Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

6 grudnia 2018

NR 202 (Grudzień 2018)

Określenie sposobu zarządzania nieruchomością przy zarządzie przymusowym

0 4

W wyroku z 22 czerwca 2018 roku Sąd Okręgowy we Wrocławiu zajmował się pozwem o uchylenie uchwał podjętych w odniesieniu do nieruchomości, w której funkcję zarządu sprawował wyznaczony przez sąd zarządca przymusowy.

Właściciele lokali wchodzących w skład przedmiotowej wspólnoty mieszkaniowej, mimo prowadzenia związanych z tym rozmów, nie zawierali nigdy umowy określającej sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Podjęta wcześniej uchwała o powierzeniu zarządu nieruchomością zarządcy została uchylona, a od tamtego czasu nie powołano zarządu wspólnoty. W rezultacie, na skutek wniosku złożonego przez jednego z właścicieli, postanowieniem sądu rejonowego z 2010 roku ustanowiono dla tej wspólnoty mieszkaniowej zarządcę przymusowego.

Pozew o ustalenie nieistnienia uchwały

W analizowanej sprawie dwóch członków wspólnoty mieszkaniowej wniosło do sądu sprawę o ustalenie nieistnienia uchwały w sprawie zgody na przebudowę lokali oraz nieruchomości wspólnej, polegającej na połączeniu sąsiadujących ze sobą lokali. Pierwszy z lokali 
stanowił lokal użytkowy, a drugim był znajdujący się nad nim lokal mieszkalny. Ingerencja w nieruchomość wspólną ograniczałaby się zatem do wykonania otworu w stropie, przez który przeprowadzono by następnie schody łączące oba lokale. Zaskarżona uchwała została podjęta większością 54,89% głosów w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarządcę przymusowego.
W ocenie skarżących wobec braku umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną nie istniała możliwość podjęcia uchwały większością głosów, lecz konieczna była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ich zdaniem bowiem, jeżeli nie zawarto takiej umowy, to decyzje w zakresie nieruchomości wspólnej powinny być podejmowane jak dla zarządu współwłasnością, a wspólnota w ogóle nie była uprawniona do podjęcia uchwały. Uchwała taka dotknięta jest zatem wadą i skarżący domagali się ustalenia, że jest to uchwała nieistniejąca. Decyzje powinny zatem zapadać zgodnie z regułami zarządu współwłasnością. Przebudowa – jako przekraczająca zakres zwykłego zarządu – wymagałaby zatem zgody wszystkich współwłaścicieli, stosownie do regulacji art. 199 Kodeksu cywilnego.

UWAGA!

Żądanie ustalenia nieistnienia uchwały oparte jest na art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, na podstawie którego przysługuje prawo do żądania ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. 

Z ostrożności podnoszono również żądania ewentualne. Pierwszym było żądanie stwierdzenia nieważności uchwały, albowiem przy jej podjęciu pełnomocnik gminy oraz jeden z członków wspólnoty nie posiadali odpowiedniego umocowania (pełnomocnictwa rodzajowego), odpowiednio do działania w imieniu gminy oraz w imieniu współmałżonka. Gdyby jednak sąd stwierdził brak podstaw do unieważnienia uchwały, skarżący wnieśli również o jej uchylenie, ponieważ jest ona w ich ocenie niezgodna z przepisami, narusza zasady prawidłowego gospodarowania i godzi w ich interesy.
W dalszych wyjaśnieniach powodowie przyznali, niejako w kontrze do wcześniejszego swojego stanowiska, że wspólnota mieszkaniowa powstała z mocy prawa 1 stycznia 1995 roku, co stoi w sprzeczności z ich twierdzeniem, że nie była ona uprawniona do podejmowania uchwał i konieczna była jednomyślna decyzja. W ich ocenie, chociaż z mocy prawa wspólnota powstała wraz z wejściem w życie ustawy o własności lokali, to do czasu zawarcia umowy o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną nie była ona władna podejmować jakichkolwiek uchwał, a do decyzji przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną konieczne jest jednomyślne działanie współwłaścicieli. W tym właśnie powodowie upatrywali podstaw do ustalenia nieistnienia uchwały i ewentualnego roszczenia o uchylenie uchwały, 
jako naruszającej ich interesy. Naruszenie ich interesu miało polegać na ustalaniu uchwałą zasad zarządzania nieruchomością wspólną z pominięciem umowy współwłaścicieli, która do tej pory nie została zawarta.
Powodowie kwestionowali również meritum uchwały, błędnie wskazując, że planowane prace nie stanowią przebudowy, a połączenie dwóch lokali jest możliwe wyłącznie w odniesieniu do lokali o tym samym przeznaczeniu. Tymczasem inwestor planował połączenie lokalu mieszkalnego z lokalem użytkowym. Dodatkowo, takie połączenie w ich ocenie stanowiłoby zmianę sposobu użytkowania części nieruchomości, co z kolei wymagałoby zgłoszenia robót powiatowemu inspektorowi Nadzoru Budowlanego i analizy, czy jest to zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Argumenty pozwanej wspólnoty

Pozwana wspólnota, reprezentowana przez zarządcę przymusowego, wniosła o oddalenie powództwa, które w jej ocenie było w całości bezpodstawne i nieuzasadnione. W odpowiedzi na przedstawione zarzuty wskazała, że ustawa nie wp...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy