Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp

15 grudnia 2021

NR 234 (Grudzień 2021)

Regulacje ustawy Prawo budowlane i innych ustaw w zakresie przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynków przez wspólnotę mieszkaniową wraz z przepisami wykonawczymi do tych ustaw

0 840

Odpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego zależy przede wszystkim od tego, w jaki sposób swoje obowiązki będą wykonywały osoby odpowiedzialne. 
 

W jaki sposób o to zadbać – wskazuje rozdział 6 „Utrzymanie obiektów budowlanych” ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Przepis ten określa, kto i jakimi zasadami powinien się kierować, aby obiekt budowlany prawidłowo i bezpiecznie funkcjonował. Tym samym została podkreślona odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za właściwy stan techniczny i użytkowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Osiągnięcie tego celu jest możliwe dzięki wdrożeniu odpowiednich wytycznych w obszarze okresowych kontroli stanu technicznego obiektu i jego wyposażenia instalacyjnego. Ustawa wskazuje, iż badania techniczne i czynności sprawdzające są istotną częścią zadań w zarządzaniu obiektem, mających na celu zapewnienie jego właściwego stanu technicznego, w tym jego elementów. Co do zasady zachowanie odpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego ma zapewnić zminimalizowanie możliwości wystąpienia stanu bezpośrednio zagrażającego życiu i zdrowiu mieszkańców oraz ich mienia czy środowiska naturalnego. Podstawowym narzędziem służącym do monitorowania budynku i jego elementów są informacje, które powinny zostać zawarte w protokołach przeprowadzonych kontroli (w przypadku systematycznie prowadzonych badań, sprawdzeń i przeglądów okresowych, w tym także realizacji zaleceń z nich wynikających). Systematyczność przeglądów pozwala uniknąć kosztownych inwestycji związanych z dokonywaniem obszernych napraw i robót remontowych. Osoba przeprowadzająca kontrolę, jeśli wykazała pewne niedociągnięcia, ma za zadanie wskazać zakres oraz sposób wykonania zalecanych robót budowlanych. Ich realizacja pozwala na usunięcie czy eliminację uszkodzeń w początkowej fazie ich powstania, kiedy mniejsze może być zaangażowanie środków i wykonawców.

Ocena stanu technicznego poszczególnych elementów budynku mieszkalnego oraz jego wyposażenia instalacyjnego i eksploatowanych urządzeń przeprowadzona w ramach przeglądów okresowych jest podstawą do opracowania harmonogramu realizacji poszczególnych prac konserwacyjnych, remontowych czy naprawczych (w protokole pokontrolnym wpisywany jest zakres koniecznych do przeprowadzenia robót budowlanych i ewentualnych konserwacji wraz z przypisanym do nich stopniem pilności ich wykonania). Dysponując odpowiednim harmonogramem, po zgromadzeniu odpowiednich zasobów finansowych, wspólnota mieszkaniowa może zdecydować o przystąpieniu do realizacji poszczególnych punktów planu robót i konserwacji zgodnie z określonym stopniem pilności. Wykonanie konserwacji i robót budowlanych wskazanych w protokole kontroli powinno zostać dokładnie sprawdzone przez specjalistę przeprowadzającego kolejne czynności w ramach przeglądu okresowego i odnotowanie w następnym dokumencie. Poniżej wskazano poszczególne elementy, z których składa się pełny cykl kontrolno-naprawczy, który powinien być wykorzystywany jako narzędzie do skutecznego monitorowania stanu technicznego obiektu budowlanego i jego elementów:

POLECAMY

  1. Kontrola stanu technicznego.
    W protokole kontroli okresowej stanu technicznego określa się zakres konserwacji i robót budowlanych koniecznych do wykonania wraz z określeniem stopnia pilności przedmiotowych robót. Na podstawie listy zaleceń pokontrolnych sporządzony zostaje harmonogram wykonania niezbędnych robót budowlanych oraz konserwacji.
  2. Harmonogram realizacji robót (konserwacyjnych, naprawczych, budowlanych, remontowych).
    Na podstawie gotowego harmonogramu konserwacji i robót budowlanych, uwzględniającego określone podczas przeglądu okresowego stopnie pilności poszczególnych zaleceń, należy rozpocząć wykonywanie robót w ramach wykonania zaleceń.
  3. Wykonanie konserwacji, napraw i robót budowlanych i remontowych, zgodnie z protokołem kontroli okresowej stanu technicznego.

Podczas kolejnej kontroli okresowej stanu technicznego specjalista ją wykonujący ma za zadanie sprawdzenie wykonanych zaleceń – konserwacji i robót budowlanych, wynikających z poprzednich protokołów pokontrolnych.

A  →  B  →  C  →  A  →  B → C   itd.

Zestawienie przepisów, z których wynika obowiązek przeprowadzania kontroli okresowych stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz ich zakres

Co do zasady osoby odpowiedzialne za utrzymanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego jako podstawę wykonywania kontroli okresowych stanu technicznego powinny stosować wytyczne zawarte w art. 62 ustawy Prawo budowlane. Należy jednak pamiętać, iż po wejściu w życie w dniu 9 marca 2015 r. zasadniczej części przepisów dotyczących charakterystyki energetycznej budynków część obowiązków związanych z funkcjonowaniem systemów ogrzewania i klimatyzacji została uściślona w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, która obecnie zawiera przepisy dotyczące okresowych kontroli stanu technicznego kotłów, instalacji ogrzewczych oraz urządzeń chłodzących i klimatyzacji. 

Z punktu widzenia zachowania bezpieczeństwa budynków (szczególnie starszych) oraz ich właściwości użytkowych ważne będą również regulacje dotyczące sprawdzenia, czy też oceny stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania wyrobów zawierających azbest, które zawarto w ustawie z dnia 19 czerwca 1997 r. o zakazie stosowania wyrobów zawierających azbest. 

Przytoczone powyżej ustawy nie stanowią zbioru zamkniętego przepisów regulujących w całości zakres okresowych kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych. Wiele wymagań, zaleceń i innych dyspozycji zostało zawartych w odpowiednich rozporządzeniach. 

Kontrole stanu technicznego wynikające z ustawy Prawo budowlane

Kontrole okresowe stanu technicznego przeprowadzane przynajmniej raz do roku i przeglądy dodatkowe

Szczegółowe wytyczne dotyczące rodzaju, częstotliwości oraz zakresu okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego zostały określone w art. 62 Prawa budowlanego. W ust. 1 pkt 1 przedmiotowego przepisu zawarto instrukcje związane z wykonywaniem obowiązku przeprowadzenia przeglądu obiektu budowlanego, kolokwialnie zwanego kontrolą roczną ogólnobudowlaną oraz badań i sprawdzeń instalacyjnych z przewodami kominowymi włącznie. Zgodnie z nimi obiekty budowlane powinny być w czasie ich eksploatacji poddawane przez podmioty odpowiedzialne kontroli okresowej, dokonywanej co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

  • elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Powyżej wskazany został jedynie podstawowy zakres rocznej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego, co daje jedynie ogólny zarys tego, co powinno zostać sprawdzone w ramach przeprowadzonych przeglądów. Najlepszym przykładem ogólnego brzmienia regulacji ustawowej będzie zapis zawarty w podpunkcie pierwszym, który nie daje kompletnej informacji, jakie dokładnie elementy budynku w rzeczywistości należy poddać sprawdzeniu. W celu właściwego określenia obszaru budynku narażonego na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu należy posłużyć się treścią § 5 ust. 1 i 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Przepis ten wskazuje, że takiemu sprawdzeniu podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska i konstrukcji budynku. Natomiast szczegółową kontrolą należy objąć stan techniczny: 

  • zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów, 
  • urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, 
  • elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich, 
  • pokryć dachowych, 
  • instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, 
  • urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, 
  • elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku, 
  • przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Reasumując powyższe, należy zauważyć, że odczytując treść art. 62 ust.1 pkt 1 lit. a) ustawy Prawo budowlane w powiązaniu z wytycznymi § 5 ust. 2 warunków technicznych użytkowania budynków można precyzyjnie zdefiniować pełny zakres rocznej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego. Podobnie jak w przypadku pierwszego podpunktu, dość ogólny jest zapis zawarty w art. 62 ust.1 pkt 1 lit. b Prawa budowlanego. Wynika to z faktu, że przepisy prawa nie definiują pojęcia instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Pewne wskazówki oraz informacje zamieszczono na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (www.gunb.gov.pl). Zgodnie z tymi wytycznymi należy przyjąć, że kontrolom rocznym stanu technicznego podlegają instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są m.in.:

  • urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków (podczyszczalnie, separatory, zbiorniki bezodpływowe), 
  • urządzenia służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, 
  • urządzenia filtrujące (odpylacze, filtry),
  • urządzenia wygłuszające (tłumiki, ekrany).

Z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowania budynku niezwykle istotna jest kwestia kontroli wewnętrznych instalacji gazowych i przewodów kominowych. W ramach okresowej kontroli instalacji gazowych oraz przewodów kominowych sprawdzeniem należy objąć stan techniczny: 

  • w przypadku instalacji gazowej: przewodów gazowych (począwszy od miejsca połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym), armatury wraz z wyposażeniem, urządzeń gazowych.
  • w przypadku przewodów kominowych: przewodów i kanałów dymowych wraz z wyposażeniem, przewodów i kanałów spalinowych wraz z wyposażeniem, kanałów wentylacyjnych wraz z wyposażeniem.

Instalację gazową powinno się sprawdzać mniej więcej w tym samym terminie, co przewody kominowe. Można to wywnioskować z przepisów zamieszczonych w rozporządzeniach:

  • Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie – przepisy § 3 pkt 13–15,
  • Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych – regulacje § 156 ust. 2–5.

Zgodnie z tym regulacjami:

  • instalacja gazowa to układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi;
  • instalacja gazowa zasilana z sieci gazowej to układ przewodów za kurkiem głównym, prowadzonych na zewnątrz lub wewnątrz budynku, wraz z armaturą, kształtkami i innym wyposażeniem, a także urządzeniami oraz przewodami spalinowymi lub powietrzno-spalinowymi;
  • instalacja gazu płynnego to układ przewodów gazowych z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, zasilany ze źródła gazu płynnego wraz z przewodami spalinowymi lub powietrzno-spalinowymi;
  • instalacja zbiornikowa gazu płynnego to zespół urządzeń, na który składa się bateria butli lub zbiornik albo grupa zbiorników z armaturą i osprzętem oraz przyłącze gazowe z kurkiem głównym gazowym, w tym przewody spalinowe lub powietrzno-spalinowe odprowadzające spaliny bezpośrednio poza budynek lub do przewodów w ścianach;
  • instalacja gazowa zasilana gazem płynnym z indywidualnej butli – zespół urządzeń, na który składa się pojedyncza butla gazowa, urządzenie redukcyjne przy butli, przewód z armaturą, kształtkami i innym wyposażeniem, a także urządzenie gazowe wraz z przewodami spalinowymi lub powietrzno-spalinowymi, gdzie początkiem instalacji jest miejsce połączenia reduktora z króćcem zaworu na butli.

Tym samym każdy z wyżej zdefiniowanych typów wewnętrznych instalacji gazowych powinien zostać skontrolowany przez osobę posiadającą do tego odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Takie sprawdzenie dotyczy również instalacji zasilanej z butli na gaz płynny, co niestety często jest pomijane przy organizacji kontroli okresowych stanu technicznego.

Co istotne – wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek zorganizowania dodatkowej kontroli stanu technicznego w trzech przypadkach określonych w przepisach ustawowych:

  • art. 62 ust. 1 pkt 3 w powiązaniu z art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane – kontrola stanu technicznego uszkodzonych elementów i instalacji obiektu budowlanego (traktowane jako dodatkowa kontrola ogólna obiektu), przeprowadzana każdorazowo w razie wystąpienia niszczących czynników zewnętrznych – dotyczy wszystkich bez wyjątku kategorii i typów obiektów budowlanych, przy czym dotyczy wszystkich tych obiektów budowlanych, które w wyniku czynników zewnętrznych uległy uszkodzeniu lub są zagrożone uszkodzeniem, mogącym spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska;
  • art. 62 ust. 1 pkt 4a ustawy Prawo budowlane – przeglądy elementów i instalacji obiektu budowlanego, w których występują nieuzasadnione względami technicznymi lub użytkowymi ingerencje lub naruszenia, zgłoszone przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym (traktowane jako dodatkowa kontrola ogólna obiektu), przeprowadzana każdorazowo (w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia o ingerencji lub naruszeniu) – dotyczy właśnie budynków z lokalami mieszkalnymi, więc przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej powinni być przygotowani na konieczność przeprowadzenia takiego przeglądu; 
  • art. 62 ust. 3 w odniesieniu do dyspozycji art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane – kontrola stanu technicznego, o której mowa w art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, w zakresie określonym w postanowieniu wydanym przez organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy, w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, przeprowadzane w każdym czasie (na żądanie właściwego organu nadzoru budowlanego).

Kontrole okresowe obiektów wielkopowierzchniowych

Od 20 czerwca 2007 r. wprowadzono w ustawie Prawo budowlane dodatkowy obowiązek dotyczący przeprowadzenia kontroli okresowych stanu technicznego dwukrotnie w ciągu roku w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych. Zmieniono wówczas treść art. 62 ust.1 Prawa budowlanego poprzez dodanie punktu 3.

Zgodnie z tym przepisem, obowiązek dokonywania przeglądów dwa razy w roku – w terminie do 31 maja (czyli po okresie zimowym) oraz w terminie do 30 listopada (czyli przed okresem zimowym) dotyczy obiektów wielkopowierzchniowych definiowanych przez prawodawcę jako budynki o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2. Zazwyczaj są to hipermarkety, hale produkcyjne, większe budynki sportu i rekreacji, jednak tak znaczną powierzchnię zabudowy mogą mieć również większe budynki wielorodzinne.

Zgodnie z ustawą, zakres tych kontroli powinien być identyczny, jak w przypadku okresowych rocznych kontroli stanu technicznego – będą dotyczyły sprawdzenia elementów narażonych na działanie czynników zewnętrznych, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych. Takie podejście ma na celu zminimalizowanie zagrożenia katastrofą budowlaną, której prawdopodobieństwo wystąpienia wzrasta w okresie zimowym oraz tuż po nim. W czasie jesienno-zimowym, głównie w wyniku intensywnych opadów śniegu i działania niskich temperatur oraz innych, niesprzyjających zjawisk atmosferycznych (silne podmuchy wiatru, nagłe zmiany temperatur z plusowych na przymrozki itd.), może nastąpić przeciążenie konstrukcji obiektu budowlanego, którego układ nośny charakteryzuje się dużymi rozpiętościami. Tym samym terminy wyznaczone przez ustawę nie są przypadkowe. Podczas czynności kontrolnych w okresie do 30 listopada powinny zostać wykryte nieprawidłowości stanu technicznego sprawdzanego obiektu, które jeszcze przed okresem zimowym należy usunąć lub odpowiednio zabezpieczyć (w sposób ograniczający ekspozycję uszkodzeń na działanie czynników 
atmosferycznych). 

Natomiast badanie stanu budynku dokonywane w okresie wiosennym, czyli do 31 maja ma na celu sprawdzenie przed okresem letnim występowania nieprawidłowości stanu technicznego, które powstały wskutek niekorzystnych warunków atmosferycznych panujących w okresie zimowym. W odniesieniu do obiektów wielkopowierzchniowych dodatkowym obowiązkiem specjalistów dokonujących przeglądu jest konieczność zawiadomienia o tym fakcie właściwego powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane), a niedopełnienie tego obowiązku może zostać ukarane grzywną.

Okresowe kontrole wynikające z Prawa budowlanego, dokonywane co najmniej raz na pięć lat

Obowiązek wykonywania przez wspólnotę mieszkaniową tak zwanego pięcioletniego przeglądu ogólnobudowlanego wynika z treści art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, który mówi, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W ramach tej kontroli obowiązkiem osób odpowiedzialnych za budynek mieszkalny wielorodzinny jest zorganizowanie czynności sprawdzających, które swym zakresem obejmą cały obiekt budowlany i jego otoczenie. Taki przegląd powinien być wykonany dla wszystkich jego elementów, których w zależności od wyposażenia i konstrukcji budynku może być bardzo wiele. Rozwinięciem i uzupełnieniem tej regulacji są przepisy § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków, które stanowią, że zakresem tego typu okresowej kontroli należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku sprawdzanych w ramach kontroli wykonywanej raz w roku oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia.

Poza sprawdzeniem stanu technicznego kontrola nazywana pięcioletnią powinna zawierać także ocenę estetyki budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz jego otoczenia, co oznacza, że elementy takie jak ogrodzenie, mała architektura (plac zabaw, siłownia zewnętrzna, ławeczki itp.) czy utwardzenie terenu powinny zostać sprawdzone. Do zakresu tzw. przeglądu pięcioletniego regulacje art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego włączyły również badanie instalacji elektrycznej oraz piorunochronnej, obejmującej sprawdzenie sprawności:

  • połączeń,
  • osprzętu,
  • zabezpieczeń,
  • środków ochrony przed porażeniem,
  • oporności izolacji i przewodów,
  • uziemień instalacji i aparatów.

Uprawnienia do kontroli okresowych

Jak już wspomniano wcześniej – wszystkie kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego i instalacji muszą zostać przeprowadzone przez osoby posiadające stosowne kwalifikacje, a mówi o tym art. 62 ust. 4–6a Prawa budowlanego. 

Zakres przedmiotowy kontroli w odniesieniu do odpowiednich, niezbędnych uprawnień budowlanych i kwalifikacji zawodowych osób – specjalistów, którzy mogą je przeprowadzać, przedstawiono poniżej.

Osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności:

  • kontrola obiektu budowlanego pod kątem elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, 
  • kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego,
  • kontrola przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
  • kontrola estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
  • instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska.

Osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych oraz osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności:

  • kontrola stanu technicznego instalacji elektrycznych, 
  • kontrola stanu technicznego piorunochronnych, 
  • kontrola stanu technicznego gazowych.

Osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim:

  • kontrola stanu technicznego przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych.

Osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności:

  • kontrola stanu technicznego przewodów kominowych (przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych) oraz do kominów przemysłowych, kominów wolnostojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą również przeprowadzać kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących.

Dokumentowanie wyników kontroli stanu technicznego w formie protokolarnej 

We wrześniu 2020 r. weszła w życie bardzo szeroka nowelizacja przepisów związanych z budownictwem. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wprowadziła szereg innowacyjnych wytycznych i uzupełniła już funkcjonujące przepisy. Zasadniczo zmieniło się podejście do samego procesu budowlanego, projektu budowlanego oraz wszelkich procedur legalizacyjnych. W mniejszym stopniu nowe dyspozycje ustawy wpłynęły na kształt obowiązków takich podmiotów jak wspólnoty mieszkaniowe, w zakresie utrzymania obiektów budowlanych. Wprowadzony został bardzo istotny przepis, który doprecyzował wcześniej nieregulowane kwestie związane z przeprowadzaniem kontroli okresowych stanu technicznego każdego rodzaju obiektu budowlanego.

Przed nowelizacją ustawa Prawo budowlane w ogóle nie regulowała kwestii dotyczących treści protokołów kontroli, które obligatoryjnie powinny być archiwizowane przez osobę prowadzącą książkę obiektu budowlanego. W znowelizowanej ustawie w rozdziale dotyczącym utrzymania obiektów budowlanych wprowadzono zasady dotyczące opracowywania formy oraz treści protokołu pokontrolnego, który sporządza specjalista sprawdzający obiekt. Określone zasady dotyczące tej materii zostały zawarte w dodanym przepisie art. 62a ustawy, który dotyczy przeglądów stanu technicznego wymienionych w art. 62 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym dla wszystkich kontroli okresowych stanu technicznego obowiązkowe jest sporządzenie protokołu pokontrolnego w formie pisemnej. 

W tym samym art. 62a dokładnie wyliczono, co w treści protokołu powinien zawrzeć specjalista dokonujący przeglądu, a ma to być co najmniej (co oznacza, że podane informacje mogą być rozszerzone o dodatkowe informacje):

  • data przeprowadzenia kontroli;
  • imię i nazwisko, a także numer uprawnień budowlanych wraz ze specjalnością, w której zostały wydane, osoby przeprowadzającej kontrolę oraz jej podpis;
  • imię i nazwisko albo nazwę właściciela lub zarządcy użytkowanego obiektu budowlanego;
  • określenie kontrolowanego obiektu budowlanego umożliwiające jego identyfikację;
  • zakres kontroli;
  • ustalenia dokonane w zakresie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, jeżeli zostały stwierdzone;
  • zalecenia, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości, przy czym w zaleceniach wskazuje się czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości oraz termin wykonania przedmiotowych czynności;
  • metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów;
  • zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach poprzednich kontroli.

Do protokołu powinny zostać dołączone (i przekazane osobie prowadzącej wspólnocie mieszkaniowej książkę obiektu budowlanego) kopie zaświadczeń potwierdzających wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego wydanych przez tę izbę, z określonymi w nich terminem ważności, aktualnym w dniu sporządzania protokołu, oraz kopie decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności lub innych uprawnień lub kwalifikacji posiadanych przez osoby uprawnione do wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
Co istotne, w przypadku właśnie budynków mieszkalnych wielorodzinnych przepisy art. 62a Prawa budowlanego należy rozpatrywać łącznie z normami wskazanymi w § 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, zgodnie z którymi protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie:

  • stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,
  • rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów budynku objętych kontrolą,
  • zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania,
  • metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników,
  • zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach poprzednich kontroli okresowych.

Z powyższego jasno wynika, iż treść protokołu pokontrolnego stanowi podstawę do dalszego działania wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy budynku, podejmowanego w ramach utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym. Natomiast art. 62a ustawy Prawo budowlane doprecyzowuje właściwą formę protokołu jako dokumentu, przy równoczesnym podkreśleniu, jakie niezbędne informacje zebrane w trakcie kontroli oraz istotne ustalenia powinny się w nim znaleźć. Tym samym przepisy ustawy Prawo budowlane i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych utrzymania budynków mieszkalnych uzupełniają się, a protokół sporządzony zgodnie z powyższymi wskazówkami będzie zawierał wszystkie niezbędne dane i elementy, pozwalające, aby spełniał swoją funkcję oraz był zgodny z obowiązującym prawem.

Kontrole stanu technicznego wynikające z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków

W 2015 r. wprowadzenie przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków spowodowało uchylenie części wytycznych zawartych w art. 62 ustawy Prawo budowlane. Wykreślono ust. 1 pkt 5 lit. a, ust. 1 pkt 5 lit. b oraz ust. 1b powyższego artykułu. Wszystkie te przepisy (dotyczące kontroli stanu technicznego kotłów, instalacji ogrzewczych oraz urządzeń chłodniczych) uściślono w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków.

Zgodnie z przepisami tej ustawy osoby odpowiedzialne za utrzymanie budynku są zobowiązane do zorganizowania kontroli okresowej:

  1. polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych:
  •     co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW (art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a),
  •     co najmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW (art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b),
  •     co najmniej raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW (art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c);
  1. co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW (art. 23 ust. 1 pkt 2).

Tym samym zwolniono z obowiązku przeprowadzania kontroli stanu technicznego kotłów opalanych paliwem gazowym o nominalnej mocy cieplnej poniżej 20 kW. Co niezwykle istotne, zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o charakterystyce energetycznej nie dokonuje się kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, w których od ostatniej takiej kontroli nie dokonano zmian mających wpływ na ich efektywność energetyczną. Oznacza to, iż określona w art. 23 ust. 1 ustawy jw. minimalna częstotliwość wykonywania kontroli okresowej kotłów czy systemów klimatyzacji będzie wiążąca tylko wówczas, jeżeli od ostatniego przeglądu dokonano zmian w tych systemach, mających wpływ na ich efektywność energetyczną. W przeciwnym wypadku wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku przeprowadzania takiej kontroli.

Osoby uprawnione do przeprowadzenia kontroli kotłów i instalacji grzewczych

Zgodnie z treścią art. 24 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o charakterystyce energetycznej kontroli systemów ogrzewania (w tym kotłów) oraz systemów klimatyzacji może dokonywać osoba posiadająca:

  • uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej;
  • kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających i zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych.

Dodatkowo specjalista sprawdzający systemy grzewcze czy klimatyzację musi być wpisany do wykazu osób uprawnionych do kontroli systemów grzewczych i klimatyzacyjnych prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, zwanego dalej ministrem (art. 24 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej). Wpis ww. wykazu dokonywany jest przez ministra na wniosek osoby wnioskującej, po potwierdzeniu posiadania przez tę osobę odpowiednich uprawnień lub kwalifikacji. Po wpisaniu do wykazu uprawniony specjalista uzyskuje dostęp do systemu teleinformatycznego służącego m.in. do sporządzania protokołów kontroli systemów ogrzewania oraz systemów klimatyzacji (art. 28 ust. 3 ustawy o charakterystyce energetycznej). 

Osoba uprawniona przeprowadzająca kontrolę ma obowiązek przekazać osobie zlecającej protokół w wersji papierowej, opatrzony numerem nadanym w systemie teleinformatycznym. Oznacza to, iż ten dokument musi być zgodny ze ściśle określonym wzorem (art. 28 ust 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Warto podkreślić, że osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do dokonywania powyższych kontroli może zostać przez ministra (w drodze decyzji) wykreślona z tego rejestru w przypadku stwierdzenia (zgodnie z art. 26 ww. ustawy):

  • rażących i oczywistych błędów w sporządzonym protokole kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji na podstawie weryfikacji prawidłowości i rzetelności protokołu prowadzonej przez ministra;
  • orzeczenia wobec osoby uprawnionej zakazu wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie albo utraty uprawnień do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie przez osobę uprawnioną;
  • nieposiadania kwalifikacji wymaganych przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających i zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych;
  • spełnienia łącznie warunków, o których mowa powyżej (dotyczących utraty uprawnień lub braku kwalifikacji) w przypadku osoby, która posiada zarówno uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, jak i odpowiednie kwalifikacje.

W praktyce oznacza, to, iż przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej już na etapie wyboru powinien zweryfikować, czy osoba mająca przeprowadzić kontrolę znajduje się w wykazie osób uprawnionych (osoba może przedstawić potwierdzenie wpisania do wykazu i jednocześnie ukryć przed zlecającym decyzje o jego wykreśleniu z wykazu). W takiej sytuacji przede wszystkim trzeba prześledzić pozycje aktualnego wykazu osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji udostępnionego za pośrednictwem biuletynu informacji publicznej na ministerialnej stronie internetowej (https://rejestr.cheb.mib.gov.pl/wykaz-osob-uprawnionych-do-kontroli-systemu-ogrzewania-lub-systemu-klimatyzacji).

Protokoły 

Protokoły kontroli systemów ogrzewania i systemów klimatyzacyjnych są rejestrowane w rejestrze centralnym, dlatego ich zawartość musiała zostać z góry narzucona. Zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 30 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków) protokół kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji posiada ściśle określoną formę i wzór, zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 17 lutego 2015 r. w sprawie sposobu dokonywania i szczegółowego zakresu weryfikacji świadectw charakterystyki energetycznej oraz protokołów kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji. Znajdziemy je w załączniku nr 1 tego rozporządzenia. Każdy z nich zawiera obowiązkowe tabele do uzupełnienia, w których specjalista wykonujący kontrolę okresową wpisuje dane ogólne oraz wyniki przeglądu. 

Poniżej przedstawiono ogólny zakres informacji, które podaje się w protokołach kontroli systemu ogrzewania oraz systemu klimatyzacji:

  1. Numer protokołu – w danych podstawowych umieszczany jest wygenerowany numer protokołu. Numer ten nadawany jest w systemie teleinformatycznym, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Powyższy rejestr tworzy wykaz protokołów kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji. 
  2. Podstawowe dane identyfikacyjne obiektu budowlanego, tj. rodzaj budynku, przeznaczenie budynku, adres budynku, rok oddania do użytkowania, powierzchnia całkowita, kubatura budynku, dane dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej i dokumentacji techniczna budynku.
  3. W przypadku kontroli systemu ogrzewania: 
  •     rok wykonania systemu ogrzewania,
  •     liczba kotłów podstawowych i rezerwowych,
  •     całkowita nominalna moc zainstalowanych kotłów – suma podawana w kW,
  •     rodzaj paliwa,
  •     alternatywne źródło ciepła,
  •     częstotliwość przeglądów i konserwacji,
  •     przeznaczenie kotła, rodzaj paliwa, typ, model,
  •     moc nominalna podawana w kW,
  •     ocena dostosowania systemu do potrzeb użytkowych budynku,
  •     rok produkcji kotła, sprawność przy mocy nominalnej, zakres zmian wydajności kotła,
  •     pomiar sprawności kotła z dokładnymi danymi, takimi jak zawartość O2 lub CO2 w spalinach suchych, temperatura spalin za kotłem i powietrza doprowadzanego do spalania itd.,
  •     ocena sprawności kotła,
  •     dane dotyczące przekazywania ciepła do pomieszczeń (rodzaj grzejników, rozdział czynnika grzewczego, usytuowanie grzejników itd.) oraz regulacji i przesyłu ciepła.
  1. W przypadku kontroli systemu klimatyzacji:
  •     dane dotyczące ochrony przed zyskami słonecznymi,
  •     rok wykonania systemu klimatyzacji,
  •     liczba systemów chłodzenia,
  •     źródło chłodu (sprężarkowe lub absorpcyjne urządzenie chłodnicze, split itd.),
  •     moc nominalna urządzenia chłodniczego podawana w kW,
  •     rzeczywiste obciążenie chłodnicze źródła chłodu podawana w kW,
  •     rodzaj czynnika chłodniczego,
  •     wskaźnik sezonowej efektywności energetycznej SEER urządzenia chłodniczego,
  •     znamionowy wskaźnik efektywności energetycznej EER (dotyczy klimatyzatorów kanałowych),
  •     ocena sprawności źródła chłodu i dostosowania systemu do potrzeb użytkowych budynku, 
  •     rodzaj regulacji mocy chłodniczej, nastawy regulacyjne,
  •     stan techniczny urządzenia zewnętrznego, konserwacja urządzenia i rozprowadzanie chłodu,
  •     rurociągi, stan powierzchni, szczelność, stan izolacji i armatury,
  •     pompy: całkowita moc nominalna podawana w kW, sposób eksploatacji, stan techniczny, 
  •     przekazywanie chłodu do pomieszczeń, tj. instalacja wentylacji i klimatyzacji, klimakonwektory wentylatorowe, klimatyzatory itd.,
  •     rodzaj wentylacji i odzyskiwania ciepła,
  •     rodzaj układu automatycznej regulacji strumienia powietrza wentylacyjnego oraz regulacji mocy chłodniczej,
  •     ocena układów automatycznej regulacji, 
  •     centrale klimatyzacyjne lub oddzielne urządzenia do uzdatniania powietrza: stan techniczny, konserwacja, szczelność, stan izolacji i wyposażenia,
  •     ocena rozdziału powietrza wentylacyjnego, 
  •     klimakonwektory wentylatorowe i klimatyzatory, regulacja i nastawy regulacyjne. 

Po zakończonych czynnościach kontrolnych osoba dokonująca sprawdzenia powinna szczegółowo opisać wszelkie zalecenia, jeśli stwierdzono występowanie różnego rodzaju braków, usterek czy poważniejszych nieprawidłowości. Do sporządzania zestawienia uwag i wskazań służą kolejne części protokołu:

  • zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które mają wpływ na poprawę efektywności energetycznej systemu ogrzewania, 
  • zalecenia dla właściciela lub zarządcy budynku.

    
Wzory protokołów kontroli systemów grzewczych i klimatyzacji cechują się bardzo dużą szczegółowością. Należy jednak zwrócić uwagę, iż ich zakres wynika z różnej skali i charakteru kontrolowanych instalacji, a w rozporządzeniu konieczne było określenie wzoru dokumentu uniwersalnego, odpowiedniego dla różnego rodzaju systemów. 

Kontrola oraz ocena stanu i możliwości użytkowania wyrobów zawierających azbest wbudowanych w obiekt budowlany

Wyroby azbestowe ciągle funkcjonują na elewacjach i dachach starszych budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz obiektów pomocniczych przy tych budynkach. Dokładne wytyczne dotyczące obowiązku przeprowadzania kontroli stanu wyrobów zawierających azbest oraz sporządzenia oceny stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania tych wyrobów, zawarte są w rozporządzeniu Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest z dnia 2 kwietnia 2004 r., które jest aktem wykonawczym do ustawy z dnia 19 czerwca 1997 r. o zakazie stosowania wyrobów zawierających azbest. Warto podkreślić, że elementy obiektu budowlanego zawierające azbest po demontażu stają się odpadem niebezpiecznym, dlatego podlegają odrębnym przepisom. 
 


W efekcie konieczne jest specjalne prowadzenie robót budowlanych rozbiórkowych i późniejsza utylizacja takich wyrobów. Również czynności kontrolne wymagają specjalnego podejścia, odmiennego od tego, jakie cechuje kontrole przeprowadzane na podstawie Prawa budowlanego.

Obowiązek przeprowadzenia kontroli stanu technicznego wbudowanych w obiekt wyrobów azbestowych wynika z treści § 4 ust. 1 powyższego rozporządzenia, mówiącego, że właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, a także obiektu, urządzenia budowlanego, instalacji przemysłowej lub innego miejsca zawierającego azbest, przeprowadza kontrole stanu tych wyrobów w terminach wynikających z oceny stanu tych wyrobów. 

Na podstawie wyników wykonanego okresowego sprawdzenia stanu wyrobów zawierających azbest sporządza się pojedynczy egzemplarz oceny stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania tych wyrobów. Dokument ten właściciel lub zarządca jest obowiązany przechowywać, na podstawie dyspozycji § 4 ust. 3 rozporządzenia wspólnie z: 

  • dokumentacją miejsca zawierającego azbest, obiektu, urządzenia budowlanego lub instalacji przemysłowej,
  • książką obiektu budowlanego, w przypadku budynków oraz obiektów, dla których na mocy art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, istnieje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego.

Poniżej przedstawiono wzór oceny stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania wyrobów zawierających azbest, stanowiący załącznik nr 1 do rozporządzenia w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest.
Obiekty budowlane z wbudowanymi wyrobami azbestowymi są obiektami starszymi. Osoby odpowiedzialne za te obiekty już prawie dwadzieścia lat temu powinny były zorganizować przeprowadzenie pierwszej kontroli oceny stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania wyrobów zawierających azbest, tj. w terminie do 6 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest, czyli do dnia 6 listopada 2004 r. (§ 11 rozporządzenia jw.).

W wyniku przeprowadzenia oceny stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania wyrobów zawierających azbest, dany wyrób należało zakwalifikować do jednego z trzech stopni pilności, który determinował dalsze postępowanie z wyrobem. 

W sytuacji gdy wyrób zakwalifikowany został do III stopnia pilności, należało przeprowadzić kolejną jego ocenę w terminie do pięciu lat. Przyporządkowanie skontrolowanego wyrobu do III stopnia oznaczało, że włókna azbestowe są dobrze zabezpieczone, a sam wyrób nie posiada znaczących uszkodzeń mechanicznych mogących powodować zwiększoną emisję włókien azbestowych. 

Zakwalifikowanie wyrobu zawierającego azbest po przeprowadzeniu oceny do II stopnia pilności, oznaczało konieczność przeprowadzenia kolejnej jego oceny w terminie do jednego roku. Wyrób oceniony jako przynależny do II stopnia pilności charakteryzuje się dobrym zabezpieczeniem włókien azbestowych, lecz posiada drobne uszkodzenia mechaniczne. 

Jeżeli w toku kontroli stanu technicznego wyrób zawierający azbest został niestety zakwalifikowany do I stopnia pilności, to wówczas wyrób taki musiał zostać bądź wymieniony na wyrób bezazbestowy lub odpowiednio zabezpieczony. 

W przypadku zabezpieczenia wyrobu z azbestem – w terminie 30 dni od wykonania zabezpieczenia należało ponownie wykonać ocenę jego stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania (§ 5 ust. 3 ww. rozporządzenia). Czynności sprawdzające elementy azbestowe – począwszy od pierwszej kontroli, o której mowa w rozporządzeniu – muszą być poddawane regularnym przeglądom zgodnie ze stopniami pilności określonymi w kolejno wykonanych ocenach. 

Gdy stopień pilności ulega zmianie, oznacza to, że działania podmiotu odpowiedzialnego za obiekt należy dostosować do wyników oceny (wymienić element, zabezpieczyć go lub zwiększyć częstotliwość ocen).

Podsumowanie

Podmioty odpowiedzialne za obiekty budowlane (m.in. wspólnoty mieszkaniowe) mają szczególny prawny obowiązek organizacji kontroli okresowych stanu technicznego obiektów, które są pod ich opieką. Przy planowaniu takich przeglądów, przedstawiciele wspólnot powinni pamiętać, iż oprócz szeregu obowiązków wymienionych w ustawie Prawo budowlane, należy także stosować wytyczne zawarte w ustawie o charakterystyce energetycznej czy ustawie o zakazie stosowania wyrobów zawierających azbest. Do każdej z ustaw został sporządzony i wprowadzony szereg rozporządzeń wykonawczych o charakterze techniczno-budowlanym. Zawierają one szczegóły wykonywania kontroli stanu technicznego, sprawdzeń czy ocen. 

Celem prawidłowego zorganizowania takiego przeglądu osoby reprezentujące wspólnotę mieszkaniową lub powołany zarządca powinni posiadać szeroką i praktyczną wiedzę dotyczącą wszystkich tych przepisów, aby nie popełnić błędu, który może skutkować nieważnością kontroli lub ustrzec się przed istotnymi brakami w wymaganej dokumentacji. Każdy brak w dokumentacji zawierającej wyniki kontroli może nieść za sobą poważne konsekwencje. Jeżeli wykryte zostanie niedopatrzenie i będzie to tylko brak formalny – należy niezwłocznie go uzupełnić. Natomiast jeżeli w obiekcie budowlanym może występować nieujawniony stan zagrożenia, sytuacja może być poważniejsza i w efekcie osoby odpowiedzialne mogą dosięgnąć konsekwencje, nawet natury prawo-karnej. Mając to na uwadze, do wszystkich kontroli, sprawdzeń, badań czy przeglądów okresowych stanu technicznego powinno podchodzić się indywidualnie i pamiętać o wymogach zawartych w obowiązujących regulacjach prawnych. Ważny jest każdy szczegół dotyczący organizacji czynności kontrolnych. Musi je wykonywać osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje zawodowe, w tym – w niektórych przypadkach – stosowne uprawnienia budowlane. 

Po zakończeniu przeglądu specjalista powinien przekazać protokół, w którym będą zawarte zalecenia, na podstawie których zostaną przeprowadzone odpowiednie roboty remontowe, naprawcze czy konserwacyjne. Wykonywanie wskazanych robót jest konieczne, aby utrzymywać budynek mieszkalny wielorodzinny w należytym stanie technicznym i zminimalizować możliwość wystąpienia jakiegokolwiek zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników, ich mienia oraz środowiska. 

 

Bibliografia:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.).
  • Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 497).
  • Ustawa z dnia 19 czerwca 1997 r. o zakazie stosowania wyrobów zawierających azbest (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz.1680).
  • Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r., Nr 74, poz. 836 z późn. zm.).
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (t.j. Dz. U z 2019 r., poz. 1065 z późn. zm.).
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 17 lutego 2015 r. w sprawie wzorów protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 513). 
  • Rozporządzenie Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 2 kwietnia 2004 r. w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest (Dz. U. z 2004 r., Nr 71, poz. 649 z późn. zm.).
  • www.gunb.gov.pl

 

 

 

 

 

 

Przypisy