Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

15 grudnia 2021

NR 234 (Grudzień 2021)

Administrowanie drogami wewnętrznymi, dojazdowymi i parkingami na osiedlach

0 2235

W realiach polskiego systemu gospodarowania przestrzenią dość istotnym problemem, z którym borykają się tak podmioty realizujące nową zabudowę, jak i już funkcjonujące wspólnoty mieszkaniowe, jest ustalenie zasad administrowania, utrzymania i korzystania z komunikacji drogami wewnętrznymi oraz z parkingów. Podobnie jest z drogami, które służą jako dojazd do nieruchomości.

Problem jest tym większy, że w miastach takie drogi często są odgradzane fizycznymi barierami, a mieszkańcy nie zgadzają się na ich wykorzystywanie przez osoby, które nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej zarządzającej taką drogą czy parkingiem.

POLECAMY

Należy zdawać sobie sprawę, że rozwiązania przyjęte w odniesieniu do parkingów i osiedlowych dróg wewnętrznych, zależnie od wybranego wariantu na gruncie stosunków własnościowych, pociągają za sobą istotne konsekwencje i wpływać mogą na sposób administrowania czy zarządzania ruchem na tego rodzaju użytkach drogowych.

Analiza rynku nieruchomości, w szczególności bardzo rozgrzanego rynku sprzedaży mieszkań przez deweloperów, pozwala stwierdzić, że zagadnienie konkretnych uwarunkowań prawnych dla funkcjonowania dróg osiedlowych, parkingów, czy w ogóle przestrzeni nieruchomości wspólnej, rzadko stanowi przedmiot zainteresowania nabywców lokali. Tymczasem warto zdawać sobie sprawę, że określone rozwiązania najczęściej zaproponowane przez dewelopera, a niekiedy wręcz przez tego dewelopera narzucone, ponoszą za sobą określone konsekwencje dla sposobu i trudności zarządzania lub współkorzystania z dróg wewnętrznych czy dojazdowych.

Dość częste etapowanie realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, czy też brak ustalenia przez deweloperów zasad funkcjonowania powstałych w przyszłości (po realizacji całego przedsięwzięcia) wspólnot mieszkaniowych, powodują, że pojawiają się problemy związane z zasadami wspólnego korzystania z nieruchomości zabudowanej parkingiem lub drogą wewnętrzną, które obsługują komunikacyjnie więcej niż jedną wspólnotę mieszkaniową i służą im za dojazd do drogi publicznej.
W tego typu sytuacjach powstawać mogą pytania, kto ponosi koszty utrzymania takiej drogi wewnętrznej? W jakiej proporcji? Kto jest podmiotem zarządzającym ruchem i w jaki sposób to się odbywa? Kto decyduje o konieczności wykonania remontu? Kto ponosi koszty odśnieżania? Sprzątania? Odpowiedzi na tego rodzaju pytania niemal za każdym razem uzależnione są od cywilnoprawnych rozwiązań przyjętych dla struktury właścicielskiej tego terenu oraz od tego, czy podmioty zainteresowane nie zawarły w związku z tą problematyką jakiś dodatkowych umów między sobą.

Spośród najpopularniejszych rozwiązań dotyczących administrowania drogami wewnętrznymi i dojazdowymi na osiedlach spotkać możemy w szczególności trzy przyjęte sposoby uregulowania tej materii, które istotnie różnią się od siebie w zakresie ustalania zasad zarządu i ponoszenia kosztów związanych z taką drogą wewnętrzną.

Drogi i parkingi wewnętrzne jako nieruchomość wspólna

Pierwszym rozwiązaniem, dość prostym w swoim założeniu, jest funkcjonowanie w ramach uwarunkowania, w którym nieruchomość gruntowa zabudowana drogą wewnętrzną lub też parkingiem, stanowi nieruchomość wspólną danej wspólnoty mieszkaniowej. Obszar przeznaczony na potrzeby komunikacji jest zatem zarządzany na podstawie przepisów ustawy o własności lokali lub umowy właścicieli o sposobie zarządu taką nieruchomością wspólną. Przy założeniu oczywiście, że mamy tutaj do czynienia ze wspólnotą składającą się z co najmniej 4 lokali mieszkalnych.
Uwarunkowania dla zarządu taką nieruchomością w ramach funkcjonującej wspólnoty mieszkaniowej i ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem takiej drogi wewnętrznej są dość jasne i zrozumiałe. Nie różnią się od ogólnych zasad zarządu odnoszących się do części wspólnych budynku. Bez wątpienia droga stanowić będzie w całości nieruchomość wspólną, a ustawa o własności lokali jasno określa, że koszty utrzymania drogi wewnętrznej powinny być wliczone wówczas do ponoszonych przez właścicieli w ramach miesięcznych zaliczek kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Koszty drogi wewnętrznej obciążać będą właścicieli proporcjonalnie do przypadających na dany lokal udziałom w nieruchomości wspólnej.

Zadania i kwestie problemowe związane z zarządzaniem taką drogą wewnętrzną, która stanowi nieruchomość wspólną, podejmowane będą przez zarząd wspólnoty lub wybranego zarządcę na ogólnie obowiązujących w tym zakresie zasadach. W przypadku, gdyby planowane działania stanowiły czynności przekraczające zakres zwykłego zarząd – konieczna będzie uchwała podjęta przez większość współwłaścicieli. Przy tym sposobie zarządzania problematyczne może być jedynie rozstrzygnięcie, do jakich czynności potrzebna będzie jednak zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie są to jednak sytuacje częste.
 

Uwaga

Zadania i kwestie problemowe związane z zarządzaniem taką drogą wewnętrzną, która stanowi nieruchomość wspólną, podejmowane będą przez zarząd wspólnoty lub wybranego zarządcę na ogólnie obowiązujących w tym zakresie zasadach.


Służebności przejścia i przejazdu

W praktyce często pojawia się problem, kiedy z drogi osiedlowej stanowiącej nieruchomością wspólną jednej wspólnoty mieszkaniowej, ze względów technicznych i ograniczeń w możliwości zagospodarowania terenu, korzystać musi druga wspólnota mieszkaniowa, która zawiązana została wraz z ukończeniem realizacji drugiego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Dla tej drugiej wspólnoty mieszkaniowej droga wewnętrzna nie będzie już nieruchomością wspólną, a cudzą nieruchomością, z której zmuszona jest korzystać. Nie zawsze jednak w praktyce ma do tego tytuł prawny. Często spór pomiędzy sąsiadami wywołuje właśnie brak ustaleń i brak woli porozumienia co do kosztów utrzymania drogi wewnętrznej i związanej z nią infrastruktury.
 

Uwaga

Samo tylko ustanowienie służebności przejścia oraz przejazdu i zatrzymanie poczynionych wspólnie z sąsiadem ustaleń tylko na ustanowieniu tego typu służebności, niekoniecznie będzie rozwiązaniem pożądanym.


Jednym z rozwiązań tego typu trudności, stosowanym również w ogólnie pojętych stosunkach sąsiedzkich, jest korzystanie z drogi wewnętrznej znajdującej się na cudzej nieruchomości na zasadzie służebności przejścia i przejazdu. W odniesieniu do tego rodzaju służebności należy jednak mieć na uwadze, że samo tylko ustanowienie służebności przejścia oraz przejazdu i zatrzymanie poczynionych wspólnie z sąsiadem ustaleń tylko na ustanowieniu tego typu służebności, niekoniecznie będzie rozwiązaniem pożądanym. Z samego prawa przejścia, przechodu czy przejazdu niekoniecznie wynika bowiem uprawnienie do dysponowania nieruchomością obciążoną na cele budowlane i wybudowania infrastruktury drogowej oraz urządzeń jej towarzyszących. Niepożądane jest pozostawianie tego w sferze domysłów i konieczność późniejszej argumentacji, że skoro właściciel ustanowił na naszą rzecz służebność przejazdu, to bez realizacji infrastruktury drogowej taki przejazd faktycznie jest niemożliwy. Zatem musiał w swoim oświadczeniu dotyczącym służebności zawrzeć też zezwolenie na realizację inwestycji budowlanej.

Stąd też oświadczenie o ustanowieniu służebności, które wymaga sformalizowanej formy aktu notarialnego, warto podbudować towarzyszącą umową zobowiązującą do ustanowienia takiej służebności, a jednocześnie określającą warunki korzystania z obciążonej nią nieruchomości.
 

Uwaga

Oświadczenie o ustanowieniu służebności, które wymaga sformalizowanej formy aktu notarialnego, warto podbudować towarzyszącą umową zobowiązującą do ustanowienia takiej służebności, a jednocześnie określającą warunki korzystania z obciążonej nią nieruchomości.


Warto mieć przy tym na względzie, że służebności gruntowe uregulowane są przez powszechnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego. W kontekście powyższych rozważań szczególnie istotne jest, że przy braku odmiennej umowy koszty utrzymania urządzeń służących wykonywaniu praw ze służebności, a jako takie urządzenie traktować będziemy infrastrukturę drogową i związane z nią urządzenia, zgodnie z artykułem 289 Kodeksu cywilnego, obciążać będą właściciela nieruchomości władnącej. Taką regulację należy uznać za logiczną, ponieważ to właściciel nieruchomości władnącej odnosi często największe korzyści z ustanowionej na jego rzecz służebności.

Wskazany przepis Kodeksu cywilnego wskazuje jednocześnie, że jeżeli obowiązek utrzymania urządzeń nałożono na właściciela nieruchomości obciążonej, to jest on osobiście odpowiedzialny za wykonanie takiego obowiązku, a odpowiedzialność współwłaścicieli jest w tym zakresie solidarna.

Jakkolwiek ustanowienie służebności jest rozwiązaniem korzystniejszym niż oparcie się wyłącznie na wypracowanej umowie dotyczącej warunków korzystania z przejazdu przez cudzą nieruchomość, to niemniej w jednym i drugim przypadku – skoro tworzymy zapisy o warunkach współkorzystania przez właścicieli dwóch nieruchomości z danej drogi wewnętrznej – w umowie towarzyszącej ustanowieniu służebności lub samej umowie zobowiązaniowej bez ustanawiania takiego ograniczonego prawa rzeczowego, warto rozstrzygać o podziale zadań w zakresie zarządu drogą wewnętrzną i ponoszenia związanych z tym kosztów.

Droga przedmiotem współwłasności

Ostatnim ze spotykanych w praktyce rozwiązań z zakresu ustalenia struktury prawa własności osiedlowych dróg wewnętrznych lub wspólnotowych parkingów jest nabywanie przez członków wspólnot mieszkaniowych wraz z prawem własności lokalu mieszkalnego udziału w prawie własności działki zabudowanej drogą wewnętrzną lub też parkingiem. Działka drogowa staje się zatem przedmiotem współwłasności. Nie można mylić jednak współwłasności ze statusem nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna jest pojęciem określonym ustawą o własności lokali, a współwłasność jest instytucją znaną z Kodeksu cywilnego.
 

Uwaga

Nie można mylić jednak współwłasności ze statusem nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna jest pojęciem określonym ustawą o własności lokali, a współwłasność jest instytucją znaną z Kodeksu cywilnego. 


Droga wewnętrzna stanowiąca współwłasność w częściach ułamkowych ma w mojej ocenie gorsze uwarunkowania co do zarządzania i ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem takiej infrastruktury komunikacyjnej. Przy braku porozumienia współwłaścicieli wspólne zarządzanie oraz ponoszenie kosztów jej utrzymania jest trudniejsze. W przypadku nieruchomości wspólnej współwłaściciele są niejako zwyczajowo mocniej zobowiązani do ponoszenia kosztów jej utrzymania. W powszechnym przekonaniu konieczne jest ponoszenie tych kosztów w ramach „czynszu” wraz z należnościami za wspólnie rozliczane media. W przypadku łożenia na koszty utrzymania drogi jako przedmiotu współwłasności, taka motywacja może być mniejsza.

W szczególności jednak istotna różnica występuje w odniesieniu do metod zarządzania taką współwłasnością. Nie mamy tutaj mechanizmów właściwych dla podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe. Zasady zarządzania, chociaż współwłaścicieli może być nawet stu lub więcej, obowiązują tutaj zasady jak przy tak zwanej „małej wspólnocie mieszkaniowej”. Oznacza to, że do podjęcia czynności z zakresu zwykłego zarządu taką wspólną drogą potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Natomiast do czynności przekraczających zakres tego zwykłego zarządu konieczna będzie jednomyślność wszystkich osób posiadających udział w prawie własności nieruchomości zabudowanej drogą. Uzyskanie tego rodzaju zgody przy dużej ilości współwłaścicieli oraz ich faktycznej nieobecności, kiedy mieszkanie kupione jest do celów inwestycyjnych, sprawia istotne problemy w podejmowaniu decyzji i rozwiązywania problemów dotyczących wspólnej drogi.

Powyższe uwarunkowania dotyczące zarządzania drogami wewnętrznymi i parkingami na terenach wspólnot mieszkaniowych nie są problemem nowym. Odnotować możemy w tym zakresie pewien paraliż decyzyjny. Sposób funkcjonowania danej wspólnoty warto zatem rozpoznać już na etapie nabywania lokalu mieszkalnego i próbować ustalić, wedle jakich zasad działa funkcjonująca lub mająca powstać w przyszłości wspólnota. W branży nieruchomości zaczyna się dostrzegać, że argument o dobrze funkcjonującej wspólnocie mieszkaniowej – a do takiego dobrego funkcjonowania może przyczynić się właściwe uregulowanie kwestii związanych z drogami wewnętrznymi i parkingami – przemawia za wyższą ceną sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Przypisy