Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

6 grudnia 2018

NR 202 (Grudzień 2018)

Remonty balkonów – obowiązki wspólnoty a obowiązki właściciela

418

Wspólnota mieszkaniowa jest na końcowym etapie prac remontowych balkonów (balkony stalowe, tzw. przystawne). Ze względu na zły stan balkonów – postępująca korozja wspólnota postanowiła wykonać remont ze środków FR. Mając na uwadze, że remont znacznie obciążył konto wspólnoty, Zarząd zdecydował o podjęciu uchwały, która jasno określi, że za wszelkie szkody będzie odpowiadał właściciel oraz że w kolejnych latach zobowiązuje się właścicieli do bieżącej konserwacji balkonów. Jak powinna brzmieć taka uchwała? 

W zakresie zarządzania nieruchomościami i w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych balkony są elementem nastręczającym pewnych problemów. Przy balkonach odpowiedzialność wspólnoty i właściciela lokalu w pewnej mierze krzyżuje się.

Balkon – część wspólna czy pomieszczenie pomocnicze?

Zależnie od poszczególnych sytuacji faktycznych balkon może być traktowany jako pomieszczenie pomocnicze, gdzie rozciąga się prawo własności właściciela lokalu, do którego balkon przynależy lub nieruchomość wspólna. Nieruchomością wspólną jest bowiem grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Zatem jeżeli balkon stanowi element konstrukcji lub nie służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali – wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Tak też przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 3 października 2002 roku, sygn. akt: III RN 153/01, opubl. LEX nr 80436.
Status balkonu będzie zatem zależał od przyjętych rozwiązań projektowych danego budynku. Nie sposób wyprowadzić ogólnej zasady, iż balkon zawsze stanowi nieruchomość wspólną lub zawsze stanowi pomieszczenie pomocnicze do lokalu mieszkalnego, na które rozciąga się prawo własności.
Kolejna uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 roku, sygn. akt: III CZP 10/08, opubl. LEX nr 348085W, podkreśliła ów podwójny charakter balkonu. W treści uzasadnienia przywołanej uchwały SN czytamy, że podobnie jak w przypadku przedstawionych w pytaniu balkonów dostawnych: „[…] balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony pozwanej, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta okoliczność przesądza, że balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.” Od tego należy jednak odróżnić elementy architektoniczne, konstrukcyjne balkonu, trwale związane z elewacją, które uznaje się za element nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z przywołaną powyżej uchwałą, balkon stanowiący pomieszczenie pomocnicze, a więc w naszym przypadku nie element nieruchomości wspólnej, to „[…] przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej […]. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za […] nieruchomość wspólną”.

Ponoszenie kosztów za remont i konserwację balkonów

Odpowiedzialność w zakresie wydatków na remonty i bieżącą konserwację balkonu zazębia się. W pewnym zakresie balkon jest bowiem pomieszczeniem pomocniczym przynależnym do danego lokalu, a w pozostałym np. balustrada i płyta balkonowa jest jednocześnie elementem konstrukcyjnym budynku, zaliczanym do nieruchomości wspólnych. Powyższe ma oczywiście kluczowe znaczenie, ponieważ wpływa na to, kto zgodnie z ustawą o własności lokali powinien ponosić koszty utrzymania i konserwacji balkonów. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem będą obciążały wspólnotę mieszkaniową.
Powyższe często trudno rozdzielić. Przykładowo, w wyroku z 27 lipca 2017 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt: I ACa 739/16) stwierdził np., że ponieważ działania wspólnoty mają m.in. na celu utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym i estetycznym, to zasadne jest, aby koszty remontu tarasów były rozdzielone stosunkowo między wszystkimi współwłaścicielami. W ocenie sądu, wskazanych powyżej elementów tarasu nie sposób rozdzielić, gdyż przestrzeń płyty balkonowej przeznaczona wyłącznie właścicielowi przyległego lokalu nie jest zawieszona w próżni, stanowi bowiem pewną całość. Inne balkony mogą stanowić np. zadaszenie tych znajdujących się poniżej. Sąd Apelacyjny stwierdził na tej podstawie, że płyta balkonowa może wykraczać poza korzystanie tylko z jednego lokalu.
Jak wynika z powyższego, zakres „odpowiedzialnośc...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy