Ubezpieczenie nieruchomości w Polsce a prawo
Niestety w Polsce nie ma obowiązku ubezpieczenia nieruchomości. Na szczęście jednak podmioty zarządzające budynkami wielomieszkaniowymi, czyli najczęściej wspólnoty mieszkaniowe czy spółdzielnie mieszkaniowe, dokonują ubezpieczenia nieruchomości. Wspólnoty mieszkaniowe coraz większą wagę przkładają też do doboru odpowiedniego zakresu ubezpieczenia. Obecnie rynek ubezpieczeń oferuje pełen wachlarz ubezpieczeń, więc każda wspólnota mieszkaniowa jest w stanie znaleźć odpowiednie ubezpieczenie. Warto pochylić się nad właściwym skonstruowaniem polisy, gdyż potrzeby poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą się istotnie od siebie różnić. Każde towarzystwo ubezpieczeniowe posiada swoje ogólne warunki ubezpieczenia, które należy szczegółowo poznać, aby wybrać odpowiedni dla siebie produkt.
Ważne!
Aby ubezpieczyć budynek w pełnym zakresie, wspólnota mieszkaniowa powinna ubezpieczyć części wspólne, a nowi właściciele wyodrębnionych lokali powinni zawrzeć odrębną umowę ubezpieczenia, choć możliwość ubezpieczenia przez wspólnotę mieszkaniową całego budynku wraz z wyodrębnionymi lokalami istnieje.
POLECAMY
Proponowany zakres ubezpieczenia
Oferta ubezpieczeniowa dla wspólnot mieszkaniowych obejmuje przede wszystkim ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych, a także ubezpieczenie OC w związku z posiadaniem mienia i zarządzaniem nieruchomością. Podstawowy zakres ubezpieczenia może zostać rozszerzony odpowiednio do potrzeb konkretnej wspólnoty mieszkaniowej, np. o ubezpieczenie aktów wandalizmu, urządzeń, ryzyka powodzi, kradzieży z włamaniem i rabunku oraz zewnętrznych urządzeń i instalacji.
Coraz większą popularność zyskują ubezpieczenia OC członków zarządu wspólnot mieszkaniowych. Zakres takiego ubezpieczenia obejmuje szkody wyrządzone przez członka zarządu w związku z pełnieniem przez niego funkcji na skutek zawinionego działania lub zaniechania sprzecznego z prawem bądź postanowieniami uchwał podjętych przez wspólnotę mieszkaniową.
Składka ubezpieczeniowa a suma ubezpieczenia
Towarzystwa ubezpieczeniowe oferują różne warianty ubezpieczeń. Przed podjęciem decyzji, warto więc porównać proponowane warianty. Im szerszy zakres ubezpieczenia, tym oczywiście wyższa może okazać się składka. Choć nie jest to takie oczywiste, bo składka zależy też od takich czynników, jak: suma ubezpieczenia, okres ubezpieczenia, rok budowy budynku, przeprowadzone w nim modernizacje itd. Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często jako jedyny czynnik porównawczy przyjmują wysokość składki, oczywiście szukając najniższej. Niestety, niska składka zwykle przekłada się na wąski zakres ochrony lub niską sumę ubezpieczenia niewystarczającą do zrekompensowania poniesionych strat. Warto więc pamiętać, że to nie składka powinna decydować o wyborze.
Uwaga!
Wspólnota, zawierając umowę ubezpieczenia budynku, nie ubezpiecza całego budynku, ale jego części wspólne. Ubezpieczenie, co do zasady, nie obejmuje poszczególnych lokali.
Sposób wyliczania odszkodowania – wartość odtworzeniowa i rzeczywista
Pamiętajmy też, że sposób wyliczania odszkodowania zależy od przyjmowanej w chwili zawierania umowy sumy ubezpieczenia i podstawy jej szacowania. Budynek zostaje ubezpieczony na podstawie wartości odtworzeniowej bądź rzeczywistej.
Przy wartości odtworzeniowej wspólnota mieszkaniowa może otrzymać wypłatę kwoty odpowiadającej kosztom przywrócenia budynku do stanu nowego, a przy wartości rzeczywistej odszkodowanie zostanie pomniejszone o techniczne zużycie budynku. Oczywiście lepiej, aby budynek został ubezpieczony na podstawie wartości odtworzeniowej – wówczas wspólnota mieszkaniowa uniknie potrącania związanego z zużyciem budynku, ale wiązać się to zapewne będzie z wyższą składką.
Ubezpieczenie części wspólnych budynku a ubezpieczenie poszczególnych lokali
Wspólnotę mieszkaniową tworzy z mocy prawa ogół właścicieli lokali w budynku i jest ona powołana do zarządu nieruchomością wspólną, na którą składają się części wspólne budynku. To elementy budynku, które nie należą do poszczególnych lokali i służą zaspokajaniu wspólnych potrzeb, zatem są to m.in. klatki schodowe, dach, ściany zewnętrzne. Z tego względu wspólnota, zawierając umowę ubezpieczenia budynku, nie ubezpiecza całego budynku, ale jego części wspólne. Ubezpieczenie, co do zasady, nie obejmuje poszczególnych lokali. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku sprawowania zarządu przez pierwszego właściciela budynku, czyli dewelopera, nieruchomość jest ubezpieczona przez niego niejednokrotnie już na etapie budowy i obejmuje cały budynek, ponieważ nie ma w nim jeszcze wyodrębnionych lokali. Następnie po wybudowaniu budynku, z chwilą wyodrębnienia pierwszego z lokali, powstaje wspólnota mieszkaniowa. Zatem, o ile wcześniejsze ubezpieczenie zawarte przez dewelopera obejmowało cały budynek, o tyle w sytuacji powstania wspólnoty mieszkaniowej zakres własnego ubezpieczenia dewelopera ulega ograniczeniu, ponieważ zmienia się zakres jego własności. Powstaje nieruchomość wspólna oraz nowe wyodrębnione nieruchomości lokalowe, które, co do zasady, nie są już objęte wcześniejszą umową ubezpieczenia budynku.
Ubezpieczenie lokalu lub mieszkania
Aby zatem ubezpieczyć budynek w pełnym zakresie, wspólnota mieszkaniowa powinna ubezpieczyć części wspólne, a nowi właściciele wyodrębnionych lokali powinni zawrzeć odrębną umowę ubezpieczenia, choć możliwość ubezpieczenia przez wspólnotę mieszkaniową całego budynku wraz z wyodrębnionymi lokalami istnieje. Możliwość ubezpieczenia mienia osoby trzeciej wynika wprost z uregulowań art. 808 § 1 k.c., w którym przewidziano wyraźnie możliwości zawarcia umowy ubezpieczenia na cudzy rachunek, czyli w przypadku ubezpieczenia mienia osoby trzeciej beneficjentem takiego ubezpieczenia nie może być sam ubezpieczający. Jednak powszechnie przyjmuje się, że każdy właściciel lokalu powinien – poza ubezpieczeniem budynku w ramach wspólnoty mieszkaniowej – dokonać ubezpieczenia także swojego mieszkania odpowiednio do własnych oczekiwań dobierając jego zakres i wysokość sumy ubezpieczenia.
Ubezpieczając mieszkanie, można wybrać opcję rynkowej wartości lokalu w stanie bez wykończenia lub opcję ze stałymi elementami wykończeniowymi. W tym drugim przypadku zostanie wzięta pod uwagę wartość nakładów niezbędnych do wykończenia lokalu. Warto też pamiętać, że mieszkanie to nie tylko ściany, ale też jego wyposażenie, takie jak: meble, sprzęt elektroniczny i elementy wyposażenia wnętrz. Ubezpieczając mieszkanie, warto więc objąć nim także rzeczy znajdujące się w lokalu i ubezpieczyć je nie tylko od zniszczenia, ale także od kradzieży z włamaniem.
