Udostępnianie lokali zarządowi wspólnoty i spółdzielni mieszkaniowej

Ustawodawca wyraźnie wskazuje, że w zakresie stosowania ustawy o własności lokali dostrzeżono problem, który wpływa na konieczność wprowadzenia zmian. W ustawie o własności lokali nie określono pojęcia balkonu ani jego statusu prawnego – tego, czy stanowi on część nieruchomości wspólnej, czy przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu. Jak wskazuje ustawodawca, w celu prawidłowego ustalania tych kwestii należy odwoływać się każdorazowo do orzecznictwa Sądu Najwyższego, które odnosi się jednakże do konkretnego stanu faktycznego i rozwiązania technicznego występującego w danym budynku. Zaznaczyć przy tym warto, że poglądy judykatury nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa w Polsce.

Wspólnota mieszkaniowa i jej definicja w nowelizowanej ustawie

Warto podkreślić, że ustawa o własności lokali nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej. Używany powszechnie termin „osoba ustawowa” jest przede wszystkim pochodną art. 331 Kodeksu cywilnego, w świetle którego wspólnota jest jednostką organizacyjną, w stosunku do której powinno się stosować przepisy dotyczące osoby prawnej. Kwestia ta budzi sporo wątpliwości interpretacyjnych. Tym samym uznaje się status wspólnot za wciąż nierozstrzygnięty.

Z praktyki sądowej

Zgodnie w wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2013 r. (sygn. akt: I ACa 1305/12), zarówno osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne określone w art. 331 § 1 Kodeksu cywilnego ponoszą odpowiedzialność za działania swoich organów, choć w określonych przypadkach nie zwalnia to z odpowiedzialności osobistej także piastunów organów danego podmiotu (osoby prawnej lub jednostki). Żaden przepis ustawy nie wyłącza odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za delikt, którego dopuścił się zarząd wspólnoty. Przeciwnie, przepis art. 416 Kodeksu cywilnego, który stanowi wprost, że osoba prawna jest obowiązana do naprawienia szkody wyrządzonej z winy jej organu, ma na podstawie art. 331 § 1 Kodeksu cywilnego zastosowanie także do wspólnot mieszkaniowych. Wspólnota mieszkaniowa ponosi więc odpowiedzialność deliktową na równi z osobami prawnymi, szczególnie zaś odpowiada za naruszenie dóbr osobistych, którego dopuścił się jej zarząd działaniami podjętymi w ramach swoich uprawnień. Przeciwny pogląd – oparty na analizie granic zdolności kontraktowej wspólnot mieszkaniowych, ale bez należytej oc...