Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

4 października 2022

NR 242 (Wrzesień 2022)

Paczkomat na terenie wspólnoty mieszkaniowej

0 407

19 września 2020 r. weszła w życie ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, w tym postulowane przez Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców ułatwienia przy budowie paczkomatów.

Definicja paczkomatu

Coraz częściej spotykamy się z paczkomatami na terenie wspólnot mieszkaniowych. Głównym celem korzystania z nich przez wspólnoty jest umożliwienie bezpiecznego i szybkiego nadawania i odbioru paczek bez konieczności umawiania się z kurierem, pozostawiania zamówionych paczek pod drzwiami bez dozoru podczas nieobecności zamawiającego oraz ograniczenie kontaktów personalnych z dostawcą i odbiorcą.

POLECAMY

Paczkomat nie jest obiektem budowlanym w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, a urządzeniem w postaci automatycznej skrzynki pocztowej. W tym przypadku nie mamy do czynienia ani z obiektem budowlanym, o którym mowa w art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, ani z budowlą, o której mowa w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, ani też z obiektem małej architektury, o którym mowa w art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego. W związku z powyższym paczkomatu nie można zaliczyć do żadnej z kategorii wymienionych powyżej. Ustawowa definicja paczkomatu nie istnieje, jednakże przyjmuje się, że jest to automatyczna skrytka pocztowa umożliwiająca nadawanie i odbieranie małogabarytowych przesyłek bez bezpośredniej styczności z urzędnikiem pocztowym lub kurierem.

W niniejszym artykule odpowiemy na pytanie, czy montaż paczkomatu na terenie wspólnoty wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego lub zgłoszenia i jakie są warunki techniczne, jeżeli chodzi o odległości paczkomatu od granicy działki.

Na podstawie art. 29 ust. 2 pkt 28 Prawa budowlanego, dodanego ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, paczkomat, czyli zgodnie z ustawą – automat przechowujący przesyłki, był obiektem budowlanym także przed wejściem w życie tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 5 maja 2022 r., sygn. akt: II OSK 1376/19).

Zmiana prawa budowlanego pod kątem paczkomatów

W uzasadnieniu do projektu zmiany ustawy Prawo budowlane (która weszła w życie we wrześniu 2020 r.) czytamy, że zmiana ta wynikała z potrzeby uproszczenia i przyspieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności podejmowanych w nim decyzji.

Dotychczas nie było jednoznacznych regulacji, jeżeli chodzi o urządzenia do przechowywania, wysyłania i odbierania paczek, wyroki sądów (m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 17 ­stycznia 2019 r., sygn. akt: II SA/Łd 761/18) wskazywały, że paczkomat jest budowlą w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane i podlega pod jej regulacje, m.in. co do obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że inwestor wykaże, że jest to obiekt posadowiony na okres nie dłuższy niż 180 dni (wtedy inwestor musiałby zgłosić zamiar jego budowy).

Zarówno samo urządzenie paczkomatu, jak i jego lokalizacja w określonym miejscu nie jest efektem procesu budowlanego, co w konsekwencji prowadzi do wniosku, że paczkomat nie może zostać uznany za obiekt budowlany.

Paczkomat składa się z połączonych ze sobą skrytek pocztowych, komputera podłączonego do sieci telekomunikacyjnej i ekranu. Biorąc zatem pod uwagę elementy wchodzące w skład paczkomatu, ustawa Prawo budowlane nie normuje procesu wytwarzania paczkomatu. Brak jest również przepisów techniczno-budowlanych normujących wymogi, które powinny spełniać tego typu urządzenia. Automatyczna skrytka pocztowa, nazywana paczkomatem, nie jest zatem obiektem budowlanym ani urządzeniem technicznym, a jej wykonanie nie stanowi robót budowlanych. Ponadto samo posadowienie paczkomatu poprzez ustawienie go na płytach chodnikowych nie jest związane z prowadzeniem robót budowlanych.

Łódzki wyrok spowodował, że Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców już na etapie opiniowania i konsultacji publicznych projektu ustawy o zmianie Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw skierował do Ministra Inwestycji i Rozwoju opinię, w której pozytywnie ocenił pomysł uregulowania kwestii budowy paczkomatów, jednak wskazał, aby z obowiązku zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia na budowę zwolnić inwestorów planujących budowę nie tylko bankomatów, wpłatomatów czy automatów sprzedających, ale także wszelkich automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług.

Dlatego też wprowadzono zapisy stanowiące o tym, że inwestycje dotyczące biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie nie wymagają zgłoszenia ani pozwolenia na budowę.

uwaga!
Inwestycje dotyczące biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie nie wymagają zgłoszenia ani pozwolenia na budowę.

Paczkomat na częściach wspólnych nieruchomości

Jak stanowi art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Sąd Okręgowy w Świdnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy w postanowieniu z dnia 12 grudnia 2019 r. (sygn. akt: II Ca 911/19) uznał, że definicja nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Wskazał ponadto, że zawarte w art. 32a tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymogi przewidziane dla działki budowlanej, umożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych. W konsekwencji część wspólną nieruchomości stanowią także alejki spacerowe, zieleń urządzona oraz place zabaw.
Zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości wykonuje z reguły wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Zarząd nieruchomością wspólną może też być wykonywany przez powołanego do tego zarządcę.

Postawienie paczkomatu jako czynność przekraczająca zwykły zarząd

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Taka zgoda potrzebna będzie m.in. do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenia zgody na nadbudowę, przebudowę nieruchomości wspólnej.

Zgoda wyrażona w formie uchwały ogółu właścicieli lokali jest niezbędna do postawienia paczkomatu na gruncie, na którym posadowiony jest budynek wspólnoty.

Paczkomat jest urządzeniem technicznym, które nie jest budowane w określonym miejscu, lecz produkowane w fabryce. Jest on przywożony na miejsce jako gotowa już, funkcjonalna całość, która do działania wymaga tylko podłączenia do zasilania.

Usunięcie paczkomatu z terenu wspólnoty

Gdy po wyrażeniu zgody przez wspólnotę mieszkaniową i postawieniu paczkomatu okaże się, że korzystanie z niego przez dużą liczbę nieznanych osób jest zbyt uciążliwe dla mieszkańców (zagrożenie bezpieczeństwa czy nadmierne hałasy, nagromadzenie śmieci), wspólnota może w każdym czasie podjąć uchwałę o usunięciu paczkomatu z jej terenu.

Paczkomat bezpośrednio przy granicy nieruchomości wspólnoty

Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 28 ustawy Prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 Prawa budowlanego, budowa automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie. Zatem budowa paczkomatów nie wymaga co do zasady żadnych zgód organów, o ile ich wysokość nie przekracza 3 m. Ograniczenia w lokalizowaniu paczkomatów wynikają z odrębnych przepisów. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest niezbędna dla przedsięwzięć, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, z wyłączeniem przedsięwzięć, o których mowa w ust. 1 pkt 17–19 (art. 29 ust. 6 Prawa budowlanego).

Natomiast roboty budowlane wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, a na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – dokonania zgłoszenia, przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Trzeba mieć na uwadze warunki techniczne i planowania przestrzennego.

Brak jest norm (warunków technicznych) wprowadzających wymóg zachowania określonych odległości paczkomatu od granicy działki. Jedynie z przepisu art. 84 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wynika, że usunięcie paczkomatu ustawionego bezpośrednio przy granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej należy do zadań organów nadzoru budowlanego.

uwaga!
Brak jest norm (warunków technicznych) wprowadzających wymóg zachowania określonych odległości paczkomatu od granicy działki. Jedynie z przepisu art. 84 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wynika, że usunięcie paczkomatu ustawionego bezpośrednio przy granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej należy do zadań organów nadzoru budowlanego. 

Do zadań organów nadzoru budowlanego należy m.in. kontrola przestrzegania i stosowania przepisów Prawa budowlanego. Obejmuje ona m.in. kontrolę zgodności wykonywania robót budowlanych z przepisami Prawa budowlanego, projektem budowlanym lub warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Organy nadzoru budowlanego mogą zatem wykonywać kontrolę wszystkich obiektów budowlanych i urządzeń, objętych regulacjami prawa budowlanego, niezależnie od tego, czy są one umieszczone na terenie publicznym czy prywatnym, np. wspólnoty mieszkaniowej.

Jak zapewnić bezpieczeństwo przy korzystaniu z paczkomatu na terenie wspólnoty mieszkaniowej?

Ze względu na to, że nie ma obowiązku zgłaszania do żadnego urzędu zamiaru postawienia paczkomatu, o jego postawieniu w praktyce decyduje tylko wola właściciela lub zarządcy terenu, np. zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Udostępniający powinni jednak – oprócz comiesięcznych pozyskiwanych z tego tytułu dochodów – dostrzegać także wpływ, jaki na najbliższą okolicę będzie miało posadowienie tego urządzenia. Warto zwrócić uwagę na to, czy wybrane miejsce jest zgodne z przepisami prawa, a konkretnie – planu miejscowego. Od wspólnot oraz spółdzielni mieszkaniowych powinno się tego wymagać.

Należy pamiętać, że umiejscowienie paczkomatu na terenie wspólnoty zintensyfikuje ruch w tym miejscu. Mieszkańcy powinni mieć możliwość bezpiecznego dotarcia do sklepu, pracy, lekarza, a ich dzieci do placówek edukacyjnych. Przy paczkomacie powinno być miejsce na bezpieczne zatrzymanie się kuriera, a także tych, którzy chcą odebrać paczkę (trzeba pamiętać, że często odbierający korzystają w tym celu z samochodów) – tak, aby nie utrudniać ruchu ani nie zagrażać bezpieczeństwu. Tym wszystkim powinna zająć się wspólnota.


Podstawa prawna

  • Art. 29 ust. 2 pkt 28, ust. 6, ust. 7, art. 84 ust. 1 pkt 1, art. 84a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351).
  • Art. 3 ust. 2, art. 6, art. 22 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048).

Przypisy