Eksmisja właściciela lokalu ze wspólnoty – kilka uwag o przesłankach powództwa o przymusową sprzedaż lokalu

Najdalej idącym prawem przyznanym wspólnocie mieszkaniowej jest przymusowa sprzedaż lokalu. Instytucja ta wyrażona została w art. 16 ustawy o własności lokali1. Stanowi on, że jeżeli właściciel lokalu:

• zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
• przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
  wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu ­zamiennego.
   

Zagadnienie to odżywa przy okazji takiej akcji jak „Epicki flip”, polegającej na tym, że właściciel zaoferował sprzedaż prawa własności nieruchomości podzielonej na 20 000 udziałów, bądź w przypadku popularnego najmu krótkoterminowego. Bardziej „przyziemnymi” sprawami mogą być np. zbieractwo będące skutkiem zaburzenia obsesyjno-kompulsywnego, niedoprowadzenie lokalu do stanu przydatności po pożarze lub innym zdarzeniu powodującym znaczne straty w lokalu (wybite okna, spalone wnętrze, brak ogrzewania, mediów), uciążliwe korzystnie z nieruchomości (krzyki, głośna muzyka, hałasy).
Skorzystanie przez wspólnotę mieszkaniową z omawianego trybu pozbawienia właściciela przedmiotu jego prawa jest obwarowane wymogami, które muszą być spełnione, aby móc przymusowo sprzedać lokal, a tym samym „­pozbyć się” właściciela, którego zachowanie wpływa na funkcjonowanie ogółu.

Przesłanki

Przesłanki, o których mowa w art. 16 ust. 1 u.w.l., nie muszą występować łącznie. Wystarczające będzie wystąpienie jednej z nich, aby uzasadnione stało się wystąpienie z powództwem przeciwko właścicielowi. Przesłanki te muszą zaistnieć obiektywnie. Nie bada się winy właściciela, natomiast podlega kontroli to, czy uwzględnieniu roszczenia nie sprzeciwiają się zasady współżycia społecznego2. Środek ustanowiony w art. 16 u.w.l. jest specyficzną sankcją powodującą definitywne wykluczenie członka wspólnoty mieszkaniowej, a celem tego przepisu jest ochrona interesów przede wszystkim majątkowych wspólnoty mieszkaniowej i jej pozostałych członków3.

Przesłanki skorelowane są z nałożonymi na właścicieli lokali obowiązkami. Te określone są w art. 13 ust. 1 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem właściciel jest obowiązany:

1. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,
2. utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
3. przestrzegać porządku domowego,
4. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
5. korzystać z niej w sposób nie...