Dołącz do czytelników
Brak wyników

Temat tygodnia

10 czerwca 2021

Problem dłużnika we Wspólnocie Mieszkaniowej

0 1138

W jednej ze Wspólnot Mieszkaniowych pojawił się problem dłużnika (nie uiszczał bieżących opłat przez kilka miesięcy). Kwota zadłużenia to około 8 000 zł. Członkowie wspólnoty rozmawiali z radcą prawnym i uzyskali informację, że konieczne jest podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictw procesowych Radcy Prawnemu (tu imię i nazwisko). Niestety Wspólnocie ciężko jest zebrać głosy. Czy taka uchwała jest niezbędna?

Co radzi ekspert?

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi przyjmuje się, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Zatem w takich sprawach zarząd nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali. Bez wątpienia zarówno dochodzenie zaległości w zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały są czynnościami zachowawczymi, a zatem zarząd nie musi na podjęcie tych czynności dysponować uchwałą właścicieli lokali. Upoważnienie do bezpośredniego podejmowania czynności procesowych w zakresie czynności zachowawczych rozciąga się również na możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście. Potwierdza to orzecznictwo sądowe w tym np. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku sygn. akt I ACa 1117/12. Nie wszystkie jednak sprawy sądowe można uznać za zachowawcze na przykład wytoczenie powództwa w trybie art.16 ustawy o własności lokali nie będzie taką czynnością zachowawczą i wymaga uchwały właścicieli lokali.

Warto zwrócić uwagę, że prawidłowo zarządzana wspólnota mieszkaniowa swoje wydatki planuje i opiera na uchwalonym rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli czyli np. z środków gromadzonych na fundusz remontowy, czy na inne cele przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika. Właściciele bowiem wpłacają środki na określony cel zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym i środki te stanowią ich własność aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli brak jest w planie gospodarczym np. środków na działalność bieżącą w niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata i kosztów sądowych wysokości albo innych środków do wykorzystania przez zarząd na dowolny cel to uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem nawet, jeśli chodzić będzie o sprawy sądowe uznane za czynności zachowawcze, które zarząd wszczyna samodzielnie.

POLECAMY

Rozwiązaniem sytuacji zwłaszcza na przyszłość jest stworzenie na wzór funduszu remontowego funduszu prawnego na którym właściciele lokali, tak jak w funduszu remontowym małymi wpłatami będą gromadzić środki na przyszłe planowane, czy nieplanowane koszty związane ze sprawami sądowymi, czy administracyjnymi i tak, jak z funduszu remontowego w drodze uchwały będą właściciele decydować o wydatkowaniu tych środków w sytuacji gdy okaże się to konieczne. Zgodnie z orzecznictwem w tym na przykład wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z 12.06.2015 roku sygn.akt I C 375/15 utworzenie funduszu prawnego na pokrycie kosztów postępowania sądowego jest celowe i racjonalne, albowiem jak uznał sąd dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot, a koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową obciążają wszystkich właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem. Zatem przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do innego podziału kosztów zarządu ponoszonych przez właścicieli w tym kosztów sądowych ponoszonych przez wspólnotę, jak udziały związane z lokalami. Przyjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, w której wspólnota mieszkaniowa sprzecznie z prawem określa wysokość zaliczek, czyli w inny sposób niż zgodnie z udziałami w przypadku zaskarżenie bez wątpienia spowoduje uchylenie uchwały przez sąd. Jednak nawet w przypadku braku zaskarżenia będzie powodować negatywne skutki. Mimo wpłat w wyznaczonej kwocie właściciel będzie mógł dochodzić zwrotu nadpłaconej kwoty ponad swój udział, a wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła skutecznie dochodzić zaległości przed sądem.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższego i co potwierdza orzecznictwo sądowe dochodzenie zaległości przed sądem, a zatem także udzielenie przez zarząd pełnomocnictwa procesowego jest czynnością zachowawczą i zarząd może zarówno wnieść sprawę do sądu o zapłatę zaległości, jak i udzielić pełnomocnictwa adwokatowi i nie potrzebuje do tego uchwały właścicieli lokali. Natomiast zarząd nie może dysponować w dowolny sposób środkami wpłacanymi przez właścicieli lokali i jeżeli w planie gospodarczym na dany rok nie przewidziano pozycji na niespodziewane wydatki lub innych środków, którymi zarząd może dysponować w dowolny sposób to zarząd potrzebuje uchwały właścicieli w kwestii finansowania dochodzenia zaległości przed sądem. Trzeba wówczas porozmawiać z adwokatem na temat: w jakim czasie i jakimi środkami finansowymi zarząd będzie musiał dysponować, aby pokryć koszty opłat sądowych i wynagrodzenia prawnika. Odpowiednio do tych informacji wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o powołaniu funduszu prawnego i o zaliczkach na ten fundusz. Zaliczki należy ustalić w takiej wysokości, aby zebrać w określonych terminach wskazanych przez adwokata środki na pokrycie kosztów. Jeżeli zaliczki byłyby dla większości właścicieli zbyt duże i taki był powód braku podjęcia uchwały należy ustalić je z właścicielami w niższej wysokości i wówczas ustalić z adwokatem późniejszy termin wniesienia sprawy np. za pół roku, czyli wówczas gdy na funduszu prawnym uzbiera się wystarczająca kwota. Takie będzie skuteczne rozwiązanie problemu finansowego, bo zapewne tym się kierują obecnie właściciele odmawiając zarządowi podjęcia uchwały.

Przypisy