Prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem prawa – postępowanie administracyjne

Ponadto w ustawie wprowadzona została możliwość przeprowadzenia uproszczonego postępowania legalizacyjnego dla ściśle określonej grupy obiektów budowlanych. Większość przepisów została zawarta w nowym rozdziale ustawy Prawo budowlane – nr 5a o tytule: Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy. W artykułach 48 do 53a oraz w art. 71 do 72a znalazły się wszystkie wytyczne dotyczące wszczęcia, prowadzenia i zakończenia postępowań administracyjnych w sprawie samowoli budowlanych, którymi będzie kierował się właściwy organ Nadzoru Budowlanego oraz do których powinny stosować się strony uczestniczące w takim postępowaniu.

Regulacje Prawa budowlanego dotyczące postępowań w sprawie samowoli budowlanych zwykle nie są analizowane, ponieważ najczęściej właściciele lub zarządcy wychodzą z założenia, że taka sytuacja w budynku będącym pod ich opieką nie będzie miała miejsca. W praktyce okazuje się jednak, iż organy Nadzoru Budowanego prowadzą bardzo wiele postępowań naprawczych związanych z robotami budowlanymi wykonywanymi z naruszeniem obowiązującego prawa. Stanowią one znaczącą część rozpatrywanych spraw w tych organach. Oznacza to, że znajomość tych przepisów może okazać się przydatna w sytuacji, gdy osoby odpowiedzialne za obiekty budowlane będą stronami w tego rodzaju postępowaniach administracyjnych.

Przypadki samowoli budowlanej według ustawy Prawo budowlane

Organem administracji publicznej, który jako pierwsza instancja ma w zakresie swoich kompetencji prowadzenie postępowań naprawczych związanych z samowolą budowlaną jest powiatowy bądź wojewódzki inspektor Nadzoru Budowlanego. Inspektorzy prowadzą postępowania administracyjne w oparciu o zebrany materiał dowodowy. Nieprawidłowości związane z prowadzeniem inwestycji budowlanych w warunkach samowoli budowlanej mogą zostać stwierdzone podczas trwających lub zakończonych budów i robót budowlanych. Wszczęcia postępowania naprawczego będą wymagały przedsięwzięcia budowlane polegające na:

• prowadzeniu lub wykonaniu robót budowlanych bez otrzymania stosownych pozwoleń, dokonania zgłoszeń lub w sposób odbiegający od zatwierdzonej dokumentacji lub obowiązującego prawa (w tym także miejscowego) – co regulują przepisy rozdziału 5a Prawa budowlanego,
• użytkowaniu obiektu budowlanego lub jego części bez stosownego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania w stosunku do pierwotnego przeznaczenia obiektu lub jego części – co zostało określone w art. 71 do 72a ustawy.

Po zbadaniu zapisów regulacji Prawa budowlanego można stworzyć następujące zestawienie sytuacji, które należy określić jako samowola budowlana:

1. art. 48 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane – w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganej decyzji pozwolenia na budowę,
2. art. 48 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane – w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ,
3. art. 50 ustawy Prawo budowlane – prowadzenie robót budowlanych lub ich wykonanie (zakończona inwestycja):
   - bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub
   - w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub
   - na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3 (obowiązku zgłoszenia budowy lub robót budowlanych na 21 dni przed ich rozpoczęciem), lub
   - w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach,
4. art. 71a ustawy Prawo budowlane – zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez zgłoszenia lub uzyskania decyzji pozwolenia na budowę ze zmianą sposobu użytkowania.

Powyższe wyliczenie sytuacji, w których można mówić o nielegalnych inwestycjach polegających na budowie lub prowadzeniu robót budowlanych czy też zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części, zostanie poniżej uzupełnione o opis procedur administracyjnych w ramach postępowań administracyjnych naprawczych prowadzonych przez organy Nadzoru Budowlanego.

Budowa obiektu budowlanego (lub jego części) bez wymaganej decyzji pozwolenia na budowę lub bez dokonania skutecznego zgłoszenia

W przypadku gdy przedsięwzięcie budowlane polegające na budowie obiektu budowlanego realizowane było bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez dokonania zgłoszenia (ewentualnie w sytuacji wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej) mogą zostać, w zależności od sytuacji, zastosowane dwie opcje – rozbiórka wybudowanego obiektu lub jego części lub przeprowadzone postępowanie legalizacyjne, w przypadku złożenia przez inwestora, właściciela lub zarządcy stosownego wniosku. Takiej procedury nie przewidywały wytyczne ustawowe obowiązujące do dnia 18 września 2020 r. Sama procedura przewidziana dla postępowania administracyjnego pozostała bardzo podobna. Inspektorzy Nadzoru Budowlanego mogą stwierdzić występowanie samowoli budowlanej podczas kontroli budowy l...