Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

30 lipca 2021

NR 230 (Lipiec 2021)

Przegląd prawny – I połowa 2021 roku

0 88

Jak można wyczytać z doniesień medialnych, po początkowych problemach powodowanych przez pandemię koronawirusa nadal trwający stan epidemii nie wpływa już jakoś szczególnie na prowadzony przez władze ustawodawcze proces legislacyjny. W ostatnim czasie najwięcej rozgłosu zebrał pakiet proponowanych zmian w prawie nazwany przez opcję rządzącą „Polskim Ładem”. Niektóre z zawartych w nim propozycji odnoszą się do szeroko pojętej branży nieruchomości, ale zmiany prawne spoza tego pakietu, a odnoszące się do tej gałęzi prawa, nie stanowią jedynie ogólnych zapowiedzi, a niekiedy konkretne już projekty lub uchwalone przepisy.

Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków

Od 1 lipca 2021 roku każdy właściciel lub zarządca budynku będzie miał obowiązek złożenia deklaracji do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB) dotyczącej źródeł ciepła i źródeł spalania paliw. Deklarację będzie można złożyć drogą elektroniczną na stronie: zone.gunb.gov.pl lub w wersji papierowej w Urzędzie Gminy. Do bazy mają trafić informacje o sposobach ogrzewania budynków.

POLECAMY

Obowiązek taki wprowadzono w ramach nowelizacji ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Celem stworzenia bazy jest opracowanie strategii i lepszych działań zmierzających do poprawy jakości powietrza. Taka strategia ma powstać właśnie na podstawie zebranych w ramach CEEB informacji na temat źródeł ogrzewania w budynkach na terenie Polski oraz stosowanego do tego opału. Ewidencja posłuży do identyfikowania źródeł niskiej emisji z budynków. Zgłoszeniu podlegać mają wszystkie źródła ciepła definiowane zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki z 15 stycznia 2007 r w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemów ciepłowniczych, gdzie w paragrafie 2 pkt 6 wskazano, że są to „połączone ze sobą urządzenia lub instalacje służące do wytwarzania ciepła”.

Do bazy trafią też informacje o budynkach i lokalach w zakresie:

  • źródła ciepła, w tym zasilania z sieci ciepłowniczej, wykorzystywanego na potrzeby budynku lub lokalu;
  • źródła energii elektrycznej, wykorzystywanego na potrzeby budynku lub lokalu w celu ogrzewania lub podgrzania wody użytkowej;
  • źródła spalania paliw, w rozumieniu art. 157a ust. 1 pkt 7 Prawa ochrony środowiska, o nominalnej mocy cieplnej mniejszej niż 1 MW, niewymagającego pozwolenia, o którym mowa w art. 181 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy, albo zgłoszenia, o którym mowa w art. 152 ust. 1 tej ustawy,
  • przeprowadzonej kontroli lub czynności, o których mowa w przepisach odrębnych (m.in. Prawa ochrony środowiska, ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, czy ustawy o Inspekcji Ochrony Środowiska). Na przykład dane zebrane przez mistrzów kominiarskich podczas kontroli drożności przewodu kominowego,
  • przekazanej premii termomodernizacyjnej lub remontowej, udzielonego dofinansowania.

Obowiązek złożenia deklaracji o źródle ciepła i spalania paliw (w formie elektronicznej lub tradycyjnej) będą mieli właściciele, oraz zarządcy budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Na wysłanie deklaracji obywatele będą mieli 12 miesięcy w przypadku budynków już istniejących. W przypadku nowo powstałych obiektów będzie to termin 14 dni od uruchomienia nowego źródła ciepła lub spalania paliw.

Nowa ustawa deweloperska – podpis prezydenta

Wspominana już kilkukrotnie na łamach naszego czasopisma nowa ustawa deweloperska przeszła pełną ścieżkę legislacyjną. Ostatecznie, po poprawkach Senatu przyjęto, że składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą niższe niż pierwotnie proponowano i wynosić będą maksymalnie 1% z wpłat na otwarty rachunek powierniczy oraz 0,2% wpłaty na zamknięty rachunek powierniczy. Są to niezmienne stawki maksymalne, a ich dokładną wysokość określi rozporządzenie. Prezydent podpisał ustawę 9 czerwca 2021 roku. Oczekuje ona na opublikowanie w „Dzienniku Ustaw” i wejdzie w życie po 12 miesiącach od tej daty. Jedynie regulacje dot. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wejdą wcześniej, tj. po 30 dniach od 
opublikowania.

Brak projektu zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

Nadal nie zostały ukończone prace legislacyjne nad zmianami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o własności lokali. Jest to o tyle problematyczne, że niektóre z projektowanych zmian stanowiły wykonanie orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, że przepis nowelizacji, na którego podstawie osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, utraciły status członka spółdzielni mieszkaniowej. Tym samym status takich osób i kwestia ich członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej pozostają nieuregulowane.

Projekt kolejnych zmian dotyczących odbioru odpadów

Dyskusje w tym zakresie toczyły się jeszcze w 2020 roku, ale rząd przyjął również projekt przepisów i ponownie przymierza się do zmian w zakresie systemu odbioru odpadów komunalnych. Wedle zapowiedzi ma to stanowić próbę naprawienia błędów wykrytych po ostatniej nowelizacji. Rada gminy ma mieć możliwość w drodze uchwały objąć nieruchomości niezamieszkane komunalnym systemem odbierania odpadów. Dotyczy to m.in. biurowców, galerii handlowych, czy restauracji. Istotne, że planuje się, iż właściciele tych nieruchomości dostaną 30 dni od publikacji uchwały na złożenie ewentualnego oświadczenia o rezygnacji z uczestnictwa w takim systemie.

Projekt przewiduje też podniesienie wysokości miesięcznej opłaty podstawowej za pojemnik 1100 l lub worek 110 l. Postuluje się również wprowadzenie wymogu, aby – wypisując się z systemu gminnego – właściciel zobowiązany był do okazania umowy zawartej z podmiotem odbierającym od niego odpady. W samym projekcie brakuje na razie tego rodzaju rozwiązań.
W wymiarze najbardziej powszechnym ­projekt dopuszcza też wprowadzenie lokalnych ­regulacji z zakresu segregacji odpadów i zmniejszenie ­frakcji z pięciu do trzech. Decyzja w tym zakresie należeć ma do gminy, która wcześniej powinna uzyskać na powyższe zgodę Ministerstwa Klimatu i Środowiska (decyzja administracyjna). Zmniejszenie ilości zbieranych frakcji odpadów ma polegać na dopuszczeniu wspólnego zbierania jedynie plastiku, metalu (aktualnie pojemnik żółty) oraz szkła (aktualnie pojemnik zielony). Również zbiórka i odbiór bioodpadów może być pominięty w pewnych sytuacjach. Większe możliwości mają zostać również wprowadzone w ramach rozliczania wywozu śmieci wytwarzanych w budynkach wielorodzinnych. Rząd przewiduje możliwość weryfikacji prowadzonej segregacji poprzez oznaczanie worków kodami kreskowymi na podstawie uchwały gminy. Koszt wdrożenia systemu również obciążałby gminy, a w konsekwencji mieszkańców. Dodatkowo brak jest regulacji, czy taki system wymaga zmian technicznych również w miejscach gromadzenia odpadów (śmietnikach i altanach) – jeżeli tak, to koszt ten zapewne spadnie na spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe.

Projekt przewiduje też, aby wprowadzić ograniczenie i maksymalną stawkę opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, obliczaną na podstawie metody „od ilości zużytej wody”. Proponuje się, aby było to 7,8 % dochodu rozporządzalnego na jedną osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł. Przywraca się też możliwość dofinansowania systemu przez władze gminy, co w teorii również mogłoby pozwolić na obniżenie opłat, jednak nie wiadomo, czy po ostatnich podwyżkach gminy zdecydują się na takie rozwiązanie.
 

Uwaga

Projekt przewiduje też, aby wprowadzić ograniczenie i maksymalną stawkę opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi + obliczaną od ilości zużytej wody.


Cyfryzacja procedur budowlanych

Zgodnie z ostatnimi zmianami, coraz więcej spraw z zakresu prawa budowlanego można załatwić za pośrednictwem internetu. Stale rozszerzany jest katalog spraw, które można załatwić za pośrednictwem portalu E-BUDOWNICTWO (e-budownictwo.gunb.gov.pl). Od 1 lipca 2021 roku otwiera się możliwość składania przez internet:

  • wniosków o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę (oraz zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę);
  • wniosek o uproszczoną legalizację;
  • zawiadomienie o zakończeniu budowy i wniosek o pozwolenie na użytkowanie;
  • zgłoszenie budowy lub przebudowy domu jednorodzinnego.

Warto mieć na uwadze, że już przed 1 lipca 2021 roku wprowadzono możliwość dokonania za pośrednictwem internetu również m.in. zgłoszenia robót budowlanych (niewymagających pozwolenia) zgłoszenia zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego, wniosku o pozwolenie na rozbiórkę.

Sprawy obsługiwane w ramach cyfryzacji procesów budowlanych załatwia się za pośrednictwem wskazanego portalu przy wykorzystaniu platformy ePUAP. Zatem, aby załatwić taką urzędową sprawę za pośrednictwem internetu, należy dysponować Profilem Zaufanym. Zgodnie z zapowiedziami, w najbliższym czasie planuje się stworzenie prawnych i technicznych możliwości, aby w wersji cyfrowej obsługiwany był również Dziennik budowy (tzw. elektroniczny Dziennik budowy) oraz – co szczególnie interesujące dla właścicieli i zarządców nieruchomości – Książka obiektu budowlanego.
 

Uwaga

Sprawy obsługiwane w ramach cyfryzacji procesów budowlanych załatwia się za pośrednictwem portalu e-budownictwo.gunb.gov.pl przy wykorzystaniu platformy ePUAP.


Obowiązkowe wodomierze i ciepłomierze zdalnego odczytu

Jakkolwiek tego rodzaju urządzenia są dość powszechnie spotykane, to w związku z wejściem w życie w maju nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej oraz innych ustaw, w tym ustawy Prawo energetyczne standardem stają się urządzenia pomiarowe zapewniające możliwość zdalnego odczytu. Zmieniony art. 45a ustawy Prawo energetyczne określa też i precyzuje przepisy określające zasady rozliczania gazu, ciepła i energii elektrycznej.

Nowelizacja nakłada na właścicieli lub zarządców budynków wielolokalowych obowiązek zamontowania do 1 stycznia 2027 r. ciepłomierzy i wodomierzy zdalnego odczytu.

Dodatkowo wskazano w ustawie, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego zobowiązany jest dostarczyć nieodpłatnie informację o rozliczeniach kosztów zakupu ciepła wszystkim użytkownikom lokali zaopatrywanym w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku nie rzadziej niż raz w roku.

Niezależnie od powyższego właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego zobowiązany jest do stworzenia nieodpłatnie raz w miesiącu możliwości uzyskania informacji o zużyciu ciepła wszystkim użytkownikom lokali zaopatrywanym w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku, jeżeli rozliczenie dokonywane jest na podstawie odczytów z urządzeń zainstalowanych w lokalach.

To dostawca ciepła i gazu będzie przekazywał informacje odbiorcy o ilości gazu i ciepła zużytego w poprzednim roku, analogicznie do obowiązków dostawców energii elektrycznej, na właścicielu lub zarządcy ciążył będzie zatem obowiązek przekazania tej informacji raz do roku oraz stworzenia możliwości zapoznania się z nią.

Niezastosowanie się do powyższego, tj. naruszenie przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego:

  • obowiązku wyposażenia lokali w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania oraz zużycia ciepłej wody,
  • niestosowanie rozliczania kosztów według zużycia,
  • odmawianie wypełnienia obowiązków informacyjnych lub pobieranie za nie opłaty
    – grozi karą pieniężną nakładaną przez Prezesa Urzędu Energetyki w postępowaniu administracyjnym.

Ponowna zapowiedź zmian w planowaniu przestrzennym

Na zakończenie warto wskazać na bardziej długofalowe plany legislacyjne, które znalazły się w pakiecie propozycji w ramach tzw. Polskiego Ładu i Planu Odbudowy, a które będą miały wpływ na branże nieruchomości. Analiza omówienia zmian, ponieważ nie mamy jeszcze do czynienia z gotowymi projektami ustaw, budzi wyraźne skojarzenia z procedowanymi już wcześniej, a z jakiegoś powodu niedokończonymi projektami z zakresu Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego lub pakietu tzw. ustawy inwestycyjnej, w których zgłaszano zbliżone postulaty.

Ponownie, jak w każdej niemal dyskusji na tym tle, wskazuje się, że obowiązujące w Polsce przepisy w zakresie planowania przestrzennego są mało przejrzyste i bardzo rozproszone. Samorządy z przyczyn budżetowych unikają też kompleksowego planowania, jakie aktualnie przewiduje się w ramach miejscowych planów zagospodarowania. Stąd też dochodzi do pewnego wypaczenia i większość inwestycji powstaje nie w ramach kompleksowej wizji, a doraźnych jednostkowych decyzji o warunkach zabudowy.

W tej utrzymującej się od lat sytuacji Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii powraca do pomysłu wielkiej reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego, która ma przeciwdziałać powyższym bolączkom. Ministerstwo przewiduje przyjęcie zupełnie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz powiązanych ustaw.

Obowiązkowe ma być przygotowanie przez gminę opracowania z zakresu planowania przestrzennego dla całego swojego terytorium. Zapewne jest to powrót do pomysłu, aby nadać szeroką moc wiążącą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jednak same studium mają być wygaszane. Gminy zostaną zobowiązane do przygotowania i przyjęcia planów ogólnych dla całej gminy, które będą aktami prawa miejscowego i mają być oparte na dokumentach strategicznych gminy. Nowa ustawa przewidywać ma też instytucję zintegrowanego projektu inwestycyjnego. Nie jest to też pomysł zupełnie nowy, ale na podstawie takiego projektu inwestor ma zaproponować gminie inwestycję wraz ze zobowiązaniem do wykonania dodatkowych przedsięwzięć na rzecz gminy na podstawie umowy urbanistycznej. Rozwiązanie to ma stanowić odpowiedź na zjawisko rozlewania się miast i powstawanie inwestycji bez wyposażenia w usługi społeczne. W Krajowym Planie Odbudowy założono, że projekt ustawy trafi do Sejmu w październiku 2021 roku.

Przypisy