Rozstrzygnięcie sądu w razie braku zgody właścicieli lokali na podjęcie uchwały

Cel regulacji

W art. 24 u.w.l. ustawodawca przesądził, iż w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali (na podjęcie uchwały w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie w tej sprawie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Jak wyjaśnia się w doktrynie2 – przez wystąpienie do sądu zarząd (lub zarządca) może usunąć przeszkodę w postaci podjęcia przez właścicieli lokali uchwał, o których mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l., a więc uchwał w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Pamiętać należy, iż czynności zwykłego zarządu mogą być wykonywane przez zarząd samodzielnie3. Oznacza to zarazem, że nie jest dopuszczalne wystąpienie do sądu z wnioskiem w trybie art. 24 u.w.l. na dokonanie czynności, której zarząd może dokonać samodzielnie. Mając powyższe na uwadze, niektórzy przedstawiciele doktryny prezentują – w mojej ocenie niesłuszny – pogląd, że posłużenie się przez ustawodawcę w art. 24 u.w.l. sformułowaniem „brak wymaganej większości właścicieli lokali” może nasuwać wniosek, iż nie chodzi tu o wszelkie możliwe uchwały podejmowane przez członków wspólnoty, lecz jedynie o te, które dotyczą czynności wyszczególnionych w art. 22 ust. 3 u.w.l. Niepodjęcie uchwały przez członków wspólnoty w sprawach niewymienionych wprost w tym przepisie, czyli nieuzyskanie (brak) zgody wymaganej większości właścicieli lokali, nie oznaczałby zatem – zgodnie z tym stanowiskiem – iż zarząd lub zarządca mogliby zwrócić się do sądu z odpowiednim wnioskiem w trybie art. 24 u.w.l.4.

przypominamy!
Czynności zwykłego zarządu mogą być wykonywane przez zarząd samodzielnie.

Omawiana regulacja może zostać zastosowana zarówno wówczas, gdy większość właścicieli zagłosowała przeciwko przyjęciu zaproponowanej uchwały, jak również wówczas, gdy uchwała taka nie może zostać w ogóle podjęta, gdyż właściciele nie pojawiają się na zwoływanych zebraniach wspólnoty bądź też nie oddają swoich głosów w trybie ich indywidualnego zbierania przez zarząd. Przepis ten będzie znajdował zastosowanie zarówno więc w sytuacji, gdy za określoną uchwałą nie wypowiedziała się wymagana większość właścicieli lokali (a więc uchwała nie została podjęta), jak i wówczas, gdy ni...