Rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu

Stosownie do art. 673 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „k.c.”), jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku, z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są zaś następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; a jeżeli chodzi o najem lokalu – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.);
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
   

Najem na czas oznaczony

Co do zasady przyjmuje się bowiem, iż najem zawarty na czas oznaczony nie podlega rozwiązaniu i winien trwać tak długo, na jak długo została zawarta umowa. Strony mogą jednak – na zasadzie swobody umów – określić w umowie przypadki skrócenia okresu trwania także umowy okresowej. Jeżeli czas trwania najmu jest bowiem oznaczony (np. umowę zawarto na 12 miesięcy), zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.).

Naruszenie przez wynajmującego przepisów dotyczących zasad wypowiadania umowy najmu wiązać się zaś może z dochodzeniem przez najemcę roszczeń odszkodowawczych.
 

W braku oznaczenia zatem w umowie (tak zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony) dopuszczalności rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, zastosowanie – dla skrócenia okresu trwania stosunku najmu – może znaleźć jednie art. 475 § 1 k.c., zgodnie z którym, jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa.

Wypowiedzenie umowy najmu

Zwrócić należy przy tym uwagę, iż szczególne przepisy dotyczące zasad wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych zawierają przy tym przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 611 ze zm.). Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.