynności prawnej, jak i zobowiązań pozaumownych. Wyjaśnia się tu bowiem, że ustawa o własności lokali zawiera przepisy, które można zakwalifikować do norm o charakterze prywatnoprawnym. Po drugie, inny jest charakter zobowiązania publicznoprawnego, jego źródło oraz sposób wykonania. Odmiennie zostały uregulowane zatem sankcje w razie niewykonania zobowiązania publicznoprawnego (np. podatkowego). 

Z komentowanego przepisu wynika jednocześnie, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa oraz każdy właściciel lokalu. Tylko wówczas może powstać odpowiedzialno...