Odszkodowanie za obniżenie wartości lokalu w budynku wspólnoty mieszkaniowej – na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego

Stan faktyczny sprawy. Postępowanie przed sądem pierwszej instancji

Powód i jego siostra stali się – w wyniku spadkobrania – współwłaścicielami odrębnego lokalu mieszkalnego położonego w budynku, w którym ukonstytuowała się wspólnota mieszkaniowa. Jak ustalono w toku postępowania, budynek, w którym znajdował się lokal, nie miał jednej ze ścian szczytowych (nośnych) na styku z sąsiednim budynkiem. Taki stan rzeczy istniał przy tym od chwili wybudowania budynku w latach 30. XX w. Ustalono również, że wykonanie ściany szczytowej nie było konieczne ze względów konstrukcyjnych.

Po zapoznaniu się ze stanem lokalu nabytego w wyniku spadkobrania jego właściciel ustalił, że lokal ten, przylegający do budynku sąsiedniego, wymaga natychmiastowego remontu przez likwidację i zabezpieczenie powstałych samoistnych szczelin dylatacyjnych. Właściciel lokalu wystąpił więc do wspólnoty mieszkaniowej z projektami uchwał w sprawie remontu części wspólnej nieruchomości w postaci dobudowy brakującej ściany szczytowej. Uchwała taka nie została jednak podjęta.

Powyższe skutkowało wystąpieniem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z powództwem o zapłatę kwoty w wysokości ponad 140 tys. zł, stanowiącej – w ocenie właściciela lokalu – równowartość obniżenia wartości posiadanego lokalu na skutek braku remontu nieruchomości wspólnej w sposób oddziałujący bezpośrednio na jego lokal.

Po rozpoznaniu sprawy sąd pierwszej instancji oddalił powództwo w całości. Jak ustalił, w sprawie występował brak legitymacji procesowej biernej po stronie pozwanej wspólnoty, skoro budynek nie miał ściany szczytowej na długo przed powstaniem tej wspólnoty. Należy bowiem przypomnieć, że przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali weszły w życie dopiero z dniem 1 stycznia 1995 r., w tym zaś art. 6 tej ustawy, stanowiący, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.