Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , Porady eksperta

4 października 2022

NR 242 (Wrzesień 2022)

Połączenie przez inwestora sąsiadujących ze sobą mieszkań

0 216

Sprawa dotyczy połączenia przez inwestora sąsiadujących ze sobą mieszkań na tej samej kondygnacji we wspólnocie mieszkaniowej (45 lokali). Połączenie miałoby polegać na wykonaniu otworu wielkości drzwi. Mieszkania stanowią i będą stanowiły odrębność prawną – osobne KW. Wykonania otworu nie będzie się wiązało, w ocenie inwestora, z naruszaniem części wspólnej nieruchomości (okna, drzwi, ściany zewnętrzne). Przejście miałoby jednak zostać wykonane w jednej z wewnętrznych ścian konstrukcyjnych budynku na podstawie dokumentacji utworzonej przez uprawnionego inżyniera budowlanego.

Pytania:

POLECAMY

  1. Czy w opisanej sytuacji wymagana będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie przejścia między mieszkaniami wyrażona uchwałą, czy wystarczy sama zgoda zarządu wspólnoty?
  2. Czy w przedstawionym przypadku wymagane będzie uzyskanie zgody na budowę lub dokonanie zgłoszenia lokalnym organom administracji architektoniczno-budowlanej?

Co radzi ekspert?

Mając na uwadze, że art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL), stanowiący, iż: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, w orzecznictwie wyjaśnia się, że pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać należy szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Jak podkreślił przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), ściany zewnętrzne lub dach. W orzecznictwie wyróżnia się tu również: fundamenty, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych itp. Ponadto częściami budynku wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych, co jest zasadą) piwnice, garaże itp. Do urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej można z kolei zaliczyć – o ile służą one do użytku wspólnego właścicieli lokali – ujęcia wody (np. do utrzymania zieleni na gruncie wspólnym), zewnętrzne urządzenia domofonów, windy, czy też ogrodzenie nieruchomości wspólnej. 

Co więcej, w orzecznictwie sądowo-administracyjnym podnosi się, iż takie elementy, jak: ściany zewnętrzne i ściany nośne, stropy, a także strychy nieużytkowe, balkony, loggie i podobne rozwiązania architektoniczno-budowlane – są co do zasady uznawane za części wspólne budynku (vide: wyr. WSA w Warszawie z 19.2.2020 r., VII SA/Wa 2296/19). Ściany i stropy budynku jako elementy konstrukcyjne (nośne) budynku służą bowiem wszystkim jego współwłaścicielom (vide: wyr. WSA w Warszawie z 13.2.2020 r., VII SA/Wa 2129/19). Podstawowymi funkcjami ścian zewnętrznych budynku są funkcje konstrukcyjne służące ociepleniu oraz estetyce budynku.

O ile zatem, w przedmiotowym zapytaniu, oznaczona wewnętrzna ściana konstrukcyjna stanowi zarazem ścianę nośną, dla potrzeb jej przebudowy konieczne będzie uzyskanie zgody właścicieli pozostałych lokali wyrażonej w formie uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 UWL).

Odnośnie natomiast do konieczności uzyskania wymaganego pozwolenia na budowę wskazać należy, iż – stosownie do art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.; dalej: PB) – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 PB, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem jednakże przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.

Roboty polegające na przebudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, o ile przebudowa obejmuje elementy konstrukcyjne takiego budynku, wymagają zatem – co do zasady – uzyskania pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 PB).

Przypisy