Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

4 października 2022

NR 242 (Wrzesień 2022)

Rozstrzygnięcie sądu w razie braku zgody właścicieli lokali na podjęcie uchwały

0 368

Przepisy ustawy o własności lokali1 zawierają rozwiązanie dopuszczające możliwość wstąpienia przez zarząd (lub zarządcę) na drogę sądową w razie braku wyrażenia przez właścicieli lokali zgody na podjęcie uchwały w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Cel regulacji

W art. 24 u.w.l. ustawodawca przesądził, iż w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali (na podjęcie uchwały w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie w tej sprawie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

POLECAMY

Jak wyjaśnia się w doktrynie2 – przez wystąpienie do sądu zarząd (lub zarządca) może usunąć przeszkodę w postaci podjęcia przez właścicieli lokali uchwał, o których mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l., a więc uchwał w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Pamiętać należy, iż czynności zwykłego zarządu mogą być wykonywane przez zarząd samodzielnie3. Oznacza to zarazem, że nie jest dopuszczalne wystąpienie do sądu z wnioskiem w trybie art. 24 u.w.l. na dokonanie czynności, której zarząd może dokonać samodzielnie. Mając powyższe na uwadze, niektórzy przedstawiciele doktryny prezentują – w mojej ocenie niesłuszny – pogląd, że posłużenie się przez ustawodawcę w art. 24 u.w.l. sformułowaniem „brak wymaganej większości właścicieli lokali” może nasuwać wniosek, iż nie chodzi tu o wszelkie możliwe uchwały podejmowane przez członków wspólnoty, lecz jedynie o te, które dotyczą czynności wyszczególnionych w art. 22 ust. 3 u.w.l. Niepodjęcie uchwały przez członków wspólnoty w sprawach niewymienionych wprost w tym przepisie, czyli nieuzyskanie (brak) zgody wymaganej większości właścicieli lokali, nie oznaczałby zatem – zgodnie z tym stanowiskiem – iż zarząd lub zarządca mogliby zwrócić się do sądu z odpowiednim wnioskiem w trybie art. 24 u.w.l.4.

przypominamy!
Czynności zwykłego zarządu mogą być wykonywane przez zarząd samodzielnie.

Omawiana regulacja może zostać zastosowana zarówno wówczas, gdy większość właścicieli zagłosowała przeciwko przyjęciu zaproponowanej uchwały, jak również wówczas, gdy uchwała taka nie może zostać w ogóle podjęta, gdyż właściciele nie pojawiają się na zwoływanych zebraniach wspólnoty bądź też nie oddają swoich głosów w trybie ich indywidualnego zbierania przez zarząd. Przepis ten będzie znajdował zastosowanie zarówno więc w sytuacji, gdy za określoną uchwałą nie wypowiedziała się wymagana większość właścicieli lokali (a więc uchwała nie została podjęta), jak i wówczas, gdy nie wszyscy właściciele lokali uczestniczyli w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej lub też nie oddali głosów w trybie indywidualnego ich zbierania.

Rozwiązanie przyjęte w komentowanym przepisie ma zatem służyć umożliwieniu zarządowi (lub zarządcy) wykonywania swoich obowiązków w sytuacji braku niezbędnego współdziałania ze strony właścicieli lokali albo z uwagi na występującą niemożność efektywnego podejmowania decyzji przez członków wspólnoty mieszkaniowej (np. ze względu na dzielący ich konflikt interesów). Powyższe dotyczy zwłaszcza podejmowania decyzji dotyczących konieczności zgromadzenia lub wydatkowania przez wspólnotę środków finansowych, które – jak wskazuje praktyka – zwykle spotykają się z największym oporem ze strony właścicieli lokali i stanowią źródło licznych konfliktów. W celu wyeliminowania takich sytuacji ustawodawca przewidział możliwość rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

uwaga!
Przepis art. 24 u.w.l. znajduje zastosowanie odnośnie do tych czynności, do których dokonania zarząd (lub zarządca) nie uzyskali zgody większości właścicieli lokali.

Jak słusznie podnosi się w orzecznictwie – przepis art. 24 u.w.l. znajduje zastosowanie odnośnie do tych czynności, do których dokonania zarząd (lub zarządca) nie uzyskali zgody większości właścicieli lokali. Uprawnienie to pozwala bowiem na wystąpienie do sądu w sprawach przekraczających zwykły zarząd, dla których realizacji zarząd potrzebuje zwykle – stosownie do art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l. – zgody i pełnomocnictwa właścicieli lokali wyrażonych w formie uchwały5. Co wobec tego istotne, wystąpienie do sądu w trybie art. 24 u.w.l. musi być zawsze poprzedzone próbą podjęcia uchwały zgodnie z przepisami u.w.l.

ważne!
Wystąpienie do sądu w trybie art. 24 u.w.l. musi być zawsze poprzedzone próbą podjęcia uchwały zgodnie z przepisami u.w.l.

Konkludując, w przepisie art. 24 u.w.l. chodzi zatem o sprawy ważne dla wspólnoty z zakresu przekraczającego zwykły zarząd, a jego regulacja umożliwia zarządowi (lub zarządcy) wymuszenie na właścicielach lokali wywiązanie się z obowiązku utrzymania nieruchomości w należytym stanie oraz rozwiązywanie spornych spraw na drodze sądowej.

Zakres zastosowania

Przyjmuje się, iż omawiana regulacja ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, w których obowiązują ustawowe reguły sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, lub które zdecydowały się powierzyć zarząd nieruchomością wspólną zarządcy, o którym mowa w przepisie art. 18 ust. 1 u.w.l.

Oczywiście przepis art. 24 u.w.l. znajdzie zastosowanie także w odniesieniu do tzw. małych wspólnot, które odstąpiły od modelu ustawowego zarządu bezpośredniego na rzecz powołania zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l.

ważne!
Przepis art. 24 u.w.l. znajdzie zastosowanie także w odniesieniu do tzw. małych wspólnot, które odstąpiły od modelu ustawowego zarządu bezpośredniego na rzecz powołania zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l.

Co jednak ważne, komentowana regulacja nie znajdzie zastosowania, jeżeli zarząd nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie wykonywany jest na podstawie przepisów ogólnych k.c.6 o współwłasności. W tej sytuacji sami właściciele lokali mogą domagać się rozstrzygnięcia sądowego w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności.

przypominamy!
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Przypomnieć należy, iż zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Analogiczną regulację (z tym że dotyczącą podejmowania czynności zwykłego zarządu) zawiera art. 201 k.c. – przy braku zgody większości współwłaścicieli na podjęcie czynności zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

uwaga!
W tzw. małej wspólnocie w przypadku braku zgody większości współwłaścicieli na podjęcie czynności zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

W sytuacji, gdy wspólnotę reprezentuje zarząd (lub zarządca), to właścicielom nie przysługuje już samodzielne i indywidualne uprawnienie do domagania się od sądu zobowiązania wspólnoty do podjęcia uchwały o określonej treści lub udzielenia upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Podmiot uprawniony do wystąpienia z żądaniem rozstrzygnięcia sprawy przez sąd

Stosownie do art. 24 u.w.l. z żądaniem rozstrzygnięcia sprawy, co do której właściciele lokali nie podjęli stosownej uchwały, do sądu wystąpić może:

  • zarząd wspólnoty, powołany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l. (a więc gdy zarząd nieruchomością wspólną nie jest sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali);
  • zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Oczywiście, w razie zmiany osoby zarządcy z wykorzystaniem trybu przewidzianego w art. 18 ust. 2a u.w.l., z żądaniem takim będzie mógł wystąpić nowy zarządca. Zauważyć można jedynie, że w pierwotnym brzmieniu komentowany przepis przyznawał prawo wystąpienia do sądu o rozstrzygnięcie sprawy wyłącznie zarządowi wspólnoty. Obecnie legitymacja czynna w tego rodzaju sprawach przysługuje, obok zarządu, także zarządcy, któremu zarząd powierzony został w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.

Jak słusznie wskazuje się w doktrynie7 – uprawnienie, o którym mowa w art. 24 u.w.l., nie przysługuje natomiast zarządcy przymusowemu ustanowionemu w trybie przewidzianym w art. 26 u.w.l. Wyjaśnia się bowiem, iż w przypadku tego zarządcy uprawnienie powyższe wynika nie z komentowanego przepisu, lecz z odpowiedniego zastosowania art. 935 § 3 w zw. z art. 615 k.p.c.8, które stanowią, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca taki może wykonywać tylko za zgodą stron, a w przypadku jej braku – jedynie za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

uwaga!
Uprawnienie, o którym mowa w art. 24 u.w.l., nie przysługuje natomiast zarządcy przymusowemu ustanowionemu w trybie przewidzianym w art. 26 u.w.l.

Postępowanie sądowe

Sprawa wywołana wnioskiem złożonym na podstawie art. 24 u.w.l. rozpoznawana jest przez sąd w postępowaniu nieprocesowym. Pomimo że zastosowanie tej regulacji ma miejsce w razie odmownego stanowiska ze strony właścicieli lokali co do wyrażenia zgody na podjęcie danej czynności w formie uchwały, to jednakże – jak wyraźnie stanowi art. 24 u.w.l. – podejmując wiążące rozstrzygnięcie w sprawie, sąd powinien wziąć pod uwagę jedynie cel zamierzonej czynności oraz interesy właścicieli, a nie np. interes zarządu (lub zarządcy) domagającego się wyrażenia zgody na jej dokonanie.

uwaga!
Podejmując wiążące rozstrzygnięcie w sprawie, sąd powinien wziąć pod uwagę jedynie cel zamierzonej czynności oraz interesy właścicieli, a nie np. interes zarządu (lub zarządcy) domagającego się wyrażenia zgody na jej dokonanie.

Jak wyjaśnia się to w doktrynie9, interes właścicieli lokali w danej wspólnocie sąd orzekający powinien rozważyć w szerokim znaczeniu, tj. zarówno majątkowym, jak i niemajątkowym. Sam przy tym fakt, iż właściciele sprzeciwiają się danej czynności, nie powinien prowadzić do wniosku, że jest ona sprzeczna z ich interesem. Przykładowo właściciele mogą się sprzeciwiać dokonaniu remontu nieruchomości wspólnej ze względu na związane z tym znaczne koszty, w sytuacji, kiedy takie działanie jest obiektywnie uzasadnione ze względu na potrzebę uniknięcia grożącej im niepowetowanej szkody bądź też stan budynku zagraża bezpieczeństwu osób i mienia. Konieczne jest zatem wykazanie, iż podjęcie zamierzonej czynności jest istotne i potrzebne dla interesów wspólnoty (np. z gospodarczego punktu widzenia), a także że nie prowadzi do pokrzywdzenia niektórych spośród właścicieli. Jak wyjaśnia się to słusznie, podstawą ewentualnej odmowy wyrażenia przez sąd zgody na daną czynność może być jej bezcelowość z punktu widzenia ekonomicznego lub możliwość pokrzywdzenia innych właścicieli.

uwaga!
Podstawą ewentualnej odmowy wyrażenia przez sąd zgody na daną czynność może być jej bezcelowość z punktu widzenia ekonomicznego lub możliwość pokrzywdzenia innych właścicieli.

Postępowanie nieprocesowe w sprawie prowadzi sąd właściwy według miejsca położenia nieruchomości wspólnej, ustalony na podstawie regulacji art. 606 k.p.c. 
Zgodnie z utrwalonym zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie poglądem sprawy oparte na regulacji art. 24 u.w.l. stanowią sprawy z zakresu prawa rzeczowego, do których rozpoznania właściwy jest sąd miejsca położenia rzeczy. Wnioskodawcą w sprawie będzie zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., a uczestnikami postępowania – właściciele lokali (określeni indywidualnie) tworzący (stosownie do art. 6 u.w.l.) 
daną wspólnotę mieszkaniową. W tym miejscu przypomnieć należy, że w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową powinny być składane zgodnie z art. 21 ust. 2 u.w.l. przynajmniej przez dwóch jego człon...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy