Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

15 grudnia 2021

NR 234 (Grudzień 2021)

Prawo wstępu do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej

0 1496

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych1 zawierają szczegółowe, a przy tym autonomiczne regulacje obejmujące zasady udostępniania spółdzielni (a właściwie jej pracownikom lub przedstawicielom) wstępu do lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej przez osoby z niego korzystającej. Przewidziane są przy tym trzy różne sytuacje, w których inaczej kształtują się prawa i obowiązki z tym związane.

Awaria w lokalu

W art. 61 ust. 1 zd. 1 u.s.m. ustawodawca zawarł pierwszą przesłankę, w razie wystąpienia której lokator zobowiązany będzie do udostępnienia lokalu. Tak też w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii.
 

POLECAMY

Ważne

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii.


Co ciekawe – choć posłużono się pojęciem „awarii”, której wystąpienie aktualizuje uprawnienie spółdzielni do realizacji prawa wstępu do lokalu, przepisy u.s.m. nie zawierają własnej, legalnej definicji wskazanego terminu. Przyjmuje się, iż awaria to uszkodzenie lub zepsucie się jakiegoś urządzenia, uniemożliwiające lub ograniczające jego prawidłowe i zgodne z przeznaczeniem używanie (np. awaria instalacji gazowej, pęknięcie przewodów wodociągowych, zwarcie instalacji elektrycznej itp.). Nie każda jednak tak rozumiana awaria będzie aktualizowała uprawnienie spółdzielni do realizacji prawa wstępu do lokalu. Prawo to ograniczone zostało bowiem poprzez dodatkowe wskazanie, iż wykryta awaria musi jednocześnie wywoływać szkodę lub zagrażać bezpośrednio jej powstaniem (np. ryzyko zalania lokalu lub budynku).

Jak już zostało powiedziane – w razie wystąpienia awarii w lokalu, osoba, która z niego korzysta, obowiązana jest do jego niezwłocznego udostępnienia spółdzielni w celu jej usunięcia. Warto podkreślić, że obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu spoczywa przy tym nie tylko na korzystającym z lokalu członku spółdzielni, lecz także i na osobie niebędącej członkiem (właściciel lokalu, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), jak i na osobie, która korzysta z lokalu na podstawie innego tytułu prawnego (np. stosunku najmu), domowniku zamieszkującym z jedną z wyżej wymienionych osób, czy też w końcu osobie zajmującej lokal bez żadnego tytułu prawnego2.

Usunięcie awarii

Zdarzyć się przy tym może, iż usunięcie awarii będzie musiało nastąpić pod nieobecność osób zamieszkujących w lokalu. Niekiedy bowiem zaistniały stan rzeczy będzie wiązał się z potrzebą podjęcia natychmiastowych działań koniecznych do usunięcia awarii lub dokonania innych, potrzebnych zabezpieczeń mających jej zapobiec. Tak też, jeżeli osoba (lub osoby) korzystające z lokalu są nieobecne w tym czasie, lub też odmawiają udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu jedynie w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Jak wynika z powyższego, otwarcie lokalu może nastąpić jedynie w obecności – obligatoryjnie – funkcjonariusza policji.
 

Ważne

Jeżeli osoba (lub osoby) korzystające z lokalu są nieobecne w czasie awarii lub odmawiają udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu jedynie w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. 


W razie otwarcia lokalu pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej spółdzielnia obowiązana jest ponadto do zabezpieczenia lokalu i znajdujących się w nim rzeczy do czasu przybycia tej osoby. Jak wskazuje się w doktrynie – zabezpieczenie lokalu może polegać np. na założeniu nowego zamka w drzwiach lub zastosowaniu innych zabezpieczeń, uniemożliwiających wejście do lokalu osobom trzecim. Z czynności otwarcia i zabezpieczenia lokalu należy dodatkowo sporządzić protokół, stosownie do treści art. 61 ust. 2 u.s.m. W protokole należy wskazać czynności i środki podjęte przez spółdzielnię celem zabezpieczenia lokalu. Protokół winien być sporządzony co do zasady w formie pisemnej i najlepiej w dacie otwarcia lokalu (tj. „na miejscu”).
 

Ważne

W razie otwarcia lokalu pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej spółdzielnia obowiązana jest ponadto do zabezpieczenia lokalu i znajdujących się w nim rzeczy do czasu przybycia tej osoby. 


Przegląd stanu urządzeń w lokalu oraz zastępcze wykonanie prac

Drugą przesłanką, w razie zaistnienia której lokator zobowiązany będzie do udostępnienia lokalu, jest wystąpienie jednej z okoliczności wskazanych w art. 61 ust. 3 u.s.m. Zgodnie z tym przepisem spółdzielnia uprawniona została do realizacji prawa wstępu do lokalu osoby z niego korzystającej, w związku z koniecznością:

  • dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
  • zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.
     

Uwaga

Celem okresowego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu jest ustalenie zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.


Przypomnieć należy, iż co do zasady celem okresowego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu jest ustalenie zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Częstotliwość dokonywania przeglądów okresowych określają zwykle postanowienia statutu spółdzielni lub też wydawanych przez nią regulaminów. Dopuszcza się przy tym również przeglądy doraźne, przeprowadzane stosownie do okoliczności, np. w razie istnienia zagrożenia wystąpienia awarii. Również w statucie spółdzielni winna zostać uregulowana kwestia zasad zastępczego wykonywania przez spółdzielnię prac obciążających osoby korzystające z lokalu. W odniesieniu do właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz niebędących członkami spółdzielni osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w umowach zawieranych przez te osoby ze spółdzielnią.

W opisanych sytuacjach osoba korzystająca z lokalu powinna udostępnić lokal spółdzielni celem wykonania przeglądu lub koniecznych prac, przy czym – inaczej, niż ma to miejsce w razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej jej powstaniem – wykonanie przez spółdzielnię tych czy...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy