Odpowiedzialność za uchybienia w utrzymaniu obiektów budowlanych

Obowiązki właścicieli i zarządów są ściśle powiązane z rozmaitymi sytuacjami, które mogą wystąpić podczas normalnego użytkowania obiektu. Jednak obowiązki wynikają także z innych przepisów, m.in. z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[2] – w wypadku wynajmowanych lokali mieszkalnych, czy wprost z Kodeksu cywilnego[3].

Każdy właściciel, zarządca i użytkownik obiektu budowlanego zazwyczaj wie o konieczności wykonywania szczególnych czynności oraz robót pozwalających na komfortowe korzystanie z obiektu. O ile planowanie bieżących napraw i konserwacji nie jest poważniejszym problemem, o tyle wychwycenie i właściwa ocena nieprawidłowości i braków, które mogą wpływać na bezpieczeństwo użytkowania obiektu, nie są już tak oczywiste, a tym samym wymagają współpracy między podmiotem rozporządzającym obiektem a użytkownikiem. Otwartą kwestią pozostaje odpowiedzialność za ewentualne wydarzenia, które mogą nastąpić w czasie eksploatacji obiektu budowlanego. Oczywiste jest, że występują pewne sytuacje, na które nikt nie ma wpływu, np. wichury, potężne wyładowania atmosferyczne, ponadnormatywne opady śniegu. Ogólnie jednak o należytym utrzymaniu obiektu budowlanego decyduje dbałość podmiotów za niego odpowiedzialnych oraz właściwa eksploatacja ze strony użytkowników.

Odpowiedzialność właściciela i zarządcy oraz użytkownika

Rozdziały szósty i siódmy ustawy Prawo budowlane w całości dotyczą odpowiedzialności za stan techniczny obiektu budowlanego w sytuacji eksploatacji w warunkach typowych, jak również po katastrofie budowlanej.

Zdecydowana większość obowiązków związanych z bezpieczeństwem użytkowania obiektu i procedur postępowania w razie wystąpienia różnego rodzaju wydarzeń w obiekcie budowlanym, które mogłyby negatywnie wpłynąć na stan technicznych obiektu oraz jego wyposażenia instalacyjnego, spoczywa na jego właścicielu i zarządcy. Jedynie w dwóch wypadkach ustawa wspomina o odpowiedzialności użytkownika obiektu, przy czym z umów zawartych między podmiotami odpowiedzialnymi a tym użytkownikiem muszą wynikać szczególne obowiązki korzystającego z obiektu.

Analiza zakresu odpowiedzialności poszczególnych podmiotów związanych z obiektem zostanie przeprowadzona pod kątem kolejnych regulacji ustawy Prawo budowlane. Jako podsumowanie przedstawione zostaną sankcje karne w stosunku do poszczególnych podmiotów w aspekcie wcześniej omówionych obowiązków.

1.     Ogólny obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym

Pierwszym i podstawowym obowiązkiem podmiotów odpowiedzialnych jest ten, który został zdefiniowany w art. 61 ustawy, czyli utrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym oraz estetycznym bez względu na okoliczności. Jeżeli użytkowanie obiektu przebiega w typowych warunkach, w art. 61 pkt 1 ustawy Prawo budowlane zadanie dla osób odpowiedzialnych sformułowano następująco: „Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest...