Nakaz zamurowania samowolnie wykonanych otworów okiennych w budynku objętym ochroną konserwatorską

Stan faktyczny – postępowanie przed organami Nadzoru Budowlanego

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał – w drodze decyzji administracyjnej – spółdzielni mieszkaniowej jako zarządcy nieruchomości, doprowadzenie znajdującego się na jej terenie budynku mieszkalnego wielorodzinnego do stanu poprzedniego, poprzez likwidację 22 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej tego budynku, graniczącej jednocześnie z nieruchomością sąsiednią. Na wykonanie wyżej wymienionego obowiązku wyznaczony został jednocześnie termin pięciu miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu wydanej decyzji wskazano bowiem, że 22 okna wykute w ścianie szczytowej budynku wykonane zostały bez wymaganego pozwolenie na budowę, a więc w ramach tzw. samowoli budowlanej.

Od orzeczenia organu Nadzoru Budowlanego spółdzielnia wniosła odwołanie do organu II instancji, domagając się uchylenia wydanej w sprawie decyzji. W ocenie spółdzielni PINB w sposób nieprawidłowy dokonał zarówno określenia stron postępowania (to nie spółdzielnia wykonać miała wskazane otwory okienne, lecz lokatorzy), jak również nie wyjaśnił w sposób wystarczający stanu faktycznego sprawy oraz błędnie przyjął, iż sporne otwory okienne stanowiły część wspólną nieruchomości.

Po rozpoznaniu odwołania, właściwy Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach wydanego rozstrzygnięcia WINB argumentował, że organ I instancji w sposób prawidłowy dokonał stwierdzenia – na skutek przeprowadzonych czynności kontrolnych na nieruchomości – istnienia w ścianie szczytowej (od strony nieruchomości sąsiedniej) przedmiotowych otworów okiennych. W toku sprawy zaznajomiono się również z pozyskanymi z wydziału urbanistyki i architektury urzędu miasta aktami dotyczącymi wydania zezwolenia na wykonanie jednego tylko otworu okiennego i przebudowę lokalu, jak też złożonymi przez spółdzielnię mieszkaniową wyjaśnieniami, zgodnie z którymi sporne okna zostały wykonane przez mieszkańców budynku w okresie od 1945 do 1974 r., umożliwiając tym samym dokonanie podziałów i zasiedlenie mieszkań o dużych powierzchniach użytkowych przekraczających nawet 150 m2 przez dwie i więcej rodzin.

Na podstawie zebranego materiału dowodowego organy Nadzoru Budowlanego ustaliły, iż przedmiotowe okna w ścianie szczytowej (22 sztuki) zostały wykonane dopiero po 1976 r. Ze stanowiskiem tym nie zgodziła się jednak spółdzielnia, podtrzymując twierdzenie o ich wykonaniu w okresie od 1945 do 1974 r. oraz powołując na wykazanie tego faktu dane zawarte w inwentaryzacji budynku z 2002 r. Ostatecznie przyjęto, że okna powstawały w różnym okresie, o czym świadczyć miało niejednolite ich rozmieszczenie na elewacji, jak również dowolna ich wielkość, natomiast z uwagi na brak dokumentów potwierdzających legalność 22 okien ustalono, że powstały one jako samowola budowlana. Powołując się na obowiązywanie przepisów techniczno-budowlanych, WINB wyjaśnił jednocześnie, iż przepisy te nie przewidują możliwości sytuowania w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego otworów okiennych. Zdaniem organu pozostawienie w ścianie granicznej otworów okiennych (z zamontowaną konstrukcją okna otwieralnego) nie mogło zostać zatem zaakceptowane. Brak akceptacji takiego stanu rzeczy wynikał też z faktu, iż stanowił on naruszenie interesów osób trzecich, tj. właściciela działki sąsiedniej, który z uwagi na usytuowanie otworów okiennych nie mógł w pełni korzystać ze swojej nieruchomości.

W takiej sytuacji PINB zobligowany był więc do wszczęcia postępowania w trybie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo...