Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

6 grudnia 2018

NR 202 (Grudzień 2018)

Obowiązek usunięcia awarii kanalizacji

0 4

Od niedawna zarządzamy niewielką wspólnota mieszkaniową i mamy problem w jednym z lokali. Mianowicie, jedno z mieszkań znajdujących się na parterze jest co jakiś czas zalewane. Przyczyną jest prawdopodobnie pion kanalizacyjny (złe podłączenie u któregoś z lokatorów wyżej). Czy jako zarządca/administrator mamy jakiś obowiązek, żeby tę usterkę zlokalizować i naprawić? Czy w naszym zakresie obowiązków jest rozwiązanie zaistniałej sytuacji, czy to jednak lokator sam musi w drodze rozmów z sąsiadami rozwiązać ten problem?

Należy zwrócić uwagę na specyfikę wspólnot mieszkaniowych, gdyż w ich obrębie istnieją dwa rodzaje nieruchomości: nieruchomość wspólna i odrębne lokale.

Nieruchomość wspólna a odrębność lokali

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne zwłaszcza w przypadku urządzeń. Wspólnoty mieszkaniowe mają więc bardzo często problemy w przypadku instalacji w określeniu, która ich część jest częścią nieruchomości wspólnej, a która częścią konkretnego lokalu. Jest to przy tym dość ważne rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów, usuwanie awarii, czy też zabezpieczenie instalacji w nieruchomości wspólnej należy do wspólnoty mieszkaniowej, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali w wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Tymczasem przeprowadzenie przeglądów, usuwanie awarii zabezpieczenie instalacji odnośnie do lokali należy do ich właścicieli i to oni ponoszą cale koszty tych czynności.

uwaga!

Kiedy usterka dotyczy rury spustowej lub innych elementów instalacji kanalizacyjnej lokalu, odpowiedzialność ponosi właściciel lokalu, a zatem to on ma usunąć usterkę w instalacji kanalizacyjnej i pokryć koszty napraw związanych z wyciekiem.

Doprecyzowanie pojęcia nieruchomości wspólnej

Aby rozwiązać problem braku szczegółowego pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty wprowadzają w uchwale doprecyzowanie jej definicji, co dokładnie rozgranicza elementy na styku tych nieruchomości – szczególnie tam, gdzie tego wymaga praktyka, aby za każdym razem, przy okazji kolejnych przeglądów czy usuwania awarii, nie wracać do rozstrzygania, kto jest za to odpowiedzialny: wspólnota czy właściciel lokalu. Należy jednak pamiętać, że uchwała taka może jedynie doprecyzować pojęcie nieruchomości wspólnej. Nie może natomiast tworzyć nowej rzeczywistości i określać, że nieruchomość wspólną stanowią elementy, które ewidentnie stanowią element lokali i odwrotnie. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że takie doprecyzowanie ma istotne znaczenie i stanowi dla sądów podstawę, na którą można powołać się w przypadku rozstrzygania sporów w danej wspólnocie mieszkaniowej. Na przykład w wyroku z 16 lutego 2014 r...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy