Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

27 kwietnia 2021

NR 227 (Kwiecień 2021)

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – charakterystyka

10

Przepisy u.s.m.1 wymieniają wśród praw spółdzielczych, obok spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, również spółdzielcze prawo własnościowe. Prawo to, nie będąc jednocześnie prawem własności, wymienione zostało w katalogu ograniczonych praw rzeczowych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe

Stosownie do art. 244 §1 k.c.2 ustawodawca zaliczył – obok użytkowania, służebności, hipoteki oraz zastawu – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do ograniczonych praw rzeczowych (a więc praw na rzeczy cudzej). Na gruncie obowiązujących przepisów mamy więc do czynienia z jednym, ogólnym prawem rzeczowym ograniczonym, oznaczonym jako „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”. Przedmiotem tego prawa – zastępującego jednocześnie dawne własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego – może być tak lokal mieszkalny, jak i lokal o innym przeznaczeniu. Jednocześnie, w odniesieniu zarówno do tego prawa, jak i hipoteki, wskazano, iż szczegółowe regulacje dotyczące tego prawa zawierają przepisy odrębne. W stosunku do spółdzielczego prawa własnościowego są to przede wszystkim przepisy u.s.m. i Prawa spółdzielczego.

POLECAMY

Na marginesie przypomnieć należy, iż przepisy u.s.m. w ich pierwotnym brzmieniu nie przewidywały dopuszczalności ustanawiania w ogóle tzw. spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało wprowadzone w art. 171 i nast. u.s.m. dopiero na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw3. Jednocześnie, na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw4, aktualnie niedopuszczalne jest już ustanawianie tego typu praw. W dalszym ciągu możliwe jest jednak – w pewnych przypadkach – przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe. Powyżej powołana nowelizacja nie zniosła oczywiście spółdzielczych praw własnościowych powstałych wcześniej, dopuszczając jednocześnie – w dość szerokim zakresie – możliwość ich przekształcenia w prawo odrębnej własności lokalu.
 

Uwaga!

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe to przede wszystkim prawo zbywalne, podlegające dziedziczeniu i egzekucji.


Odnośnie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego w doktrynie podkreśla się przy tym, iż jest to przede wszystkim prawo zbywalne, podlegające dziedziczeniu i egzekucji5. Treścią powyższego prawa jest używanie lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Przy tym, mimo że prawo to obciąża całą nieruchomość, to jednak jego wykonywanie pozostaje ograniczone do lokalu, części wspólnych budynku oraz gruntu należącego do spółdzielni mieszkaniowej. Zwykle jedną i tę samą nieruchomość obciążać może nawet kilka tego rodzaju praw, których przedmiot używania stanowią poszczególne lokale w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej.

Zbywalność spółdzielczego prawa własnościowego

Mówiąc o zbywalności omawianego prawa – a więc możliwości rozporządzania nim przez uprawnionego do tego prawa – podkreślenia wymaga, iż jego przeniesienie nie jest uzależnione od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej6. Również i utrata członkostwa przez uprawnionego nie skutkuje wygaśnięciem tegoż prawa. Przypomnieć można jedynie, iż do niedawna art. 172 ust. 2 u.s.m. stanowił, że przesłanką zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu było uzyskanie przez nabywcę członkostwa w spółdzielni. Również art. 178 ust. 1 u.s.m. przewidywał możliwość wygaśnięcia prawa własnościowego w konsekwencji ustania członkostwa w spółdzielni z innych przyczyn niż śmierć członka spółdzielni. Oba powołane przepisy, odwołujące się do nieaktualnej zasady związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, z dniem 15 kwietnia 2004 r. utraciły moc prawną, gdyż w tym dniu opublikowany został wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r.7, w którym stwierdzono ich niezgodność z Konstytucją RP.
 

Ważne!

Przeniesienie spółdzielczego prawa własnościowego nie jest uzależnione od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej.


Zbyć można zarówno całe spółdzielcze prawo własnościowe, jak również tylko część ułamkową prawa, gdyż – jak stanowi wprost art. 172 ust. 6 u.s.m. – prawo to jest podzielne. Z powyższego wynika więc, iż może być ono przedmiotem wspólności kilku uprawnionych. W razie zbycia części ułamkowej tego prawa pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługiwać będzie prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością stanowić będzie czynność obarczoną sankcją nieważności. Nie ma przy tym przeszkód, by nabywcą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub jego części była poza osobami fizycznymi, również osoba prawna. Zgodnie z przepisami ogólnymi, do przeniesienia omawianego prawa potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej – również wpis do tej księgi. Umową taką może być np. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny itp. Istotne jest, by umowa zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu została zawarta – pod rygorem nieważności – w formie aktu notarialnego.
 

Uwaga!

Zbyć można zarówno całe spółdzielcze prawo własnościowe, jak również tylko część ułamkową prawa, gdyż prawo to jest podzielne.


Aktualnie sytuacja prawna członka spółdzielni mieszkaniowej jest ukształtowana w ten sposób, że w zasadzie to ten członek decyduje o wyborze swego następcy, natomiast spółdzielnia może dysponować lokalem, jaki członek pozostawi po ustaniu członkostwa, dopiero wtedy, gdy członek lokalem tym w odpowiednim czasie nie zadysponuje. Odmienne uregulowanie w statucie spółdzielni, które pozbawiałoby zatem ustępującego członka jego spółdzielczego prawa do lokalu z zastrzeżeniem jedynie zwrotu wkładu, byłoby więc sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym art. 172 ust. 1 u.s.m., przewidującym, iż spółdzielcze prawo do lokalu jest zbywalne, a tym samym takie uregulowanie byłoby nieważne8. Również wprowadzenie przez spółdzielnię ograniczeń w zakresie zbywania (rozporządzania) spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Postanowienia statutu spółdzielni zawierające takie ograniczenia są – jako sprzeczne z ustawą – nieważne. Przypomnieć bowiem należy, iż zgodnie z art. 57 § 1 k.c., nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.

Oprócz samego przeniesienia tego prawa lub jego części, uprawnienie do rozporządzania omawianym prawem obejmuje także uprawnienie do obciążenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (np. poprzez zawarcie umowy najmu, ustanowienie hipoteki itp.), jak również uprawnienie do zrzeczenia się tego prawa, co może nastąpić bez utraty samego członkostwa w spółdzielni. Jak wyjaśnił to przy tym Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 22 stycznia 1986 r.9, możliwość zrzeczenia się przez uprawnionego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu i skutek zrzeczenia w postaci wygaśnięcia prawa, mimo że jest ono ograniczonym prawem rzeczowym, nie wynikają jednak z art. 246 § 1 k.c. Przepis ten, jak również inne przepisy k.c. dotyczące ograniczonych praw rzeczowych nie mają bowiem zastosowania do własnościowego prawa do lokalu w spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo to regulują bowiem odrębne przepisy, które – choć nie stanowią wprost, że członek spółdzielni mieszkaniowej może się zrzec przysługującego mu własnościowego prawa do lokalu – możliwości takiej nie wyłączają. Istota i charakter własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej nie sprzeciwiają się zatem możliwości zrzeczenia się tego prawa przez uprawnionego.

Uwaga!

Uprawnienie do rozporządzania omawianym prawem obejmuje także uprawnienie do obciążenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak również uprawnienie do zrzeczenia się tego prawa, co może nastąpić bez utraty samego członkostwa w spółdzielni.


Dziedziczenie spółdzielczego prawa własnościowego

Kolejną cechą spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu jest jego dziedziczność. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu – jako cywilne prawo majątkowe – z chwilą śmierci członka spółdzielni wchodzi w skład spadku po nim i przechodzi w drodze dziedziczenia na jego spadkobierców – tak testamentowych, jak i ustawowych. Jednocześnie, przepisy u.s.m. zawierają szczególne regulacje związane z wykonywaniem omawianego prawa w razie spadkobrania. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni – w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku – wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Również w razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie, powyższe unormowania stosuje się odpowiednio.
 

Ważne!

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu – jako cywilne prawo majątkowe – z chwilą śmierci członka spółdzielni wchodzi w skład spadku po nim i przechodzi w drodze dziedziczenia na jego spadkobierców – tak testamentowych, jak i ustawowych.


Egzekucja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Jak wynika wprost z art. 172 ust. 1 u.s.m., spółdzielcze prawo własnościowe podlega egzekucji. Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się jednocześnie odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Chodzi tutaj zatem o przepisy art. 921–1113 k.p.c.10 Wierzyciel uprawnionego z tytułu spółdzielczego prawa własnościowego, zaopatrzony w tytuł wykonawczy, może wystąpić z wnioskiem do komornika o wszczęcie egzekucji z tego prawa. Egzekucja taka przebiegać będzie – stosownie do etapów tego postępowania – od zajęcia prawa do lokalu, dokonania jego opisu i oszacowania, poprzez jego sprzedaż licytacyjną i przysądzenie prawa na rzecz nabywcy (licytanta).

Jeżeli spółdzielcze prawo własnościowe stanowi majątek wspólny małżonków, wierzyciel powinien uzyskać klauzulę wykonalności także przeciwko małżonkowi dłużnika. Również w sytuacji, gdy wierzyciel dochodzi swej należności przeciwko spadkobiercom uprawnionego z tytułu omawianego prawa, powinien – przed działem spadku – uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko wszystkim spadkobiercom.

W razie wygaśnięcia własnościowego prawa do mieszkania spółdzielczego dalsze prowadzenie postępowanie egzekucyjnego co do tego prawa staje się bezprzedmiotowe11. Ewentualne zbycie przez dłużnika przysługującego mu spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu już po zajęciu tego prawa w postępowaniu egzekucyjnym przez wierzyciela nie ma jednak wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy tego prawa. Powyższe wynika z faktu, iż do egzekucji z omawianego prawa stosuje się przepisy o egzekucji z nieruchomości, w tym m.in. art. 930 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, rozporządzenie nieruchomością (odpowiednio: spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu) po jej zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym, nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy12.

Ochrona spółdzielczego prawa własnościowego

Spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego podlega – tak jak i pozostałe ograniczone prawa rzeczowe – ochronie na zasadach podobnych do ochrony własności. Ochrona jaka przysługuje zatem uprawnionemu z tytułu tego prawa skuteczna jest więc erga omnes, a zatem przysługuje nie tylko wobec osób trzecich, które mogłyby narusz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy