Transakcje zwolnione z opodatkowania
Od 31 sierpnia 2023 roku opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Oprócz tego zwolnienie obejmuje również sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który stanowi część składową takiego gruntu, a także prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Na takie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych nie można jednak liczyć w przypadku sprzedaży udziałów w ww. prawach. Powyższe stanowisko, choć niewyrażone bezpośrednio w przepisach ustawy, zostało wyinterpretowane z nich przez Ministerstwo Finansów w piśmie do Krajowej Rady Notarialnej.
Co istotne – przywołana norma prawna nie znajduje bezwzględnego zastosowania do wszystkich czynności prawnych, których przedmiotem jest sprzedaż we wskazanym powyżej zakresie, ponieważ ustawa przewiduje zwolnienie wyłącznie w przypadku, gdy kupującymi są osoba lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Powyższe zastrzeżenie w sposób znaczący ogranicza krąg podmiotowy osób, które mogą skorzystać z wprowadzonego przez ustawodawcę uprawnienia, ponieważ zwolnienie nie obejmuje nie tylko tych osób, które są właścicielami innej nieruchomości w dacie nabycia nieruchomości, ale również wszystkich osób, którym kiedykolwiek przysługiwało prawo własności do nieruchomości (lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), niezależnie od tego, czy nabyli je w drodze odpłatnej czynności prawnej czy też otrzymali je w darowiźnie. Wyjątek w tym zakresie stanowi jedynie nabycie praw poprzez dziedziczenie spadku, przy czym i w tym przypadku kupujący ograniczony jest możliwością posiadania maksymalnie 50% udziałów w prawie własności (analogicznie spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu).
UWAGA!
Konieczność nieposiadania uprzednich praw do mieszkania dotyczy nie tylko nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, ale również poza granicami kraju. Co więcej, organ podatkowy poweźmie wiedzę o przysługiwaniu podatnikowi praw, nawet jeśli podatnik nie złoży w tym zakresie oświadczenia, ponieważ organy mają prawo do wymiany danych podatkowych między państwami dla realizacji celów stosowania i wykonywania przepisów prawa.
Ponadto podkreślenia wymaga fakt, że ze zwolnienia korzysta wyłącznie kupujący, a nie sprzedający. Sposób zredagowania przepisu, w którym ustawodawca wskazuje, że zwolniona jest „sprzedaż”, może wprowadzać w błąd co do podmiotu, który jest zwolniony od PCC, jednak zarówno orzeczenia organów podatkowych, jak i stanowisko przedstawicieli doktryny jest w tym zakresie jednoznaczne.
Nabycie nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez więcej niż jedną osobę a zwolnienie z PCC
Na gruncie prawa cywilnego nie istnieją prawne przeszkody, aby mieszkanie zostało nabyte do majątku wspólnego małżonków lub przez inne osoby w ramach współwłasności. Należy jednak zdawać sobie sprawę, że w takim przypadku każdy ze współwłaścicieli musi spełniać warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia, ponieważ w przeciwnym razie nabywcy zobligowani będą uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.
Co prawda powyższy pogląd nie wynika bezpośrednio z literalnego brzmienia przepisów ustawy, jednak znajduje swoje uzasadnienie w stanowisku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonym 21 września 2023 roku w sprawie o sygnaturze 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB, gdzie organ podatkowy jednoznacznie stwierdził, że „Zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W przypadku gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia”.1 Jeśli zatem którykolwiek z nabywców nie spełnia choćby jednego z wymogów ustawowych – nie można powołać się na zwolnienie z obowiązku uiszczenia podatku.
PRZYKŁAD
Małżeństwo chce nabyć swoje pierwsze wspólne mieszkanie. Żadnemu z małżonków nie przysługuje obecnie żadne uprawnienie do korzystania z lokalu, w tym w szczególności nie mają prawa własności do nieruchomości. Małżonka nigdy nie była właścicielem nieruchomości, a mąż dostał kiedyś na mocy umowy darowizny od dziadka mieszkanie, które sprzedał, bo uznał, że nie będzie mu potrzebne. W niniejszym przykładzie na pierwszy rzut oka wydaje się, że oboje małżonkowie spełniają warunki przyznania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, jednak dokładna analiza art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że nie będą mogli oni skorzystać ze zwolnienia podatkowego, ponieważ mąż był w przeszłości właścicielem nieruchomości.
Na jakiej podstawie organ ustali zasadność zwolnienia z PCC?
Zasadność zastosowania zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych będzie weryfikowana na podstawie oświadczenia złożonego notariuszowi przez nabywcę nieruchomości. W przypadku oświadczenia o posiadaniu praw do nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia, nabywca powinien przedłożyć stosowną dokumentację potwierdzającą ten fakt. Z kolei notariusz winien przedmiotowe dokumenty zweryfikować pod kątem możliwości zwolnienia z podatku PCC, w szczególności powinien sprawdzić, czy udziały przyszłego nabywcy w odziedziczonej nieruchomości nie przekraczają 50 procent.
Złożenie nieprawdziwego oświadczenia przez podatnika a odpowiedzialność karnoskarbowa
Przed złożeniem oświadczenia notariusz powinien również pouczyć nabywcę o skutkach złożenia oświadczenia niezgodnego z prawdą, bo mogą być one naprawdę daleko idące.
W zależności od tego, na uszczuplenie jakiej kwoty podatku narazi nieprawdziwe oświadczenie podatnika, może on odpowiadać za wykroczenie lub przestępstwo na podstawie art. 56 k.k.s., w myśl którego podatnikowi, który składając organowi podatkowemu, innemu uprawnionemu organowi lub płatnikowi deklarację bądź oświadczenie podaje nieprawdę lub zataja prawdę albo nie dopełnia obowiązku zawiadomienia o zmianie objętych nimi danych, przez co naraża podatek na uszczuplenie, grozi kara grzywny do 720 stawek dziennych albo kara pozbawienia wolności, albo obie te kary łącznie.
O tym czy podatnik będzie odpowiadać za wykroczenie czy też przestępstwo, decyduje wartość uszczuplenia. O wykroczeniu skarbowym możemy mówić wówczas, gdy kwota uszczuplonej lub narażonej na uszczuplenie należności publicznoprawnej albo wartość przedmiotu czynu nie przekracza pięciokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia w czasie jego popełnienia, a zatem kwotą graniczną będzie obecnie kwota 18 000 zł.
POLECAMY
